„A gyerek játszott, én tettem a dolgom. Egyszer csak minden előzmény nélkül megrázkódtak a falak, és hatalmas robajlás hallatszott. Kirohantam a körfolyosóra, de a porfelhőtől nem láttam semmit. Leszakadt a fal, üvöltötte két első emeleti lakó. A harmadik emeleti ismerősöm önkívületi állapotban volt: a födémmel együtt szakadt le a felesége. Úgy kellett lefogni, nehogy utána ugorjon" – így emlékezett vissza az utóbbi 30 év legsúlyosabb budapesti házomlásának, az Ó utcai tragédiának egyik túlélője, Krezinger György a Népszabadságnak még 1994-ben. Akkor egy 43 éves nő meghalt, ketten súlyosan megsérültek.

Az Ó utca 24. számú házat ma már hiába keressük. A helyén, a 24-26. szám alatt ma már egy új épület áll. Nem messze onnan, tavaly nyáron leomlott a Jókai utca 1. számú ház éppen épülő tetőzetének egy része, a törmelék a járdára zuhant, több autó megrongálódott, négy ember pedig megsérült. Egyikük, Tóth Nikolett, az Operettszínház balerinája aznap a párjával épp közös munkahelyükre sietett, amikor rájuk omlott a tetőről lezúduló törmelék. Mindkettejüket súlyos sérülésekkel szállították kórházba.

Jókai utca a házomlás után

Veres Viktor

Az orvosok kisebb csodának tartották, hogy Tóth Nikolett napokkal később magához tért. A lábait azonban azóta sem tudja használni. Tóth a baleset egyéves évfordulóján azt mondta: „Az orvosok nem igazán biztattak soha, mert nagyon súlyos gerincvelő-sérülésem van. Minimális esély van arra, hogy felálljak, de én ebben hiszek”.

Fél évvel azelőtt egy kevésbé látványos, de annál súlyosabb baleset történt egy másik budapesti kerületben: nem sokkal hajnali 3 után egy Váci úti társasház 3. emeleti erkélye szakadt ki, egy nő meghalt. A hasonló eseteket még hosszan lehetne sorolni, pár havonta Budapesten leszakad egy erkély, leomlik valahol a homlokzat vagy a tető, kiszakad egy korlát. Aki lakott már belső kerületi bérházban, az valószínűleg elgondolkodott már azon, vajon alatta szakad-e le a függőfolyosó, vagy azt az évet még kibírja.

De ki a felelős azért, ha egy társasház olyan állapotba kerül, hogy leomlik a homlokzata? Jogilag a tulajdonos. Ám arra a kérdésre, hogy miért nem újít fel időben, már hosszabb a válasz.

A hosszabb válasz

A 2022-es népszámlálási adatok szerint Budapesten kicsit több mint 800 ezer lakás van, ezek közül a legtöbb, nagyjából negyedmillió, 1961 és 1980 között épült. 1919 és 1945 között épült lakásokból 100 ezer van, 1919 előttiből szintén nagyjából 100 ezer. Vagyis a budapesti ingatlanok negyede több mint 78 éves, a rekordot Belváros-Lipótváros tartja, ahol átlag 85 évesek a bérházak.

Kiss-Kuntler Árpád

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény alapján a tulajdonos köteles az építmény állapotát, állékonyságát a jogszabályokban meghatározott esetekben és módon időszakonként felülvizsgáltatni, és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni.

Ha a száraz jogi szabályozást tovább nézzük, akkor abban az is benne van, mint arról tavaly írtunk, hogy a lakók jelezhetik az életveszélyes állapotokat a Katasztrófavédelemnek, de ha nem tűzbiztonságot veszélyeztető állapotot találnak, akkor ők a kormányhivatalnak adják tovább az ügyet. Ha a kormányhivatal szerint az épület állapota tényleg veszélyes, hivatalból „jókarbantartási kötelezési eljárást” folytat le, és elrendeli az építmény karbantartását, átalakítását, felújítását, helyreállítását vagy akár lebontását.

Baleset- vagy életveszély fennállása esetén a közös képviselő is elrendelhet közvetlen, azonnali veszélyelhárítást. Ilyenkor vagy a társasház megtakarítását lehet felhasználni, vagy célbefizetéssel kell megoldani az anyagiakat. Budapesten nagyon gyakori, hogy egy-egy bérházban több százan is laknak, és közülük sokan nem engedhetik meg maguknak, hogy – ha a háznak nincs megtakarítása – célbefizetéssel állják az esetleges felújítás költségeit. Ilyenkor szokott előkerülni a tetőtér eladásának gondolata, hiszen sok befektető a vétellel együtt vállalja az ingatlan teljes felújítását is. Ennek azonban a félbehagyott építkezéstől a balesetekig hatalmas a kockázata, már ha egyáltalán a társasház lakói meg tudnak egyezni a közös tulajdonú padlástér eladásáról.

Más kérdés, hogy mindebből a gyakorlatban mi valósul meg.

„Itt egy kicsit messzebbről kéne elindulni…” – mondja a telefonban egy mély sóhajtás után Molnár Sándor, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének főtitkára, amikor arról kérdezem, mégis hogyan fajultak odáig a dolgok, hogy rendszeresen leszakad egy erkély vagy egy tető Budapest belvárosában.

„Azoknak a társasházaknak a döntő többségét, ahol ezek a problémák előfordulnak, a 90-es években nyilvánították társasházzá. Előtte bérlakásprogram volt, és főleg a belvárosban, ahol ezek a problémák előfordulnak, a régebbi típusú házakat, ahol a függőfolyosó vagy az erkély állapota a probléma, egy örökölt állapotban kapták meg a tulajdonosok. Villanyvezeték-, tetőszerkezet-, és egyéb tengernyi problémával, rendszerint nagyon rossz műszaki állapotban jutottak hozzá ezekhez a lakásokhoz. És hiába szeretnék az összeset problémát egyszerre elhárítani, mindig van egy fontossági sorrend, az élhetőséget kell elsősorban biztosítani. Ha mondjuk nincs gáz, akkor egyszerűen nem tudnak élni” – magyarázza a főtitkár.

Ezen a ponton Molnár szóba hozta a hvg.hu cikkét arról a zuglói társasházról, ahol 28 lakásban nem tudnak fűteni augusztus óta, mert az MVM kikapcsolta a gázt szivárgás miatt, a problémát pedig azóta sem sikerült elhárítani. „Nincs az a pénz, ami elég lenne ezeknek a bérházaknak a rendbetételére, pályázati lehetőségek pedig nem nagyon vannak”.

Reviczky Zsolt

„Általában, ha van egy normálisan működő társasházközösség, akkor megpróbálunk egy programot erre fölépíteni, és fontossági sorrendben haladni” – mondja Molnár. De a 30 évvel ezelőtt, rossz állapotban megvásárolt bérlakások felújítására, a közös tulajdonban lévő terek rendbehozatalára nem készültek ilyen tervek, így nincs minek a végére érni, a problémák rendszerint egyszer csak rászakadnak a tulajdonosokra, anyagi és fizikai értelemben egyaránt.

Ráadásul azok az épületek, amelyek a legrégebbiek, és a problémák a legsúlyosabbak, „nem iparosított technológiával épült épületek, tehát nem panel vagy téglablokkos épületek, vagyis még a felújítási panelprogramokból is kimaradtak. Ezek teljesen magukra voltak utalva. És ezekből nagyon-nagyon-nagyon-nagyon sok van”.

Fontos rögzíteni azt is, mondja, hogy ha egy társasházról mondjuk hullik a vakolat, „akkor azt nem a katasztrófavédelem fogja megoldani, ugyanígy, ha egy családi házzal valami probléma van, az az ingatlantulajdonost terheli”. „Arról lehet legfeljebb szó, hogyha nem hajlandó jelzésre megoldani a problémát a társasház, akkor hatósághoz lehet fordulni, hogy adja ki a kötelezést” – magyarázza Molnár.

Arra a kérdésre, hogy ellenőrzi-e bármilyen hatósági szerv azt, hogy egy épület omlásveszélyes-e, Molnár azt mondta, karbantartási kötelezettséget említ a vonatkozó jogszabály, például az elektromos berendezések ellenőrzését, felújítását.

Kiss-Kuntler Árpád

„Egy triviális példa: hogyha mondjuk gaz van a járda és az úttest padka között, aminek a kigyomlálása kifejezetten az ingatlantulajdonosnak a jogszabály szerinti kötelezettsége, nagyon gyorsan kiadja a kötelezést az önkormányzat, hogy három napon belül ezt szüntesse meg a társasházközösség.

De olyat, hogy az építési hatóság munkatársai hivatalból járják a bérházakat és azt mondják, hogy »itt meg itt ez veszélyes, ezt csinálják meg«, ilyenről én még nem hallottam, pedig elég régóta vagyok a szakmában”.

„De ha a problémát mégis időben azonosítanák, akkor visszatérünk a tételmondathoz: nincs az a pénz", tette hozzá.

Márpedig az ilyen strukturális problémákat csak rengeteg pénzzel és aktív állami beavatkozással lehet megoldani, és egy másik terület példája azt mutatja, hogy nem lehetetlen a feladat: 2011-ben a VII. kerületi Nefelejcs utca 19-ben egy 30 négyzetméteres lakás teljesen megsemmisült egy gázrobbanásban, a szomszéd ingatlanban is komoly károk keletkeztek, leszakadt a födém, és megsérült a tető is. A balesetben két ember meghalt, a ház életveszélyessé vált, az ott élő hatvan embert ideiglenesen ki kellett költöztetni. „Azóta nagyon sok helyen kicserélték a gázt, gyakrabban ellenőriznek. Ugyanez igaz az elektromos hálózatra is” – magyarázta Molnár Sándor.

A jelenlegi, forráshiányos helyzetben ugyanakkor nehezen elképzelhető, hogy átfogó megoldás születik az omladozó budapesti épületek jelentette problémára.