Lakáshitelek: hogyan számolnak a bankok?

Mint szinte minden az ingatlanszakmában, a hitel mértékének megállapítása is értékbecsléssel kezdődik. A CIB Bank sajtóosztálya szerint banki értékbecsléskor azt vizsgálják, hogy az ingatlan elfogadható-e az ügylet fedezeteként.  A megkérdezett hazai hitelintézetek mindegyike ingatlanszakértőt bíz meg e feladattal. Ők állapítják meg az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket, vagyis az Erste Bank megfogalmazása szerint “a hosszútávú értékesíthetőséget figyelembe vevő értéket”. Ebből lehet következtetni majd a forgalmi értékre, ám előfordul, hogy a forgalmi érték alapján határozzák meg a lehetséges maximális hitelösszeget (minderről írásunk jövő heti részében).

Ellenőrzött elvárások

Minden az értékbecsléssel kezdő- dik: semmi nem maradhat rejtve © ocsaingatlan.hu

A bankok ingatlanszakértői számos paraméter alapján készítik el a fedezet-értékelési dossziét, amelyben meghatározzák az ingatlan forgalmi/fedezeti/hitelbiztosítéki értékét, válaszolta kérdésünkre az Inter-Európa Bank kommunikációs osztálya.

Fontosak az összehasonlító piaci adatok, a tulajdoni lapon található bejegyzések, az ingatlan jellege, a régiós jellemzők, az ingatlan típusa, elhelyezkedése, állaga, mérete, műszaki paraméterei, forgalomképessége, esetleges bérbeadási lehetőségek, sérülési kockázatok, újraépíthetőségi mutatók.

Az értékbecslés vizsgálatánál a Raiffeisen Bank saját közlése szerint elsősorban az ingatlannal kapcsolatos elvárásait ellenőrzi. Az értékbecslés alapján az eddig felsoroltak mellett így megvizsgálják kialakítását, egyediségét is. Emellett természetesen ellenőrzik az ingatlan tulajdoni viszonyait és az ingatlant terhelő kötelezettségeket is, amelyek a forgalomképességre lehetnek jelentős hatással.

Az értékesíthetőséget olyan jellemzők határozzák meg az Erste Banknál is, mint az ingatlan fizikai állapota, minősége, felújításának ideje. Fontos szempontot jelent a település, ahol az adott ingatlan található. Főként a kistelepüléseknél kell mérlegelni, hiszen a település nagysága is meghatározza az ingatlanpiac likviditását és ennek következtében az ingatlan értékesíthetőségét.

Emellett olyan egyedi tényezők is beleszólnak az ingatlan értékének megállapításába, mint a tömegközlekedés, a forgalom nagysága, a zajszint és a környezetszennyezés mértéke, és hogy közkedvelt üdülő körzetben fekszik-e. A hitelbiztosítéki érték megállapításánál az ingatlanbecslők összehasonlító elemzést is végeznek: megvizsgálják a környék hasonló ingatlanjainak aktuális piaci forgalmát és értékét is. Jogi oldalról vizsgálva, a hitelbiztosítéki értékre jelentős befolyással lehet az osztatlan közös tulajdonlás, a különböző bejegyzett szolgalmi jogok és egyéb terhek is.

Apróságokra is figyelnek

Családi ház Zsámbékon: keresleti-kínálati viszony határozza meg az értékét © zsambekimedence.hu

Az ingatlan forgalmi értékét alapvetően az adott településen kialakult keresleti-kínálati viszonyok határozzák meg, áll az OTP Bank kérdésünkre adott válaszában. Egy településen belül ismertek a kínálati árak és a konkrét eladási árak, bár ez utóbbiak nem nyilvánosak. Az értékelő nézi az ingatlan szűkebb és tágabb környezetét, a vizsgált ingatlan műszaki állapotát. Fontos szerepet játszik az ingatlan karbantartottsága, hiszen az elhanyagolt lakás vagy ház nehezen adható el.

Az apróságokra is nagy figyelmet kell fordítani. Egy beázási folt a mennyezeten a tetőszerkezet állapotára utalhat, a lábazatnál tapasztalható felázások a talajnedvesség elleni szigetelés hiányát jelzik, ami az ingatlan tartószerkezetének állékonyságát veszélyezteti.

Engedély nélkül létesített építmény – amelynek nincs fennmaradási engedélye – nem fogadható el fedezetként, hiszen ha a hatóság az ilyen ingatlan (ingatlanrész) elbontását elrendeli, a fedezetet ki kell vonni. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, ingatlant terhelő tartozások fennállásáig a bank szintén nem fogadhatja el fedezetként az ingatlant.

Három különböző megközelítés alkalmazható egy ingatlan értékének a meghatározásakor a HVB Bank szerint. Ezek a piaci összehasonlításon, az újraelőállítási költség meghatározáson illetve a hozamszámításon alapuló számítások.

Az első módszernél az ingatlant összehasonlítják más hasonló vagy azonos fizikai tulajdonságú ingatlanokkal, amelyeket a közelmúltban ismert árszinten értékesítésre kínáltak, vagy forgalom tárgyát képezték. Az újraelőállítási költség meghatározása az építési költségek adataiból és azok változásából indul ki. Feltételezve, hogy egy kiegyensúlyozott ingatlanpiacon a befektető nem fizet többet egy ingatlanért, mint annak megépítési költsége. A hozamszámításon alapuló megközelítés lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó gazdasági mutatót, a nettó jelenértéket (Net Present Value).

Azoknál az ingatlantípusoknál, amelyeknél a bérbeadás, vagy más hozamtermelés útján történő hasznosítás a jellemző, a hozamszámítás módszerét célszerű alkalmazni. Az újraelőállítási költség meghatározása akkor indokolt, ha egyedi, vagy befejezetlen építményt kell értékelni vagy a felépítménynek értéke a telek értékéhez viszonyítva nagyon alacsony.

Azt, hogy a fenti módszerek közül melyek alkalmazása szükséges, a HVB Bank értékelő rendszere automatikusan ellenőrzi a megadott ingatlantípusok alapján, majd „egyszerűsített” értékelési módszert alkalmaz, azaz összehasonlító adatok alapján számított piaci értéket számol, melyből százalékos levonással állítható elő a szükséges hitelbiztosítéki érték.

Ilyen a jó fedezet

Az ingatlanfedezettel kapcsolatos alapfeltételeket sorolja fel Bartha Ákos, az MKB Bank főosztályvezetője: telekkönyvi állapota ellenőrzött; önálló ingatlannál térképmásolat, társasháznál alapító okirat rendelkezésre állnak; forgalmi és hitelbiztosítéki értékét meghatározták; káresemény esetére (építmények és kivitelezés alatti építkezések esetében) biztosított.

A CIB Bank konstrukciói esetén a fentiekhez hasonló alapfeltételek mellett néhány érdekes kitétel is szerepel, amikor az értékbecslés zajlik. Például osztatlan közös tulajdon esetén legfeljebb 10 lakásos ingatlanban elhelyezkedő önállóan forgalomképes lakás fogadható el fedezetként, de ilyen esetben használati megosztás szükséges. Az ingatlanra csak olyan bérleti szerződés állhat fenn, amely határozatlan időre szól, és maximum három hónapos felmondási idővel megszüntethető. Az ingatlan vételárának vagy likvidációs/menekülési értékének, egyenként el kell érnie a 3,5 millió forintos értéket.

(Egy hét múlva összefoglaljuk, hogy a lakás árának hány százalékát kaphatjuk meg hitel formájában, és miként javíthatunk az arányokon.)

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media