Ingatlanpiac: mikor jó egy lakás ára?

Amikor lakás vásárlására vagy eladására készülünk, ösztönösen is igyekszünk minél többet megtudni a piacról. Ezért végignézzük az internetes kínálatot, és azon kapjuk magunkat, hogy gyakran csodálkozunk: „ezt a házat ennyiért sosem fogják eladni”, „ilyen olcsón is van már 100 négyzetméteres ingatlan”. Ebből is látszik, hogy sokan a piaci szabályokkal mit sem törődve, saját elgondolások alapján szabják meg az eladó ingatlanok árát. Amikor már a piacon van az „áru”, akkor derül ki, vajon jó volt-e a megérzés. Ha igen, ha nem, apró jelek alapján eladóként dönthetünk: maradunk az eldöntött értéknél, vagy módosítunk; vásárlóként pedig arról, megfelelő árkategóriában keresgélünk-e.

Hányszor nézik meg?

Keresleti piac

Nincs igazán egzakt meghatározása annak, mikor keresleti jellegű az ingatlanpiac, de a nyugat-európai közmegegyezés szerint ha a lakások, házak átlagosan hat hónapnál hamarabb kelnek el, akkor nagyobb a kereslet, mint a kínálat. Vagyis nincsen elég eladó használt és új ingatlan a piacon. Ez azt jelenti, hogy a vevők egymással versengve igyekeznek új otthonhoz jutni, az eladók pedig több ajánlatból válogathatnak. Az árak természetesen magasak vagy pedig erőteljesen emelkednek, és még a rosszabb adottságú ingatlanokat is el lehet adni. Ha ismerjük a piaci árakat, vevőként és eladóként is bátran lőhetünk föléjük egy kicsit.

Mivel a lakásvásárlás ma már elnyúló folyamat, van idő némi kísérletezgetésre, az ár pontos belövésére. Ehhez tudni kell, éppen keresleti vagy kínálati piaccal van-e dolgunk (ld. keretes írásunkat), mivel ez határozza meg, hogy az átlagár felső vagy alsó határértékén kell hirdetni a lakást, vagy vevőként keresni a megfelelő ingatlant.

A jó árazás alapvető jele, ha egy vagy több érdeklődő az első látogatás után ismét jelentkezik, vagy ha vevői oldalról nézzük, ha kedvünk támad még egyszer megnézni az ingatlant, és az ingatlan-közvetítőtől megtudjuk, hogy más is volt már így ezzel. A második körbenézés azt jelenti, hogy az ár eltalálta a célcsoportot. Az sohasem jelent semmit, hogy az első látogatás alkalmával a vevőjelölt pozitív dolgokat mond a lakásról, hiszen általában ilyen helyzetekben az emberek kerülik a konfliktusokat. Az eladónak egy-két hónap után összegeznie kell a lakásnézések tanulságait, és ha nem tapasztal komoly érdeklődést, máris gondolkodhat a kínálati ár csökkentésén.

Vevőként lehet kivárásra játszani a jelenlegi kínálati piacon. Mivel tudjuk, hogy nem kelnek el egykönnyen a lakások, megvárhatjuk, míg az amúgy tetsző ingatlan eljut az első árengedményig. Akkor lecsaphatunk rá, persze tovább alkudva. Ez a módszer azonban erősen ellenjavalt, ha a kiszemelt lakás vagy ház életünk álma, annyira tetszik, akkor egyszerűen bele kell vágni!

Egy hónap az első engedményig

Mennyi időt adjunk minderre? Vevőként tudjuk meg, hányan nézték meg előttünk a lakást. Ha tíznél többen, és nem volt komoly tárgyalás, akkor már megsejthetjük, hogy az eladónak kezd rossz kedve támadni. Már érzi a piaci helyzetet, ami nem jó, és hajlamos az árengedményre, akár a kínálati ár meghirdetésében, akár a személyes alkuban. Ennyi érdeklődő jó esetben már az első hónapban felbukkan a lakásban, rosszabb helyzetű helyi ingatlanpiacokon ez az idő a háromszorosa is lehet.

Eladóként tehát ennyi időt érdemes várni az első engedményig. Ennek mértékét, valamint a további engedmények időközeit az határozza meg, mennyire sürgős eladni a lakást. Ha a váltás nem létszükség, tehát nem munkahelyváltás, a család bővülése-szűkülése miatt adjuk el a lakást, a kínálati piac jellege miatt érdemes elhalasztani az eladást. Ha komoly az ok, jelentős engedmények kellenek. A jó ár ilyenkor a lehető legalacsonyabb, amit még elfogadhatónak tartunk, lehetőleg a piaci átlag alatt maradva.

Gyakran előfordul, hogy az eladó úgy gondolkodik: magasabbra szabja a kínálati árat, és nagyobb alkut enged. Ez nem jó taktika, mert megváltozik a célcsoport, és akik piaci árán meg tudnák vásárolni az eladó ingatlant, el sem jönnek, mert nem ezt a kategóriát keresik. Mi több, megerősödnek abbéli meggyőződésükben, hogy egy olcsóbban hirdetett, hasonló ház milyen jó árú. Ennél kevésbé rossz eset, hogy csak a piacot jól ismerő vevő érkezik, aki tisztában van az értékkülönbséggel. Mint ilyen, hihetetlenül keményen áll majd neki alkudozni, és sokkal jobban le akarja majd vinni az árat. És sajnos az összes vevőnk ilyen lesz.

Csak a teljes árat vessük össze!

Kínálati piac

Jelenleg ez jellemzi a hazai ingatlanpiac szinte minden szegmensét. A használt lakások átlagos értékesítési ideje immár meghaladja a nyolc hónapot. Ennek oka, hogy a lakások száma meghaladja a vevőkét. A túl nagy számú építkezés, újlakásprojekt, a relatív magas kamatok mind okai lehetnek. Mivel nincsen elég érdeklődő és vevő, az árak folyamatosan esnek, és nem a vásárlók, hanem az eladók versenyeznek egymással. Az átlagos piaci érték alá célszerű belőni a későbbi vételárat, ha eladók vagyunk; bátran lehet alkudni, hogy ha vásárlók.

Az ár figyelése során végig összehasonlításokat teszünk, egyik ingatlant vetjük össze a másikkal. Ennek okán gyakran találkozunk négyzetméterárakkal, amelyek használata azt sugallja, hogy az ingatlanárak ilyen fajlagos módszerrel egyszerűen összevethetőek. Különösen az új lakások forgalmazói használják előszeretettel, mivel a kellően alacsonyan meghatározott négyzetméterár igen jól mutat nagy számjegyekkel az óriásplakátokon. (Azért nem árt odafigyelni az általában kisebb betűmérettel odabigyesztett „-tól” ragra is.)

A négyzetméterár azonban igencsak relatív, hiszen közismert, hogy a nagyobb méretű ingatlanok fajlagos ára alacsonyabb, miközben egy kis lakás ára a relatív magas négyzetméterár ellenére is lehet kedvező. Ráadásul változó a módszere annak is, hogy például a kertes családi házak, sorházak, kertkapcsolatos lakások négyzetméterárába beleszámítják-e a telket, és ha igen, akkor milyen arányban. A helyes összevetéshez tehát nyugodtan használjuk a teljes vételárat, és rendeljük mellé a fontosabb mutatókat (hely, alapterület, szobaszám).

Tartalmi partnerünk a BookmarkMedia