Az ingatlanokba vetett hit természetesen nem alaptalan. A kilencvenes évek közepe óta nem volt könnyű bukni lakáson, lakásbefektetésen, hiszen értéknövekedésük 1998 óta évről évre jellemzően túlszárnyalta az inflációt. Ha pedig a bérbeadásból származó jövedelmet is figyelembe vesszük, pláne komoly hozamot lehetett elérni.

Az ingatlanhívők ma elfelejteni látszanak, hogy az 1998-ban kezdődött, az inflációt jelentősen meghaladó lakáspiaci áremelkedés 2004-ben valószínűleg véget ért, és olyan egyszeri oknak volt köszönhető, ami mára eltűnt. Kínálati oldalról alapvető fontosságú volt, hogy a kilencvenes évek közepére a korábbinak a töredékére esett vissza az új lakások építésének üteme, a csak nyomokban fellelhető vállalkozói lakásépítés a "természetes kopásból" eredő utánpótlást sem volt képes fedezni, azaz szűkösség jellemezte a piacot. Keresleti oldalon az 1995-ös makrogazdasági stabilizáció (ez a Bokros-csomag eufemisztikus elnevezése) után hamarosan komoly reálbér-növekedés bontakozott ki, ami 2001-2003 között érte el csúcspontját; ezekben az években a lakossági jövedelmek messze a gazdaság teljesítőképessége felett nőttek. Ráadásul a támogatott, sőt egyértelműen túltámogatott jelzáloghitelek robbanásszerű elterjedése tovább növelte a vásárlóerőt. A keresleti oldal tehát folyamatosan és egyre gyorsabban bővült. A harmadik tényezőről se feledkezzünk meg: 1997-1998-ra igen olcsókká váltak a lakások. Ezt támasztják alá a klasszikus mutatók is, például, hogy hány évi átlagos jövedelemből lehet megvenni egy átlagos lakást, de egy ismerősöm sokkal plasztikusabban fogalmazta meg 1998 elején: "Az nem normális, ha egy lakást megkapok egy autó áráért."

Adott volt tehát az alulértékelt lakáspiac, ahol limitált volt a kínálati oldal, és folytonosan rengeteg új vásárló jelentkezett. Nem csoda tehát, hogy alig volt jobb befektetés az utóbbi években a lakóingatlannál. De hát, mint a trendekkel lenni szokott, ez sem tarthat örökké, a nagy emelkedést kiváltó tényezők gyakorlatilag eltűntek, és nem maradt más, mint a lakosság hite, hogy ingatlanon veszíteni nem lehet.

2000-2001 táján azonban megszűnt az alulértékeltség, és azóta sem tért vissza. A lakások a jövedelmekhez képest nem kifejezetten drágák, de nem is olcsók. A kínálati oldal ma már korántsem szűkös, 2002-2003 óta látványosan nő a lakásépítések száma, 1990 óta egy évben sem építettek annyi új lakást, mint tavaly. Az építkezések az idén is folytatódnak, tehát a kínálat - különösen a fővárosban - nagyon jelentős. Nem várható a közeljövőben a keresleti oldal robbanásszerű bővülése sem, hiszen a reáljövedelem növekedésének nincs komoly tere, az egyébként is hatalmas hiánnyal küzdő állami szféra pedig aligha lesz képes hitellehetőségek teremtésére. Továbbá előbb-utóbb a lakosság is ráérez a devizahitelek kockázatára, amihez valószínűleg nem elég a jegybank óvó szava, de megteheti hatását az esetleges komolyabb forintgyengülés. Mindezeken túl az ismert adatok alapján nyugodtan kijelenthető, hogy 2001 és 2004 között jelentős előrehozott fogyasztás volt a lakáspiacon, s nagyjából kijelenthető, hogy aki akart és tudott, az már vett lakást.

Mindezek a tényezők arra utalnak, hogy a lakásvásárlás a következő években valószínűleg korántsem lesz olyan jó befektetés, mint amilyen eddig volt. Összeomlásra nem számíthatunk, hiszen az nem jellemző a lakóingatlanok piacára, de jó néhány évnyi stagnálás aligha lenne meglepő.

ZSIDAY VIKTOR

(A szerző részvénystratéga az Aegon Rt.-nél)