Koronavírus és ingatlanpiac: "egyáltalán nem az történik, mint amire számítottunk"
Amíg nem tudni, mikorra sikerülhet megfékezni a világjárványt, akár egymást kioltó hatásokkal is számolni kell, ugyanakkor a helyzet fokozódásával az árszínvonal rövid távú csökkenése egyre reálisabb forgatókönyv. A hosszú távon továbbra is az árszínvonal emelkedését váró elemzők annak ellenére osztották meg gondolatkísérleteiket, hogy a koronavírus gazdasági hatásai napról napra formálják a piacot. Szakértőket kérdeztünk arról, milyen lehetséges forgatókönyvek születhetnek a következő hetekben.
Furcsa és egyelőre megmagyarázatlan jelenségről számolt be lapunknak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A magánszemélyek az elmúlt héten átlagosan 3, az azt megelőző héten 7, előtte pedig 8 százalékkal több eladó lakást hirdettek meg az előző egy év azonos időszakához képest. Március 9-én hétfőn az előző hétfőhöz (tehát március 2-ához képest) 11 százalékkal többen tartották jó ötletnek piacra dobni az ingatlantulajdonukat. A 2020. februári adatokhoz képest 3-4 százalékos kínálatnövekedést mért az ingatlanportál.
„A bizonytalanság és a félelem jellemzően bezárkózást, halasztást eredményez, de itt most egyáltalán nem az történik, mint amire számítottunk” – mondja Balogh. Még mérik, mi okozhatja a nagy eladási kedvet: az, hogy az „utolsó pillanatban” még elintéznének egy halogatott eladást, vagy már a tőzsdéről kimenekülő befektetőknek próbálnak alternatívát kínálni az eladók? Közben azonban a kereslet más pályán fut, az érdeklődések száma tavaly nyár óta 25-30 százalékkal esett vissza, és a csökkenő tendencia eddig még nem fordult meg. „Aki most vevőként a piacon marad, nyeregbe kerülhet, itt van újra az alkalmi vételek és az alkuk időszaka” – véli az elemző.
Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az árszínvonal ideiglenes csökkenését is reálisnak tartja: „A teljesen váratlan vírushelyzet egy lassuló, konszolidálódó periódusban találja a lakáspiacot, s az elmúlt egy-két hét nemzetközi és hazai tapasztalatai alapján a napról-napra eszkalálódó helyzetben ésszerű rövidtávon árcsökkenésre is felkészülni” – mondja Valkó Dávid, „A vírus következményeinek mélysége, időtávja, a piaci recesszió mélysége nagyban függ a következő hetek, hónapok eseményeitől, illetve a rájuk adott kormányzati lépésektől. A szélesebb körben bevezetett – akár hivatalosan elrendelt, akár csak az emberek félelme miatt terjedő – karantén és otthonmaradások miatt a lakásvásárlási hajlandóság, a megtekintések száma, gyakorisága egyértelműen csökken, a sürgős eladásoknál nagyobb engedményt adhatnak az eladók.”
Ha még nyár végén is korlátozott mozgás lesz a piacon, az már kihathat az árszintre, de a következő néhány hónapban biztosan nem lesz meredek áresés. A tavalyi lassuláskor is sokan árcsökkenésre számítottak, de ez nem következett be, helyette az adásvételek száma csökkent”
– emlékeztet ugyanakkor Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője, aki szerint a pénzpiacok felől az ingatlanpiac kevésbé kockázatos termékei felé forduló befektetők által generált potenciális keresletnövekedést könnyen kiütheti a hitelképesség gyengülése miatt mérséklődő érdeklődés.
„Az áremelkedés már hetedik éve tart, idén – a vírushelyzet előtti latolgatáskor – már csak egyszámjegyű drágulást vártunk. Úgy tűnik ugyanakkor, hogy a vírushelyzet miatt felgyorsul a lakáspiac ciklikus mozgása, s az árcsúcsot a korábban gondoltnál hamarabb elérve rövid távon – és a helyzetre adott gazdaságpolitikai válaszoktól függően, optimális esetben csak pár negyedéves időtartamig – csökkenésbe fordulhat az árszint. Aki azonban hosszabb távú befektetésként mérlegeli a lakásvásárlást, valószínűleg nem fog csalódni, hiszen az árszint alakulása ciklusokon átívelően összességében növekvő” – magyarázza Valkó.
Bár Budapesten és a nagyvárosokban a forgalom már csökken, ennek oka – az egyensúly feletti árszint mellett – nagyrészt a tavaly bevezetett MÁP+, amit ugyanakkor a hosszú távú értéknövekedésben bizonyos helyeken még tud verni a lakáspiac. „Mivel a koronavírus kapcsán már az első napoktól kezdve a tőzsdei hullámvasútról szólnak a hírek, ha valaki most keres befektetést, a vírushelyzet előtti időszaknál magabiztosabban választhatná a lakóingatlanokat, ahol bár alacsonyabb bérleti hozamszintre kell berendezkedni, egy jól megválasztott vásárlás esetén hosszabb távon érezhető értéknövekedés adódhat” – véli az OTP Ingatlanpont elemzője.
Jöjjön ismét az 5 százalékos áfa?
A közelmúltban ugyanakkor sok olyan, nem szakmai hátterű fejlesztő vonult ki a piacról, akiket csak a vonzó piaci helyzet terelt az ingatlanszektor felé. A kínálat csökken, így Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező ügyvezető igazgatója, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal alelnöke szerint biztosan lehet számítani árnyomásra: „2021-re 16 ezer új lakás megépülése prognosztizálható, de ez a szám a vírus miatt akár 10 ezerre is eshet. Ez már nagyon távol esik a lakásállomány megújításához szükséges évi 40 ezres, de még a 2018-ban és 2020-ban épülő 18 ezres újlakásszámtól is.”
A lakásárak elszabadulása után rengeteg potenciális vevő tett le a vásárlásról, és a fejlesztők választás elé kerültek: vagy árat csökkentenek, vagy kevesebb lakást építenek. „Előbbire egyszerűen nem volt lehetőség az építési költségek növekedése miatt, így sokan a kínálatot szűkítették, ebből farag most még tovább a vírus hatására kialakuló gazdasági környezet” – magyarázza Kiss. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal javasolja a 27 százalékos áfa újbóli 5 százalékra mérséklését: „ugyanaz a modell működhetne ebben a szektorban, mint turizmus-vendéglátásban, tehát az újépítésű lakások értékesítésénél 5 százalékos áfa-teher mellett +4 százalékos kiegészítő adót fizetnének a fejlesztők, mely fedezet lehetne további állami támogatások biztosítására.” Ha ez nem valósul meg, újbóli, jelentős árnövekedési ciklus jöhet a krízis után.
Előnyben a készpénzesek
Mivel a tranzakciók feléhez hitelfelvétel kapcsolódik, ennek szünetelése biztosan nem hagyná érintetlenül a piacot, de
a tranzakciószám nullára esésétől vagy a 2008-as válság mélységeitől egyik szakértő sem tart.
„A bankokban most jellemzően kéthetes turnusokban váltják egymást a hitelügyintéző csapatok, akik még véletlenül sem érintkezhetnek egymással, és a pénzintézetek igyekeznek az ügyfeleket online platformokra terelni. Közben viszont a Money.hu üzletkötői arról számolnak be, hogy a járvány elterjedése óta egyre több privát üzletkötéshez hívják ki őket – kérdés, meddig érzik majd az ügyfelek veszélytelennek a négyszemközti találkozót” – mondja Balogh.
Valkó ehhez hozzáteszi, hogy recesszió (termelésleállások, vállalkozói csődök stb.) esetén akadozhat a hiteltörlesztés, amit hitelezési szigorítások, vagy a hitelköltségek növekedése követhet. Ez pedig a hitelből vásárlók arányát csökkentheti. Tehát jobb helyzetbe kerülhetnek a készpénzes vevők a jelenleg épp újra elterjedő alkufolyamatokban – érvel Valkó Dávid.
Az airbnb-seknek nagyon fájhat
A bérleti piacot a turizmus hanyatlása is befolyásolja, a rövid távú, pld. Airbnb-ző lakáskiadók gyorsan megérzik majd a változást, még úgy is, hogy a siker nagy hullámai már korábban csillapodtak a lakossági panaszok miatt bevezetett kerületi szigorítások után. Az ingatlan.com adatai szerint a március elejére eső 10. héten például 7 százalékkal több hosszú távra kiadó lakását hirdettek meg, mint az azt megelőző héten.
„Az itthoni airbnb-s vagy Bookingon kiadott lakások száma vetekszik a szállodai szobák számával, már kb. 15 ezerre tehető. Ők biztosan veszteséget fognak elkönyvelni ahhoz a hozamhoz képest, mint amire számítottak. Mivel azonban korábban drasztikus értéknövekedést realizáltak, egy átmeneti cash flow-csökkenés nem okozhat komoly gondot” – mondja Sóoki-Tóth Gábor.
Micskei Lajos, a Bnbnmore tulajdonosa ezzel kapcsolatban azt mondja a hvg.hu-nak, hogy valóban sok a lemondás és egyre kevesebb foglalást is regisztrálnak. „Rengeteg vendég ír ránk, hogy mi a helyzet Budapesten. Eddig a foglalások 20-30 százalékát mondták le március-április-májusra, de ez még biztos nőni fog, főleg úgy, hogy már az erasmusos diákok is hazamennek.” (Cikkünk megírása után rendelkezett a kormány a határok lezárásáról, ami tovább csökkentheti a keresletet – a szerk.)
Ugyanakkor sok lakással nincs gond – főleg azoknál, ahol hosszabb foglalások vannak. Ezt támasztják alá Sóoki-Tóth szavai is, aki szerint a fő kérdés, hogy a kiadók közülük ki és milyen gyorsan tud majd átállni hosszú távú kiadásra, hiszen nem minden lakás alkalmas erre – például mert kevés benne a tárolóhely, vagy kicsi a konyha. A hosszú távú lakáskiadás Sóoki-Tóth szerint egészségesebb piaci környezetet teremtene, így akár kormányzati eszközökkel is érdemes lenne efelé terelni a tulajdonosokat. Mindezzel együtt úgy véli, az albérletárak csak elhúzódó veszélyhelyzet esetén csökkenhetnének érdemben. Valkó Dávid viszont arra figyelmeztet, hogy a bérleti díjak stagnálására, enyhe mérséklődésére a lakásárhoz viszonyított hazai magas arányuk, illetve a tömeges, kiadási céllal vásárolt újlakás-átadások miatt fel kell készülni.
Mi lesz, ha elhúzódik a válság?
Balogh szerint, ha jó pár hónapig elhúzódik a válság, akkor már elég sok vevő felhalmozódhat, aki inkább elhalasztja a vásárlást, illetve ugyanez az eladói oldalon is megtörténhet. Emiatt átmenetileg a tranzakciók számában és az árakban is lehet némi visszaesés. Ez azonban egész biztosan csak ideiglenes lesz, az ingatlanpiac vissza fog pattanni az alapfolyamatok által indokolt szintre – csak az a kérdés, mennyi idő után.
A tulajdonosoknak nyilván nem érdekük, hogy az ingatlanjuk kihasználatlanul álljon, olyanok is biztos akadnak, akiknek ez létfontosságú kérdés. Két lehetőségük van: vagy átviszik az ingatlant a közép- és hosszútávú bérleti piacra, vagy eladják. Az eladás mellett szólhat, hogy ezeket az ingatlanokat jellemzően az évekkel ezelőtti, alacsonyabb árszinten vásárolták, vagyis most nyereséggel lehet túladni rajtuk. Mindenesetre Balogh László szerint egyelőre nem mozdultak tömegek az eladás irányába, de a közeljövőben lehet egy kínálati hullám. A hosszabb távú kiadás azoknak a tulajdonosoknak lehet opció, akik nem akarnak kiszállni a piacról. Másik ingatlannal visszatérni ugyanis nehéz, a vételi árak ma már jóval magasabbak, mint pár éve, ráadásul mivel sok társasház már tiltja a rövid távú kiadást, nehezebb is alkalmas ingatlant találni.
Egy kontrollálhatatlanabb járvány a lakáspiac mellett az irodapiacot is érzékenyen érintené a kényszerű home office munkavégzés miatt. „Emellett a legperspektivikusabb hazai szegmensnek számító turisztikai befektetések is visszaesnének. A termelőkapacitások visszafogása, az esetleges cégbezárások, csődök miatt a logisztikai és üzemi épületek iránti kereslet is mérséklődhet, átrendeződhet, akár globális szinten is, kisebb arányú ázsiai, kínai kitettséget eredményezve” – magyarázza Valkó.
Soóki-Tóth Gábor szerint az újlakás-fejlesztők között egyértelmű előnyre tesznek most szert azok, akiknek már van építési engedélye a következő projektjeikre, kérdés, hogyan érinti a vészhelyzet az építkezéseket. „A jelenleg rengeteg külföldit foglalkoztató nagy építkezések a mindenféle ki- és beutazási tilalmak miatt kerülhetnek nehéz helyzetbe. Ugyanakkor az amúgy is kevesebb lakásátadásból magyar munkaerő szabadulhat fel, tehát ezek a hatások is kiolthatják majd egymást” – folytatja a gondolatkísérletet az OTP Ingatlanpont elemzője.
2014–15-ben tömegével rohanták meg a piacot azok, akik a válság miatt elhalasztották az ingatlanvásárlást – egy fél évnél tovább elhúzódó járvány után valami ilyesmire számíthatnánk az elemzők szerint. Az optimista forgatókönyv alapján viszont nyárra újra megélénkülhet a kereslet. „Ha vége a krízisnek, gyorsan fog regenerálódni a piac” – biztat Soóki-Tóth Gábor.
Balogh László szerint a piacot ekkor egy áremelkedés fogja korrigálni, arra ugyanakkor nem számít, hogy a részvénypiacokon tapasztalható árfolyamzuhanások és -ingadozások miatt újra sok befektető jelenne meg az ingatlanpiacon. Egyrészt ezek rövid és középtávú befektetési eszközök, az ingatlan ugyanakkor hosszú távú. Ráadásul az ingatlantranzakcióknak elég nagy a járulékos költsége például a befizetendő közterhek, az ügyintézés miatt, ezért csak emelkedő ingatlanárak és bérleti díjak mellett éri meg igazán ingatlanba fektetni. Magyarországon évekig ez volt a helyzet, de az árak és a bérleti díjak drasztikus emelkedése már megállt, ezen a járvány sem változtat érdemben. Az ingatlan esetleg akkor lehet menekülőeszköz, ha a járvány és a járvány okozta válság nagyon sokáig elhúzódik.
Valkó pedig úgy véli, hogy a jövőre vonatkozóan érdemes az előző válság tapasztalatait alapul venni. Akkor a recesszió lecsengése után versenyelőnybe került az a néhány nagy lakásépítő, akik a nehéz helyzetben is állva maradtak. „Kapacitásukat hamar fel tudták pörgetni, reputációjuk, ismertségük nőtt, piacrészesedésük látványosan bővült. Ez a kisbefektetők közegében is érvényes stratégia: jó üzleteket az ilyen „baljós hangulatú” időkben lehet kifogni, és a fellendüléskor jó piaci, befektetési pozíciót elérni.”
HVG-előfizetés digitálisan is!
Rendelje meg a HVG hetilapot papíron vagy digitálisan, és olvasson minket bárhol, bármikor!
