A kormánynak kiemelkedő szerepe van abban, hogy az egekbe szöktek a lakásárak – Simor András volt MNB-elnök írása

Ma közel kétszer annyit kell dolgoznia egy magyar családnak, hogy lakást vásároljon, mint tíz évvel ezelőtt – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) novemberi lakáspiaci jelentéséből. A jegybank lakásárindexének és a háztartások rendelkezésére álló jövedelemnek a hányadosa, vagyis a lakásár-jövedelem mutató ugyanis 2014–2022 között Budapesten a duplájára, országosan pedig 1,8-szorosára emelkedett. Ugyanebben az időszakban az emberek reáljövedelme – vagyis a jövedelmük átlagos vásárlóereje – mintegy 60 százalékkal nőtt, ezzel szemben a reállakásárak, egy valamelyest nyomott szintről, de sokkal erőteljesebben, több mint 100 százalékkal emelkedtek. Ez még akkor is sokkoló, ha tudjuk, hogy a 2008–2009-es válság hatására a lakásárak néhány évig nagyon mélyen voltak.

Nem csoda, hogy az utóbbi hetek-hónapok hírei lakhatási válságról szólnak. A családok lakáshoz jutási esélyei folyamatosan szűkülnek, mert a jövedelmükhöz és hitelfelvételi képességükhöz képest egyre drágábbak az ingatlanok. Hogyan alakulhatott ki ez a helyzet, hiszen a magyar gazdaság – bár a környező országokénál lassabban, de – összességében növekedett az elmúlt tíz évben, és az emberek jövedelmi helyzete is javult? Ráadásul a kormány és az MNB számtalan eszközzel segítette a családok lakáshoz jutását, például babavárós támogatással és hitellel, családi otthonteremtési kedvezménnyel (csok) és hitellel, kedvezményes kamatozású és zöldlakáshitelekkel, az általános forgalmi adó visszaigénylési lehetőségével, kedvezményes, ötszázalékos áfával – és még sorolhatnám.

Mi lett a nagy nekiveselkedés eredménye? Például az, hogy 2015 és 2024 júniusa között a lakásárak Magyarországon növekedtek a leggyorsabban az egész EU-ban. Hogyan állhatott elő ez a helyzet a számtalan kormányzati intézkedés dacára? Nézetem szerint, bármilyen meglepően hangzik is, a lakhatási válság nem a kormányzati intézkedések ellenére, hanem jelentős részben azok egyenes következményeként állt elő.

Nem olyan meglepő a következtetésem, ha meggondoljuk, mi történik egy olyan piacon, amelyen a kínálat csak korlátozottan tud bővülni, ám amelyet a keresleti oldalon jelentős sokk ér. Pontosan ez történt a lakáspiacon. Ha megvizsgáljuk a kínálat alakulását, azt látjuk, hogy a globális pénzügyi-gazdasági válság s annak magyarországi következményei után 2014-ben csupán mintegy 8 ezer lakás épült. Ebben közrejátszott a banki hitelezés leállása. A hitelpiac lassú stabilizálódásával, majd a kormányzati kedvezmények hatására az évente átadott új lakások száma 2020 után átlagosan 20 ezer körülire nőtt. Ugyanekkor a lakáspiaci tranzakciók száma az MNB jelentése szerint a 2014-es 125 ezerről a 2020-as évek elejére átlagosan évi 160 ezerre nőtt. Mivel a megvásárolt lakások csak kis része újonnan átadott otthon, nyilvánvaló, hogy az évente épített plusz 12 ezer lakóingatlan nem tudta kielégíteni az átlagosan évi 35 ezerrel emelkedett – vagy felduzzasztott – forgalmat.