A lakásárak robbanásával indult az idei év, részben annak köszönhetően, hogy az inflációkövető állampapírok hozamaiból és visszaváltásából származó pénznek sok befektető az ingatlanpiacon keres helyet.

A hazai ingatlanárak emelkedése az elmúlt években is jelentős volt. Ha az átlagjövedelemhez viszonyítunk, az éves átlagjövedelemből egyre kevesebb négyzetméterre futja, avagy az átlagjövedelem lakásértéke egyre csökken:

A jövedelmek közé nemcsak a keresetek, vagyis a fizetések tartoznak, hanem például a szociális juttatások is. Mivel egy személy vagy egy háztartás ingatlanpiaci pozícióját (megtakarítási és hitelfelvételi képességét) nem csak a fizetése határozza meg, van értelme a jövedelmekhez viszonyítani a lakásárakat.

(A KSH legfrissebb adatai 2023-ra vonatkoznak, különleges év volt, az ingatlanpiac ugyanis padlót fogott, miközben a jövedelmek az infláció miatt jelentősen nőttek. Ezek a folyamatok 2024-ben már korrigáltak, 2025-ben pedig jelentős, 10 százalék feletti ingatlanár-emelkedés várható, miközben a jövedelmek csak lassabb ütemben nőnek. Vagyis jó eséllyel a jelenlegi átlagjövedelem lakásértéke már inkább az 5 négyzetméterhez áll közelebb.)

Az ország egyes részei között azonban jelentős különbségek vannak mind a jövedelmeket, mind az ingatlanárakat nézve.

A fővárosban rendkívül magasak az ingatlanárak, ugyanakkor a jövedelmek is magasabbak. A kisebb településeken olcsóbbak az ingatlanok, ugyanakkor kisebbek a jövedelmek.

Az átlagos árak változásánál így érdekesebb, hogy hogyan alakulnak az árak a helyi jövedelmekhez képest.

Ha településtípus szerint viszonyítjuk az ingatlanárakat a jövedelmekhez, akkor azt látjuk, hogy messze Budapesten a legrosszabb a helyzet. Míg a fővárosban a helyi éves nettó átlagjövedelemből már régen 4 négyzetméter használt lakás sem jön ki, addig a kistelepüléseken, a községekben az ottani átlagjövedelem ott helyben 14 négyzetméter lakást ér.

Egyszerűen fogalmazva sokkal

jobb helyzetben van az, aki községben akar községbeli jövedelemből ingatlanhoz jutni, mint aki fővárosi jövedelemből akarna fővárosi ingatlant.

Legalábbis látszólag, nyilván nem mellékes szempont, hogy a községekben jóval alacsonyabb a jövedelmi szint (2023-ban havi nettó 179 ezer forint volt szemben a fővárosi 277 ezer forinttal), amiből először is meg kell élni, csak utána lehet megtakarításon vagy hitelfelvételen gondolkozni.

És persze az sem mellékes, hogy a kistelepülések – némi általánosítással – kevéssé vonzóak, kevés a munkahely, a szórakozási lehetőség stb., nem véletlen, hogy a kistelepülések elnéptelenednek, az országon belüli migráció a városokba irányul. Mindennek következménye, hogy a községekben az ingatlanok rendkívül olcsónak számítanak még a helyi jövedelmekhez viszonyítva is. Ezzel együtt – vagy éppen különösen emiatt –

furcsa, hogy a kormány igyekszik a lakástámogatásokat vidékre fókuszálni (falusi csok, vidéki otthonfelújítási támogatás – ráadásul a nyugdíjasokra kiterjesztve stb.).

Miközben a fenti ábrából is látható, hogy a fővárosi lakások nagyon drágák még a fővárosi jövedelmekhez képest is, vagyis leginkább a fővárosi ingatlanpiac igényelne sürgős és jelentős beavatkozást.