Megnyomta a vészcsengőt az egyik legismertebb magyar ingatlanszakértő, aki már régóta felelősebb állami magatartást és a kockázatok alaposabb mérlegelését sürgeti a lakáspolitikában. Gerő Péter szakközgazdász, a Gestor Befektetési Zrt. vezérigazgatója szerint  négy-öt tényezőt kell a lehető legpontosabban meghatározni: az állam beavatkozásának célját, az érintett magánszemélyek és szolgáltatók, közösségek körét, valamint azt, hogy az állam milyen feltételekkel száll be az ügyletbe, valamint hosszú távon mi lesz az ingatlanok sorsa.

Az Ingatlanmenedzsernek nyilatkozó szakértő szerint súlyos terhet vesz a vállára az állam azzal, hogy behajthatatlan követeléseket vesz át a bankoktól.  Tulajdonosa lesz egy olyan ingatlannak, amelyhez bérlőt is kap, ráadásul olyat, aki eddig sem a hitelt, sem az egyéb költségeket nem tudta kifizetni. Mégis, meg kell vele állapodni, ajánlatot kell tenni valamilyen bérleti díjra. Számolni kell vele, hogy a bérleti díj, mint jövőbeli jövedelem-áramlás, nem lesz folyamatos. Ebből a szempontból az államnak ugyanúgy kell gondolkodnia, mint egy átlagos ingatlan-befektetőnek: olyan áron kell vásárolnia, hogy befektetésének nettó jelenértéke pozitív legyen. Ez nagyon alacsony bérleti jövedelem mellett, a velejáró nagyon magas kockázatok miatt nagyon alacsony vételárat jelent – figyelmeztetett a szakértő.

Gerő Péter nyomatékkal említette, hogy nem lehet állami cél a fizetésképtelen adósok tulajdonának megtartása, hiteleik átvállalása, a bankok veszteségeinek csökkentése. Az állam nem tudja megvédeni az adósokat attól, hogy fizetésképtelenségük esetén a jelzálog-biztosítékot a hitelező ne érvényesítse, a lakás tehát mindenképpen a bank közreműködésével új tulajdonoshoz kerül . Az állam annyit tehet, hogy kiszámítható üzletpolitikával garantálja, hogy a családok még fizetésképtelenségük esetén se kerüljenek az utcára. Ennél többet nem vállalhat.

A hiteleik törlesztő-részleteit fogvicsorgatva, de folyamatosan fizető családokat az állam a továbbiakban sem lesz képes támogatni, ez nem is lehet feladata. Sokkal inkább feladata, hogy a maga eszközeivel a magyar fizetőeszköz gyengülését megakadályozza, hogy a fizetőképes családok terhei legalább ne nőjenek – érvelt a vezető.

A szakközgazdász hangsúlyozta:  az állam megteheti, hogy hosszú megtérülési idővel, viszonylag alacsony elvárt hozammal kalkuláljon. Valamivel azonban muszáj kalkulálnia, az ingatlanokat, azok terheivel együtt, nem ad-hoc alapon, hanem nagyon is kiszámítható feltételek mellett szabad csak átvennie. S az átvétel pillanatától felelős a tulajdonába került ingatlan értékének megőrzéséért.

Az állam tehát nem pusztán követelést vásárol a bankoktól, hanem végső soron ingatlant vesz, mely az ingatlan-nyilvántartásba bekerül, s mint ilyennek, azonnal tulajdonosi kötelezettségei keletkeznek.  Közös költséget, építményadót, kommunális adót fizet, fenntartási, üzemeltetési kötelezettségei lesznek, parlagfüvet kell nyírnia, nyilatkoznia kell a szomszédos ingatlanok kapcsán, stb, vagyis ez a tulajdonlás is komoly adminisztrációs kötelezettségekkel jár.  Az államnak fel kell mérnie, milyen tulajdonosi kötelezettségeket vesz át, azokat időlegesen hogyan háríthatja át a bérlőre. Ráadásul, mint tulajdonosnak, elemi érdeke, hogy ingatlanának állaga ne romoljon, már az átadás-átvételkor pontos műszaki tartalmat kell meghatározni, hogy a későbbiekben legyen mihez viszonyítani, és a végeláthatatlan vitákat el lehessen kerülni – fejtette ki az elemző.

E rendkívül összetett és szerteágazó problémakör megfelelő kezeléséhez az államnak hozzáértő apparátusra, szakemberekre, ingatlankezelésre alkalmas információs rendszerre, ún. facility-managementre, komoly szaktudásra lesz szüksége. Nyilvánvaló, hogy a folyamatosan jelentkező üzemeltetési feladatok, felújítások, a bérleti szerződések kezelése, megújítása, az ügyfélkezelés – függetlenül a szociális hálótól – komoly odafigyelést és szervezést igénylő szakmunka. „Az állami ingatlankezelésről rendkívül rosszak a tapasztalataink, ha lehet, ezeket a zsákutcákat el kellene kerülni.” – mondta Gerő Péter.

Az elmúlt évtizedek jónéhány kormányzatának tehetetlenségére már több szakértő is rámutatott, különösen arra, hogy gyakorlatilag nem alakult ki konzisztens lakáspolitika.  Gerő Péter most arra is utalt, hogy nagyon fontos az érintett lakóingatlanok hosszú távú sorsának meghatározása.  Szerinte a most kialakuló koncepció egy kényszer-megoldás, így az állam nem kíván hosszasan berendezkedni arra, hogy közvetlenül ingatlan-tulajdonos legyen. Hacsak nem egy jól átgondolt bérlakás-program keretében, amelyben a lakás-mobilitáshoz az állam így hozzá tud járulni.

„A leendő bérlőknek, akár mennyire is most meg vannak szorulva, lehetőséget kellene kapniuk arra, hogy bizonyos feltételek mellett opciójuk legyen a lakásaik megvásárlására. Ha nem figyelünk oda, nagyon hamar kialakulhat egy rossz portfolió, amiből nincsen kiút, ami a lakáspiacon egy már ismert állapothoz, a rossz, alacsony színvonalú, korrupt állami lakásrendszerhez vezet, amely átjárhatatlanul újratermelődik a magántulajdonú lakáspiac mellett. „ – figyelemzetett a szakértő.