Kiberbiztonság: Meddig kell elkészülnie a kötelező auditnak?
A kiberbiztonsági követelmények teljesítése érdekében további fél év felkészülési időt kaptak az érintett szervezetek.
Vegyes képet mutat a magyarországi ingatlanpiac első féléve. A lakóépületek helyzetéről a Központi Statisztikai Hivatal jelentett pénteken, adataik szerint ebben az évtizedben még nem volt olyan kevés építkezés az első hat hónapban, mint idén. Ami nem a lakóépületeket illeti, azok állásáról a Colliers állított össze részletes elemzést, ezt ismertették egy sajtóbeszélgetésen.
Nem drágul az építőanyag – mert nincs rá igény
Az első félév makrogazdasági és ingatlanpiaci trendjeiről Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője beszélt. Azt mondta, a szerdán közzétett friss GDP-adatok szerint nagyon gyenge teljesítményt nyújt a gazdaság, ez pedig visszatükröződik az ingatlanpiacon is. A Colliers 0,5-0,9 százalékos GDP-növekedést jelez előre 2025-re, jövőre pedig 2-3 százalékost vár.
Tóth szerint a társaság azzal számol, hogy év végére kicsit fellazul a most még nagyon feszes munkaerőpiac – vagyis nőhet a munkanélküliek száma a gyenge gazdasági növekedés miatt. A Colliers 3-4 százalékos reálbér-növekedést és 4,5-5 százalékos éves inflációt vár. A tartósan magas infláció miatt szerintük idén nem várható a hazai alapkamatszint csökkenése, az marad 6,5 százalékon, miközben a kamatcsökkentés az eurózónában már megindult, így elkezdett nyílni az olló a hazai és az euróhitel-kamatok között. Az, hogy a forintkamatoknál stagnálás, az eurókamatoknál viszont inkább csökkenés látszik, kihat a hazai fejlesztésekre is, visszafogja őket.
Tóth beszélt az energiaárakról is, amelyek ugyan messze elmaradnak a 2022-es extremitásoktól, de a közel-keleti konfliktusok hatására mindig meg-megugrottak, és mára már mindenki megtanulta a leckét, hogy az energiaárak elszabadulásával mindig számolni kell. Így elsősorban azok az ingatlanok értékelődnek fel, melyek képesek energiatakarékosan működni.
Az ipari termelés visszaesett az első öt hónapban, a járműgyártás (-2 százalék) és az elektromos berendezések gyártása (mínusz 19,5 százalék) húzta le. Az ipari termelés várhatóan a második félévben, illetve jövőre új erőre kap az új távol-keleti gyárak (CATL, BYD), illetve a BMW üzembe állása miatt, ugyanakkor kockázati tényező, hogy ezek végül milyen kapacitással indulnak majd el. További bizonytalansági faktor az ipari termelés jövőjére nézve az USA-EU vámmegállapodás 15 százalékos importvámja.
Az építőipari beruházások nem indultak be, az első öt hónap 2,4 százalékos termelésmérséklődése viszont így az anyagárak drágulását is visszafogta. A Colliers szerint ez a trend idén még valószínűleg kitart. Az építőanyagárak nagyban függenek az euró-forint árfolyamtól, ami tartósan 400 forint körül alakul. Ez továbbra is fontos, mivel az anyagok felét még mindig külföldről hozzák be a hazai építkezésekhez, a kormány erőfeszítése ellenére, mely a hazai anyagok felhasználását ösztönözné. Összességében tehát a projektek nem indultak be, az építőanyag-kereslet sem pörgött fel, felszívó hatás híján nem következett be árrobbanás.
Meglódultak a befektetések, de tavaszra lefékeznek
Az ingatlanbefektetési piacról Zelles-Görgey Balázs, a befektetési üzletág vezetője beszélt. Azt mondta, talán túl vagyunk a mélyponton, és a Colliers úgy érzi, ez a pozitív momentum kitarthat az év fennmaradó részében. Az első félév tranzakcióinak 451 millió eurós értéke 16,5 százalékkal több, mint teljes 2024-es adásvételek értéke. Az összeg azért is ilyen magas, mert a Colliers még az első félév felvásárlásaihoz számolja a Marriott-tranzakciót.
A jelenlegi tendenciák alapján 7-800 millió eurónyi lesz a Colliers szerint a teljes idei befektetési volumen, ugyanakkor a kereskedelmi ingatlan befektetők a stabilitást keresik, ezért a geopolitikai helyzet volatilitása, a regionális bizonytalanságok még kihatással tudnak lenni az év hátralévő részének a tranzakcióira. Remélhetőleg ezt a felívelő momentumot nem töri meg a jövő évi parlamenti választás. Ilyenkor hagyományosan behúzza a féket a piac, a befektetők a hosszú távú biztonságot keresik, és kivárnak, megnézik, merre mozdul el a következő kormányzat.
A külföldi befektetők közül sokan a magyar országkockázati felár miatt elszivárogtak innen az elmúlt években, a befektetők 80 százaléka hazai, de ez Zelles-Görgey szerint most kicsit változóban van. Példa rá a Honvéd Center tavalyi eladása, és a Bakerstreet irodaház eladása is nagyon jó jel a külföldi aktivitás megindulására. A 2008-as válsághoz képest nagy előrelépés, hogy az elmúlt 15 év alatt létrejött egy erős magyar befektetői réteg, akik a válságosabb időkben is életben tartják a piacot. Az idei évből kiemelkedik és demonstrálja a megújuló befektetői érdeklődést a logisztika befektetési piac iránt az, hogy az Erste Alapkezelő két, összesen 84 ezer m2-es raktárcsarnokot vásárolt a HelloParks-tól – ami az ország történetének legnagyobb logisztikai adásvétele volt.
Az ügyletek értéke is impozáns: az elmúlt években a befektetők leginkább csak 20-25 millió eurós tranzakciókban vettek részt, a HelloParks-üzlet értéke viszont 85-90 milliós volt, a Bakerstreet 50 millió feletti, a Marriott pedig a 100 millió eurót is meghaladta. 2025 első félévében a hotelbefektetések adták egyébként az összes befektetés 37 százalékát, az irodaépületek a 32 százalékát, az ipari szegmens részesedése 25 százalék volt az első félévben.
A hozamszintek tekintetében stagnálásra számítanak, jelentős kompresszió az év hátrelévő részében nem várható, még az EKB várható kamatcsökkentése esetén sem, hiszen a nyugat-európai befektetők számára a nyugat-európai piacokhoz képesti növekvő hozam különbség tudná ismételten vonzóbbá tenni az országot.
Zelles-Görgey arra számít, hogy a nálunk még gyerekcipőben járó living szektor – diákszállók, bérlakások, idősotthonok – is megjelenik majd mint befektetői kategória, egyelőre ez itthon alig mérhető.
Öt éve nem látott taposás a Váci utcában
A kiskereskedelmi piacról Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág vezetője tartott prezentációt. Felidézte, hogy az első félévben a 4 százalékos reálbér-növekedés csak 2,6 százalékos növekedést hozott a kiskereskedelmi értékesítésekben. Az infláció látványosan visszafogta a fogyasztást, az emberek inkább bankba és ingatlanba tették a pénzüket, nem költötték el boltokban, a ruházati üzletek forgalmában nagyon nagy volt a visszaesés.
Kivételt jelentettek a drogériák, szépészeti és egészségügyi termékekre megnyíltak a magyar pénztárcák, ezek értékesítése 6,5 százalékkal nőtt az első félévben a megelőző év első félévéhez képest, az e-commerce-értékesítések 5,4 százalékkal erősödtek, és kiugró volt a parfümértékesítés, ami az első félévben éves alapon 20 százalékkal nőtt.
A Colliers megállapította, hogy 2023-ról 2024-re euróban számítva 7 százalékkal nőtt a magyar vásárlóerő, 11 570 euró per főre, ami elmarad az európai átlagtól, amely közel 20 ezer eurót tesz ki.
A turizmus még nagyon magas bázisról indulva is – már rég meghaladtuk a Covid előtti csúcsot jelentő 2019-es adatokat – nagyon húzza a budapesti belváros, főleg a Váci utca és a Fashion street üzleteit, plázáknál a Westend és az Allée az, ahol a vásárlók 10 százaléka külföldi turista, sorolta Csörgő.
A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjában volt a legnagyobb a növekedés, a Váci utcában már nincs is üresedés, sőt, árverseny van az üzlethelyiségek között, már olyan helyiségekről tárgyalnak, melyek 2026-ban vagy 2027-ben lesznek csak szabadok. És a Vácin vannak olyan üzletek, ahol már irányár fölött fizetnek bérleti díjat, sőt, ott már kulcspénzt, illetve lelépési díjat is fizetnek a jelenlegi bérlőknek, hogy a bérleti ideje lejárta előtt kiköltözzön. Gyakorlatilag kivásárolják őket a bérleti szerződésükből, annyira kell nekik az üzlethelyiség. Ilyesmiről Budapesten Csörgő szerint öt éve nem hallottak a szakmában. A kulcspénz most lehet 50-100 ezer euró – 25 éve 500 ezer-1 millió eurós kulcspénzeket is fizettek.
A Fashion Street bérleti díjai is egyre közelítik a Váci utca díjait, sőt, a korábban luxusüzletek szempontjából üres keresztutcák is ébredeznek már a Fashion Street túlcsordulása következtében, a Petőfi Sándor utcát és a Fehér Hajó utcát is húzza magával a Fashion Street.
A Váci utcai üzletbérleti díjak 15 százalékkal nőttek 2024 eleje óta, átlagosan havi 160 euró per négyzetmétert tesznek ki a prémium üzleteknél, míg a prémium Andrássy úti üzlethelyiségek bérleti díja átlagosan havi 55 euró per négyzetméternél stagnál. Ezzel is magyarázható, hogy az Andrássyn most is sok olcsó szuvenír- és oda nem illő üzlet van, ami viszont elriasztja a luxusbrandeket, akik hasonló kategóriájú üzletek szomszédságában szeretnek boltot nyitni. A hotelekben megszálló pénzes turisták is keveslik a budapesti luxusüzletek számát, a felmérések szerint úgy látják, hogy “nincs elég minőségi márkaüzlet, ahol pénzt költenének a magyar fővárosban”, mondta Csörgő.
A retail parkokra áttérve azt mondta, itt a kereslet nagy, a növekedési potenciál nagy, de nagyon nehéz ezeket engedélyeztetni, mivel általában mezőgazdasági területeken létesülnek, és a számtalan engedély mellett ott a szigorítandó plázastop is. Bár már Lázár János is azt mondta, hiba volt ennek a megfogalmazása, és ezt módosítani tervezik, ez azóta sem történt meg, így több projekt leállt tavasz óta, őszig pihen, megvárják, a kormány milyen rendeleteket fog hozni.
Bevásárlóközpontból kevés van a csőben, idén egy nyílt meg, a Dera Park Retail Park, Szentendrén, és 4 tervezett megnyitás van 2026/8-ra Budapesten kívül. A fővárosban Zuglóban 2025 negyedik negyedévében megnyit a Zenith Corso, de ez inkább olyan lesz, mint egy többemeletes, a környéket kiszolgáló retail park.
Csörgő említette a 2500 négyzetméteres Time Out Corvin Gastro központot, mely a Corvin Palace-t bővíti ki ősszel 11 vendéglátó egységgel, 3 bárral és kulturális rendezvényhelyiséggel, plusz egy 600 négyzetméteres terasszal.
Jelentős fejlemény még a Duna Plaza lebontása, itt az újjáépítés után egy új, két tornyú irodaház és a korszerű Duna Mall lesz, 40 százalékkal nagyobb, mint az eredeti. A majdnem 30 éves Duna Plaza volt az első magyar bevásárlóközpont, ez már nem felelt meg a mai bérlői és vásárlói igényeknek. A Duna Mall feljebb lesz pozicionálva, nagyobb lesz a food court, és több lesz benne a nagy üzlethelyiség is.
Mindjárt költöznek a NER-es cégek
Az irodapiacról Ecsődi Miklós, az iroda üzletág vezetője tartott előadást. Azt mondta, az első negyedévben inkább stagnált, a másodikban pedig csökkent az irodahelyiségek üresedése, aminek három oka volt. Egyrészt az elmúlt években folyamatosan nőtt az elfoglalt irodaterület, másrészt a fejlesztések gyakorlatilag megálltak az irodapiacon, harmadrészt pedig sok irodaházat átpozicionálnak, egyesek kikerülnek a spekulatívak közül, pl. a BYD által megvett irodaház ilyen. Ott egyben minden irodahelyiség elkelt, a BYD feltölti.
Az első félév végi üresedés 12,8 százalékos, az átlagos spekulatív üresedési ráta (ami csak spekulatív állományt veszi alapul és nem veszi számításba a saját tulajdonú épületeket) pedig 15,9 százalék.
A 2024-25-ben átadott budapesti épületeknél az első félév végén közel 40 százalékos az üresedés: a majdnem 81 ezer négyzetméternyi új fővárosi irodatérből 31 ezer volt üres.
Ecsődi szerint a funkcióváltó épületek túlsúlyban vannak az újakkal szemben: vagy a kevésbé piacképeseket egy nagy cég megvásárolja saját irodaépületnek, lásd BYD, vagy cégcsoporton belüli cégekkel töltik fel azokat.
A Colliersnél arra számítanak, hogy az üresedés 2026-ban 15 százalék körülire ugrik, mert a kormányközeli cégeket átköltöztetik az előre kiszemelt helyekre – a BudaPart épületeibe, illetve Zuglóba, az új Dürerbe. Emiatt 200-250 ezer négyzetméter spekulatív üres területtől tartottak a kezdeti számítások alapján, de ez végül kisebb terület lesz, miután egy részük állami tulajdonú épületekből költözik át.
A bérletiszerződés-állományban még mindig a megújított szerződések aránya dominál, de mintha elkezdett volna nőni az új szerződések aránya is, ami viszont nemcsak az új belépőket, hanem a költözéseket is jelenti. A távol-keleti cégek is egyre inkább érdeklődnek a magyar irodapiac iránt.
Új, spekulatív átadásokat tekintve a következő években jön két 22 ezres és egy 37 ezer négyzetméteres, valóban nagy projekt, a többi 1220-tól 7700-ig terjedő négyzetméter alapterületű kisebb épület lesz. Pusztán négyzetmétert tekintve a három nagy Váci úti projekt elviszi az épülő alapterületek 77 százalékát.
Debrecentől többet vártak
Az ipari ingatlanokról Beck Tamás, az ipari ingatlanok üzletágának vezetője beszélt. Azt mondta, elsősorban az ipari logisztikai piac tükrözi azt, hogy nincs gazdasági növekedés. Budapesten 13,4 százalékos az üresedés az ipari ingatlanoknál, amire legutóbb 2015-ben volt példa, de ott a maihoz képest még sokkal kisebb ipariingatlan-állományról beszéltünk. A vidéki üresedés 10,8 százalékos. Az üresedés növekedésének okai: a túlhúzódó túlépítések, visszaeső kereslettel.
Kiugró értéket mutatott a nettó abszorpció (ez a megkötött tranzakciók és terület visszaadások mértékét mutatja a teljes állományhoz képest). Budapesten ez 2024-ben mínusz 100 ezer négyzetméter volt, vidéken plusz 30 ezer. Beck a kiugró fővárosi értékre azt mondta, az ekkora még soha nem volt, mióta 2002 óta követik az értéket. A legnagyobb mínuszt eddig 2013-ban regisztrálták, az is mínusz 25 ezer négyzetméteres volt.
A nagyobb mértékű negatív abszorpció részben annak is a következménye, hogy a 2020-as évekre a spekulatívan megépített logisztikai épületek átlagos mérete nagy mértékben nőtt, már 50,000 m2-es spekulatív épületeket is építettek az ingatlanfejlesztők.
Beck arról is beszélt, hogy a CATL és a BMW csúszásai miatt fejlesztői szempontból most Debrecen egy kicsit csalódást okozott, mert a telkek elkeltek, a bérlők viszont egyelőre nem érkeztek meg. Azt mondta, Debrecen most emiatt olyan, mint Kecskemét volt 5-6-7 éve.
