Az új szomszédnak nem mertem megmondani, mennyiért vettem a lakást; inkább azt füllentettem, hogy piaci áron jutottam hozzá – meséli az a név nélkül nyilatkozó ingatlantulajdonos, aki nemrégiben fél áron jutott hozzá a kertes házához. Az ingatlanárverések legnagyobb hányada úgynevezett kényszerárverés. A bankok végrehajtó útján elárverezik a lakáshitel törlesztőrészleteit nem fizetők ingatlanját, de arra is bőven van példa, hogy valaki közüzemi díjból halmoz fel akkora tartozást, hogy otthonát lefoglalják.

Igaz, az adósság behajtása nem az ingatlan elárverezésével kezdődik. Ha az adós nem tudja törleszteni például az esedékes havi részleteket vagy egyéb tartozásait, azt legelőször a munkabéréből és egyéb járandóságaiból próbálják behajtani. Csak ezután kerül sor az úgynevezett végrehajtási eljárásra: az adós lakását, telkét vagy üdülőjét lefoglalják, majd 45 nap várakozás után kitűzhető az árverés. Az is lehetséges, hogy pályázatot hirdetnek meg az értékesítésre.

„Sokkal több ingatlant, körülbelül tízszer annyit foglalunk le, mint amennyi ténylegesen kalapács alá kerül” – mondta el Várszeghi György, az APEH végrehajtási főosztályvezetője. Ez azzal magyarázható, hogy az adós gyorsan észbe kap, és összekaparja a pénzt tartozása kiegyenlítéséhez, vagy pedig részletfizetési kedvezményt kér. A főosztályvezető számokkal is szemlélteti a jelenséget: 2005-ben a lefoglalt ingatlanok értéke elérte a 19,5 milliárd forintot, míg a ténylegesen elárverezett otthonok értéke csak 1,1 milliárd forint volt, amiből mindössze csak 446 millió forint folyt be (ez nagyjából 50 ingatlannak felel meg). Tavaly valamivel kevesebb ingatlant foglaltak le, összesen 14,6 milliárd értékben, amelyből 3,1 milliárd értékben árvereztek el, és az ebből befolyt összeg alig érte el a 422 millió forintot. Amint látható, nemcsak a lefoglalt és elárverezett érték különbözik jelentősen, hanem az ingatlanok becsült értéke és az értük kifizetett összeg is.

Megegyeznek fél árban

A kikiáltási ár és a bevétel közötti óriási különbség egyik oka a végrehajtási törvényben keresendő. A köztartozás miatt lefoglalt vagyontárgyak kikiáltási árától, azaz becsértékétől – ha nincs megfelelő ajánlat – az árverést vezető adóvégrehajtónak a törvény szerint fokozatosan lejjebb kell szállnia. Ingatlanok árverezésekor 50 százalék az alsó határ. Ezt a törvény kínálta lehetőséget használja ki az a vásárlói csoport, amelyet a végrehajtói szakma csak árverési maffiaként emleget. Ezen csoport tagjai ugyanis az árverés előtt megállapodnak, ki viszi el az ingatlant, ennek értelmében csak a kiválasztott személy fog licitálni, leszorítva ezzel a kalapács alá került vagyontárgy árát a törvény által előírt minimumra. „Jórészt az APEH árveréseire szakosodott maffia tevékenykedésének köszönhető, hogy az adósság ellenében lefoglalt és dobra vert ingatlanok szinte mindenesetben fél áron kelnek el” – ismeri el Várszeghi György.

Távol tartott érdeklődők

Információnk szerint legalább harminc, árverésekre szakosodott „maffiacsoport” tevékenykedik országszerte. Nagy Zoltán ingatlanjogász szerint az árverési maffiával nehéz leszámolni, hiszen nem a hatóságot, azaz nem az árverezőt vesztegetik vagy félemlítik meg, és fizikai kényszert sem alkalmaznak, nem zavarják meg az árverést. Azt pedig nehéz bizonyítani, hogy a jelenlevők a licit előtt megegyeztek egymással, amint azt is, hogy a maffia tagjai pénzt követeltek vagy fenyegetéssel beszéltek le valakit vásárlási szándékáról. A hatóságoknak persze fel lehet róni, hogy mindeddig nem változtattak a jogszabályokon.

Egy-egy árverésen jellemzően 3-5, legfeljebb 10 érdeklődő jelenik meg, akik főként befektetési szándékkal vásárolnak. „A vidéki árveréseken kevésbé jellemző a maffia jelenléte. Nem minden ingatlanra csapnak le nagymenők, nagyobb valószínűsséggel jelennek meg egy ötvenmilliós lakóház licitálásán, mint egy ötmilliósén” – osztja meg velünk tapasztalatait Szabó Ferenc, az Ingatlanárverések.hu nevű oldal működtetője. A licitálásra váró ingatlanok közel 30 százaléka Budapesten, a fennmaradó 70 százalék többsége az ország délkeleti részén található, a Szeged környéki tanyákból például kifejezetten sok van. Az átlagos vásárló tízmillió forint alatt keres ingatlant, de a kínálatban akad több százmilliós is.

Az adóhatóság kétféle megoldást is javasol az árverési maffia megfékezésére. Az egyik a pályázati értékesítés rendjének megváltoztatása lenne. Pályázati úton történő értékesítésre ma is van lehetőség, ám nem igazán sikeres, az erre vonatkozó törvény szerint ugyanis legalább a forgalmi értékkel azonos becsértéket kell megajánlani. Ezzel pontosan az érdemi bevételt hozó vásárlásokat lehetetlenítik el, mivel általában kereskedők érdeklődnek, akik azonban nem tudják nyereséggel továbbadni a piaci áron vett portékát. Azért lenne szükség törvénymódosításra, hogy a forgalmi érték alatt is meg lehessen hirdetni az ingatlanokat, így ki lehetne szűrni az árverési maffiát, és a kereskedők sem járnának rosszul. Az adóhivatal másik ötlete az online árverések bevezetése. A licitálás az interneten folyna, így a vevők egymástól függetlenül, anonimitásba burkolózva tehetnék meg tétjeiket.

Várszeghi György szerint törvénymódosítási javaslatukat már több alkalommal elküldték a Pénzügyminisztériumnak, ám eddig eredmény nélkül. Legutóbb azt a választ kapták, hogy az ősszel tárgyalnak a törvénymódosításról, így legkorábban jövő január 1-jével változhat a szabályozás, ám hogy mennyi valósul meg az adóhivatal elképzeléseiből, azt egyelőre nem lehet tudni.

Hogyan vehetünk lakást árverésen?

Magáról az árverésről bárki tudomást szerezhet. Az erről szóló hirdetményeket az árverést megelőzően legalább 15 napon át ki kell függeszteni az ingatlan helye szerinti polgármesteri hivatalban, valamint az illetékes bíróság és földhivatal hirdetőtábláján. Az APEH, valamint a Vám- és Pénzügyőrség honlapján is megtaláljuk a lefoglalt vagyontárgyakat – jelenleg 535 árverést hirdet az adóhivatal – , a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara pedig saját hetilapjában ismerteti, hogy mikor és mire lehet licitálni. Az előre meghirdetett árveréseken bárki megjelenthet, a licitálás feltétele csupán annyi, hogy az ingatlan becsértékének 10 százalékát előlegként letétbe kell helyezni az árverés vezetőjénél.

Kulcsár Hajnal