A lakásvásárlást nem korlátozhatják, de elővásárlási jogot tehetnek az ingatlanokra az önkormányzatok

Egyes településeken komoly problémát okoz a lakosság számának növekedése. A környezet, az infrastruktúra ugyanis nem alkalmas a megnőtt lélekszám kiszolgálására. A kormány ezen helyzet orvoslását a helyi önkormányzatok kezébe adná.

A parlamentbe benyújtott törvényjavaslat alapján ugyanis a települések jogvédő intézkedéseket hozhatnának a lélekszám emelkedése ellen, illetve meglévő arculatuk megóvása érdekében. Ennek keretében megtilthatnák, korlátozhatnák a lakóhely (állandó lakóhely, tartózkodási hely, szálláshely) létesítését a településen, illetve elővásárlási jog kerülhetne az ott fekvő ingatlanokra.

Az eredeti tervezethez képest számos ponton pontosították, módosították a jogszabályt.

Mely települések alkalmazhatnának korlátozásokat?

A törvényjavaslat alapján bármely település hozhat jogvédő intézkedéseket, viszont meg kell határozni egy olyan kívánatos lakószámot, amelynek elérése esetén lépnének életbe ezek az intézkedések. Ez a küszöbszám nem lehet kevesebb, mint a törvény hatálybalépésének évében a településen élők száma.

Valójában csak azokon a településeken lesz jelentőségük ezen intézkedéseknek, ahol nő a lakosság. Jelenleg ilyen Budapest-agglomeráció, a Balaton és a Velencei-tó környéke.

Kik mentesülhetnek az intézkedések alól?

Ha életbe is lépnének korlátozások, akkor sem lesz érvényes az intézkedés mindenkire, számos személy és „eljárás” mentesül majd a korlátozások alól.

A jogszabályon alapuló ingatlanszerzésre, illetve a végrehajtás, felszámolás, vagyonrendezés, adósságrendezés keretében történő tulajdonszerzésre sem lehet érvényes semmilyen korlátozás.

Az alábbi személyek mentesülnek a korlátozások alól:

• Mentesül a korlátozások alól, akinek az adott településen van a lakóhelye vagy ingatlanban tulajdonjoga.
• Nem érvényes a korlátozás az adott településen élők, lakóhellyel rendelkezők hozzátartozóira sem.
• Mentesül a korlátozás alól az, akinek a kérdéses település a születési helye, származási helye.
• Azokra sem érvényesek a korlátozások, akik a születésüket követő 10 évben legalább 12 hónapot az adott településen éltek.
• Nem korlátozhatják az ingatlanszerzést, lakhelylétesítést azon személyeknél sem, akik állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként e munkavégzése érdekében költöznének a településre.
• Azokra sem érvényesek a korlátozások, akik az adott településen szeretnének munkát végezni. (Erről teljes bizonyítóerejű nyilatkozatot szükséges tenni.)
• Azokat sem lehet korlátozni, akik valamilyen elemi kár, baleset miatt otthontalanná váltak.
• A lakáscélú állami támogatást kihasználók tulajdonszerzését, lakcímlétesítését sem lehet korlátozni. (Az érintett tulajdonszerzők közeli hozzátartozóit sem lehet korlátozni.)
• A településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulóit vagy hallgatóit sem lehet korlátozni.
• Nem érvényesek a korlátozások azokra sem, akik a településen hitéleti, egészségügyi, sport-, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben élnek.

Emellett a települések adhatnak egyedi okok miatt is egyes személyeknek mentességet a korlátozások alól.

A Bankmonitor szakértői kiemelnék a lakástámogatáshoz kapcsolódó mentességet. Ez az eredeti tervezetben nem szerepelt, ami komoly gondot okozhatott volna a CSOK Pluszt, Falusi CSOK-ot kihasználók számára. A javaslat kiegészítésével azonban ez a probléma elhárult.

A lakásvásárlást végül nem korlátozhatják

De milyen korlátozások kerültek be a törvényjavaslatba?

• Elővásárlási jogot tehetnek a településen lévő ingatlanokra.
• Megtilthatják, korlátozhatják, hogy a betelepülők lakóhelyet létesítsenek a településen.

Alapvetően az eredeti tervezetben szerepelt a tulajdonszerzésre vonatkozó korlátozás is, ez azonban végül kikerült a végleges javaslatból. Mondhatni a legszigorúbb elem nem került be a jogvédő intézkedések közé, ugyanakkor az elővásárlási jog érdemben kiszélesedett az eredeti tervekhez képest.

 Kiknek lehet elővásárlási joguk a jogvédő intézkedés miatt?

1. Az önkormányzat, illetve az által kijelölt gazdasági társaságnak lehet elővásárlási joga az ingatlannal kapcsolatban.
2. Az ingatlannal telekhatáros ingatlanok tulajdonosainak lehet elővásárlási joguk.
3. Az adott településen tulajdonjoggal rendelkezőknek lehet elővásárlási joguk.

Fontos, hogy ezen sorrendben érvényesíthetik elővásárlási jogukat az érintettek. De ha más jogszabályon alapuló elővásárlási jog is van az ingatlanon, akkor azt mindezen jogokat megelőzően lehet érvényesíteni. A 2. és 3. pontban szereplő elővásárlási jog akkor él, ha a kérdéses személy legalább 5 éve tulajdonosa a településen lévő másik ingatlannak.

Hangsúlyozni kell, hogy az eredeti tervezet alapján az elővásárlási jog nem terjedt volna ki a településen lévő ingatlan valamennyi tulajdonosára. (Eredetileg a telekhatáros ingatlanban lakóhellyel rendelkezőknek lett volna még elővásárlási joguk.)

Ezzel a módosítással az elővásárlási jogra jogosultak körét érdemben kiszélesítették. Egy nagyobb település esetén ez eléggé nehezen kezelhető helyzetet okozhatna. Elég csak belegondolni, hogy egy ilyen korlátozás milyen hatást fejthetne ki a fővárosban, ahol nagyságrendileg 900 ezer lakás található. Ha ilyen intézkedést alkalmazna az önkormányzat, akkor egy adásvételnél gyakorlatilag mindegyik tulajdonosának elővásárlási joga lehetne.

Mennyire nehezítheti meg az elővásárlási jog az ingatlanszerzést?

Alapvetően az érintett településen lévő ingatlanok értékét várhatóan érdemben nem befolyásolja ez az intézkedés, hiszen bármilyen áron el lehet adni a településen az ingatlant bárkinek. Legfeljebb elővásárlási jog alapján megveszi ugyanolyan feltételekkel valaki más.

Igen ám, de az elővásárlási jog önmagában egy jelentősebb adminisztratív terhet is kapcsol a vásárláshoz, ami azt is eredményezi, hogy érdemben elhúzódhat az adásvétel folyamata.

Elviekben az elővásárlási jogosultnak hivatalosan értesíteni kell a jogának megnyílásáról, majd ezt követően általánosságban 15 napja van jelezni, hogy élne-e a jogával, vagy sem, de egyes esetekben a határidő ettől eltérhet. (Ha nem jelez semmit, az azt jelenti, hogy nem él az elővásárlási joggal.)

De jó eséllyel nem ez lesz a folyamat olyan esetekben, ahol egy egész településnek lesz elővásárlási joga. Vélhetően valamilyen általános kitűzés, kihirdetési szabály lesz, amelynek a megjelenésétől indul a határidő.

Érdekes kérdés, hogy mennyire éri meg majd alkudozni ilyen településeken az eladóval. Hiszen egy nagyon kedvező árú ingatlant elvihet a vevő elől bárki, aki a településen már tulajdonjoggal rendelkezik.

Hogyan fogják a bankok meghitelezni ezeket az ingatlanokat?

Ez egyáltalán nem lehetetlen, hiszen ma is finanszíroznak olyan lakást, amelyen elővásárlási jog van. Ebben az esetben vagy lemondó nyilatkozat kell, vagy igazolni, hogy a határidő lejártáig nem jelzett a jog jogosultja.

Jelen helyzetben azért több pluszcsavar is bejöhet. Kérdés, hogy ténylegesen bejegyzik-e ezen ingatlanokra az elővásárlási jogot, vagy azt az önkormányzat erre vonatkozó rendelete alapján minden ottani ingatlanra érvényesnek tekintik. Utóbbi esetben nehéz lenne eligazodni, hiszen gyakorlatilag minden település esetén ellenőrizni kellene a helyzetet.

Mentességet is élvezhet a vevő az elővásárlási jog alól. Ha erre hivatkozva nem kérik be a lemondó nyilatkozatokat, akkor vélhetően a bank be fogja kérni a mentességről szóló igazolást a folyamat során.

Szerencsére a támogatott lakáshiteleknél ilyen probléma nem merülhet fel: ahogy korábban is írtuk, ezen esetekben a jogvédő intézkedések alól mindenképpen mentesül a támogatást igénylő. Azaz megszerezhetik az ingatlant, és a teljes család mindenféle korlátozás nélkül be is költözhet oda.