A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, így természetesen érvényesíthető a családi kedvezmény. Az adót attól függően kell megfizetni, hogy kinek a részére történik a bérbeadás. Nagyon leegyszerűsítve: ha magánszemélynek vagy nem adóalanynak adják bérbe az ingatlant, akkor a magánszemély a negyedévet követő hónap 12.-ig fizeti meg az adóelőleget – figyelmeztet Héhn Miklós, az RSM DTM tanácsadó cég számviteli részlegének vezetője.

A szakértő felhívja a figyelmet: amennyiben a bérbeadás az adótörvények által meghatározott kifizető részére (adóalanynak, pl.: cég, egyéni vállalkozó, stb.) történik, akkor a kifizető vonja le az adóelőleget és fizeti be a tárgyhónapot követő hónap 12.-ig. A bérleti díjról kiállítandó dokumentum szintén attól függ, kinek a részére adják bérbe az ingatlant, és milyen módon történik a pénzügyi rendezés.

Ha kifizető részére történik a bérbeadás, akkor számviteli bizonylatot kell kiállítani (ez lehet a bérleti szerződés, a bérkarton, illetve készpénzrendezés esetében a pénztárbizonylat). Magánszemély és nem adóalanyok közötti bérbeadás esetében elégséges átvételi elismervény, de jó, ha van egy szerződés is mellette. Ha a magánszemély áfásan adja bérbe az ingatlant (ezt választotta), akkor számlát kell kiállítania róla.

Szuperbrutto

Az szja-kötelezettséggel kapcsolatosan a szuperbruttósítást itt is alkalmazni kell. A kiszámított jövedelmet fel kell szorozni 1,27-tel és azt a bruttósított jövedelmet beszorozni a 16 százalékos adókulccsal, tehát az adó így 20,32 százalék. Ez 2011-ben is így van, ha az összevont jövedelemkénti adózást választom (itt az adókulcs még 17, vagy 32 százalék).

A 2010. évi adókötelezettség meghatározása során amennyiben az összevont adózást választja, akkor a 17 százalék csak a sávhatár átlépése nélkül érvényes, a sávhatár felett 32 százalékot kell szuperbruttósítani. Véleményem szerint az is fontos, hogy mind a tételes költségelszámolás, mind a 10 százalék költségátalány esetében a tényleges adókulcs alacsonyabb. Csak a példa kedvéért: ha a 10 százalék költségátalányt nézzük, akkor ennek a tényleges adókulcsa 2011. évben (szuperbruttósítva) 18,29 százalék. A 2010. év esetében a tényleges adókulcs attól függ, átlépi-e a összevont adóalap a 17 százalékos kulcs sávhatárát.

EHO-s kérdések

Ha a bérbeadásból származó éves jövedelem az 1 millió forintot meghaladja, 14 százalékos ehofizetési kötelezettség keletkezik az szja mellett. 2011-ben mennyinek kell lennie a foglalkoztató által megfizetett egészségbiztosítási járuléknak éves szinten, hogy a 14 százalékos ehót már ne kelljen fizetni? Nos a hozzájárulás fizetési felső határa 450 000 forint, mint a korábbi években. A felső határ összegébe beleszámít a biztosítási jogviszonyban megfizetett természetbeni (4 százalék) és pénzbeli (2 százalék) egészségbiztosítási járulék, továbbá a 14 százalékos ehoköteles jövedelmek is.

Ahhoz, hogy a bérbeadás után ne kelljen a 14 százalékos ehót megfizetni, a biztosítási jogviszonyban éves szinten 7500000 forint jövedelemmel kell rendelkezni. Az eho-alap meghatározása során nem kell a jövedelmet felbruttósítani. A jövedelemként kiszámított összeget kell tekinteni az eho alapjának, de az adóalap-növelő összeg (azaz a felszorzás nélkül).

Adószám-ügyek

Az adószám kiváltása az áfa kérdéskör miatt fontos, ha áfásan akarják bérbe adni az ingatlant, azt csak adószámmal lehet megtenni. A költségelszámolás választását nem befolyásolja az adószám megléte, csak a kifizető kötelezettségeit. A számlaadásra kötelezett magánszemély esetében nem kell adót vonnia a kifizetőnek, csak ha a magánszemély ezt nyilatkozatban kéri. Ha nem áfás bérbeadásról beszélünk, akkor nem kell kiállítani számlát, elég a számviteli bizonylat. A kifizetőnek a magánszemély nyilatkozata szerint kell megállapítani az adó alapját, ez alapján kell levonni az szja- és esetleges ehokötelezettséget – emlékeztet a szabályokra a szakértő.