szerző:
Gergely Zsófia

Az I. kerület hónapokra elengedte a bérleti díjat, ezzel is segítve Zsidai Zoltán Roy érdekeltségét abban, hogy Jamie Oliver ízlése szerint átalakítsa az önkormányzat Mátyás-templomhoz közeli ingatlanját. A hvg.hu birtokába jutott a jó politikai kapcsolatokkal rendelkező Zsidai több szerződése, amelyet a Budavári Önkormányzattal kötött, és ami alapján a gasztrovállalkozó több mint kedvezőnek tűnő feltételekkel használhatja a közvagyont.

Birtokunkba került a Budavári Önkormányzat és a Zsidai Group között létrejött több szerződés, amelyek megmutatják, milyen feltételek mellett etetheti a cégcsoport vendégeit a Várban, és mennyi pénzt kap cserébe a kerület értékes ingatlanjai átengedéséért. Első cikkünkben három olyan bérleti szerződést mutatunk be, amelyeket a híresztelések tisztázása érdekében V. Naszályi Márta, a Párbeszéd Magyarországért képviselője kért ki az önkormányzattól.

Koncentrált gasztronegyed
 

A HVG hetilapban tavaly megjelent cikkben írt a várbeli térhódításról. Erre reagálva Zsidai Zoltán Roy a tőle megszokott visszafogottsággal ezt úgy fogalmazta meg: „sokat tettünk azért, hogy a Budai Vár gasztronómiája a városban a legkoncentráltabb és világszínvonalú gasztronómiai negyeddé fejlődjön”.

Hosszabbítás csont nélkül, visszamenőleges hatállyal

Az első szerződés a Fortuna utca 3. alatti pinceszintjén és földszintjén található, 147 négyzetméteres önkormányzati tulajdon bérletértől szól, amit közjegyző előtt írt alá Nagy Gábor Tamás polgármester és a Harlequin Kereskedelmi és Marketing Kft. képviseletében eljáró Zsidai Zoltán Roy 2016 decemberében. Ez a helyszín, illetve az interneten elérhető adatok alapján a Pest-Buda Bisztro néven futó étterem, aminek patinás ingatlanáért havonta 574 ezer forint plusz áfa bérleti díjat fizet Zsidai (négyzetméterenként a bérleti díj áfa nélkül nem éri el a havi 4000 forintot).

Az éttermet már korábban is ők bérelhették, mert a dokumentum kifejezetten az előző, 2015. december 31-én lejárt a korábbi helyiségbérleti szerződésükre hivatkozik. A viszonyokat jelzi, hogy a polgármester Zsidaival 2016 decemberében 12 hónapra visszamenőleg, 2016. január 1-től kezdődően kötötte meg az újabb bérleti megállapodást – tehát a bisztró hónapokig érvényes szerződés nélkül működhetett az önkormányzati ingatlanban. Most egy ideig nem kell figyelni a szerződés meghosszabbítására, az ugyanis 2020. december 31-ig szól, eddig használhatja az Harlequin az „átengedett nemzeti vagyont”.

A Fortuna utca 3. alatt 3900 forint / négyzetméter a havi bérleti díj
©

A bérleti díjat minden év januárjában az önkormányzat a mindenkori, január 1. napján érvényben lévő jegybanki alapkamat mértékével jogosult megemelni – amiből úgy tűnik, az emelés nem automatikus, csak élhet vele a tulajdonos. Kérdés, hogy korábban akár itt, akár a többi étterem bérleténél mennyire élt szerződés adta lehetőségeivel a közvagyont tulajdonló önkormányzat.

2024-ig tuti: a határozatlan idejű szerződés után még 5+5 év

A Fortuna utca 21. szám alatti, 118 négyzetméter alapterületű, „nem lakás céljára szolgáló helyiség” a gyakorlatban a Magyar Vendéglőt jelenti. Ezt az ingatlant is már évek óta bérli Zsidai. Az eredeti szerződés 2008-ban kelt, amit 2014 februárjában módosítottak. A korábbi, határozatlan idejű szerződést követően az új feltételek mellett 5 plusz 5 évre övék a helyiség „melegkonyhás vendéglátó-ipari tevékenységre” (tehát 2019-ben újrázhatnak majd, így számukra 2024-ig a bérleti lehetőség biztosított).

A Fortuna utca 21. alatt 3750 forint / négyzetméter a havi bérleti díj
©

A bérleti díjat ennél az étteremnél négyzetméterenként határozták meg teljes évre vetítve, a 45 ezer forint + áfa azt jelenti, hogy a vendéglőnek helyt adó ingatlant évente 5,3 millió forintért, avagy havi 446 ezer forintért bérelheti Zsidai érdekeltsége (ez az ingatlan valamivel olcsóbb az előző helyiséghez képest, 3750 forint + áfa a négyzetméterre eső bérleti díj havonta). Ebben a szerződésben is szerepel, hogy a bérleti díjat a jegybanki alapkamat mértékével lehet emelni, viszont itt kifejezetten beleírták a megállapodásba, hogy a bérlet fennállása alatt ennél nagyobb emelést a tulajdonos nem hajthat végre.

12 millió mínuszt ért a közvagyonban kialakított pucér szakács franchise

A Zsidai Group éttermei közül a legnagyobb felhajtás a Jamie Oliver nemzetközi étteremláncának budapesti egysége körül van. A Jamie’s Italian közjegyző előtt köttetett szerződését is átnéztük, amit egy másik cégük, a Trinity Gasztronómia Kft.-n keresztül kötöttek meg az önkormányzat ingatlankezelőjével.

Maga a dokumentum 2015 szeptemberében született, de a „bérbeadói hozzájárulás” már májusban megvolt ahhoz, hogy a Szentháromság téren található, utcai bejáratú, a „földszinten és két pinceszinten elhelyezkedő 400 négyzetméter helyiséget” bérbe vegyék. A bérlet 2020. szeptember 30-ig szól, és további 5 évvel meghosszabbítható. A bérleti díjat itt is négyzetméterben adták meg: 60 ezer forint + áfát kell fizetni évente, vagyis a teljes ingatlanért 24 millió forintot szed be az önkormányzat egy év alatt (így itt fizetnek Zsidaiék négyzetméterre lebontva a legtöbbet, havi 5000 forint + áfát).

Jamie ízlése szerint kellett felújítani a bérleményt, aminek költségébe áttételesen az önkormányzat is beleadott
©

Csakhogy a szerződésben úgy rendelkeznek, hogy a bérlő a helyiséget felújítja. Ezt onnan is tudjuk, hogy az egyik korábbi cikkünkre írt reagálásában Zsidai Zoltán Roy hosszan fejtegette, hogyan kellett egy londoni sztárépítész felügyelete mellett átalakítaniuk az ingatlant, hogy „megfeleljenek a Jamie Oliver Group legmagasabb szintű elvárásainak”. A közjegyzői dokumentumból viszont kiderül, hogy a felújítás költségeinek egy részét a cég levonhatta az önkormányzatnak fizetendő díjból: a szerződés szerint a "felújításra tekintettel” Zsidaiék „a jogerős építési engedély kiadását követő 6. hónap végéig mentesülnek a bérleti díj fizetése alól”.

A bérleti díj fizetésének kezdő időpontja így az építési engedély kiadását követő 7. hónap első napja. Ezek szerint hatszor 2 millió forint bérleti díjat, összesen 12 millió forintot kvázi az önkormányzat fizetett azért, hogy tulajdona megfeleljen Jamie Oliver ízlésének és üzleti érdekeinek.

Szomszédháború: benne van a szerződésben, hogy nem zavarhatja a lakókat

A közjegyzői okirat azt is rögzíti, hogy Zsidainak kell szükség esetén beszereznie a társasház hozzájárulását a profilváltáshoz, és tudomásul veszi, hogy „tevékenységét mindenkor a ház lakóinak érdekeit figyelembe véve, azok szükségtelen és felesleges zavarása nélkül köteles folytatni”. Ez az eddig nem nyilvános szerződési kitétel azért is pikáns, mert pont a Jamie’snél torkollt botrányba az egyik szomszéddal kibontakozó vita: az étterem fölötti lakó nem tudott aludni a zajtól, ezért állítólag fenyegetőzött, mire fegyveres rendőrök jelentek meg a lakásán.

A Zsidai-éttermek szerződéseit V. Naszályi Márta, a Párbeszéd Magyarországért önkormányzati képviselője kérte ki, miután feltűntek neki a kerületi helyiséggazdálkodás furcsaságai.

„Sok gyanús információ jutott a fülembe, ezért a testületi ülésen többször felhoztam, hogy a kerületi gyakorlat a korrupció melegágya, és gyakorlatilag klientúrát építenek a közvagyonra. Nincs átláthatóság, követhetetlen, mit, mikor és milyen feltételekkel adnak ki. Ezért kértem ki először az összes üzlethelyiség szerződéseit, azok módosítását, pályázati dokumentációját” – mondta a képviselő, aki a Városfejlesztési és Környezetvédelmi Bizottság tagja.

„Kevésnek tűnnek” a bérleti díjak, de a pályázatokat is látni kellene

Hiába kérte a dokumentumokat a Párbeszéd politikusa, végül csak egy saját készítésű táblázatot kapott a jegyzőtől, amelyben érzése szerint több adat nem egyértelmű, vagy egyenesen valótlan. Ezért gondolta, hogy több szakaszban próbál hozzájutni a teljes anyaghoz, így kérte ki kifejezetten a Várban köztudottan több bérleti jogviszonnyal is rendelkező Zsidaiék szerződéseit. Az önkormányzat erre sokáig hallgatott, határidőben nem adták ki a közérdekű adatokat, csak nagy nehezen, többszöri sürgetésére.

„A szerződésekben szereplő bérleti díjak kevésnek tűnnek, ugyanakkor ezt nehéz megítélni, hiszen nincsenek tiszta, átlátható viszonyok, és más várbeli vállalkozók tapasztalatai is vegyesek. Az is érdekes, hogy Zsidaiékén kívül más szerződéseknél én nem láttam olyan lehetőséget, hogy az első 5 év letelte után csak szólniuk kell, és automatikusan meghosszabbítható még 5 évre a megállapodás, külön önkormányzati döntés nélkül” – mondta V. Naszályi Márta. Szerinte akkor lehetne tisztázni az ár kérdését, ha kiderülnének a Zsidai-éttermek pályáztatásának a körülményei is: volt-e valós verseny, hogyan alakultak ki éppen ezek a bérleti díjak. A pályázatokról viszont egyáltalán nem kapott információkat, a zárt pályázatbontás miatt ezeket csak az önkormányzat és Zsidaiék tudhatják.

Egy másik várbeli ingatlannál egyedüli indulóként nyertek

A pályázat körülményei azért is sokatmondók lehetnek, mert szintén a Várban, tavaly tavasszal megnyitott báziskonyhájukat egyedüli indulóként vitték el. Zsidai megfogalmazása szerint innen „szolgálják ki összes egységüket, így többek között a Jamie’s Italiant is”, csakhogy az üzemben súlyos hiányosságokat találtak a hatóságok, az erről szóló cikksorozatunkat itt olvashatja el. Ezek szerint ez a Táncsics utcában található, közel 300 négyzetméteres önkormányzati helyiségben senki más nem látott fantáziát, csak Zsidaiék – akiknek többi Várban működő éttermük miatt ez nyilván jól is jött.

A Táncsics utcában van a konyha
©

Mivel a szerződések a kezünkben voltak, így Zsidai Zoltán Royt mindhárom éttermének pályáztatásáról, illetve ezek szerint győztes ajánlatukról szerettük volna megkérdezni. A válasz egyetlen mondat volt: „kérdéseinkkel forduljunk az érintett bérlemények tulajdonosához, a Budavári Önkormányzathoz”. (Amit amúgy is megtettünk volna, cikkünk megjelenésével egy időben kikértük mindegyik bérlemény teljes pályázati anyagát, hiszen ezek közérdekű adatok – a szerk.)

A hárítás már csak azért is érdekes, mert korábbi cikkünkre reagáló írásában azt állította: „a budai vári üzlethelységeket teljesen átlátható módon, nyílt pályázat útján nyerték el”. „Saját nevünkkel transzparensen és büszkén vállaljuk a munkánkat, nem rejtőzködünk, büszkék vagyunk a fejlődésre és arra a sok munkára, mellyel az éttermeinket sikeresen működtetjük” – közölte akkor.

Ennyiért büfét találtunk, plusz egy "csaliingatlant"

Az ingatlan.com jelenlegi kínálatában lefuttattunk egy próbakeresést: 400-600 ezer forintos havi díjért – hasonlóképpen Zsidaiék két, olcsóbb várbeli étterméhez – próbáltunk étterem üzemeltetésére alkalmas helyiségeket találni. Valóban nem találtunk nemhogy a Várban, az egész I. kerületben hasonló paraméterekkel kiadó ingatlant. Legközelebb a II. kerületben egy pincehelyiségben üzemelő éttermet kínáltak nagyjából annyiért, mint amennyit a Pest-Buda Bisztro helyiségéért fizetnek, illetve egy galériával együtt hasonló alapterületű büfét a XI. kerületi egyetemi negyedben. Az ebben az árkategóriában elérhető többi vendéglátóhelyek többsége viszont a pesti oldalon, azon belül is több a VIII. és IX. kerületben található.

Ha nem ebben az ársávban keresgélünk, akkor sikerült találnunk a Várban a Zsidai-éttermekhez hasonlóan felkapott helyen lévő ingatlant: a „Mátyás-templom közvetlen közelében” fekvő, „kiváló adottságú” egységet kínáltak kiadásra egészben, vagy részben. Csakhogy amikor felhívtuk a közvetítőt, azonnal kiderült, hogy „nem úgy kell érteni”, hogy egy étterem bérleti jogát adnák át, ráadásul a hirdetésben szereplő gyanúsan alacsony áron, hanem a tulajdonos „többféle üzleti tervéhez” keres partnert.

Olyan kevés az ilyen lehetőség, hogy nincs átlagár?

„A Vár turisztikai szempontból, és így a vendéglátás terén az egyik legfelkapottabb rész a fővárosban, viszont annyira kevés a lehetőség bérlésre, hogy nagyon nehéz lenne akár csak átlagárakat is mondani” – mondta a hvg.hu-nak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A konkrét szerződéseket nem kívánta kommentálni, általánosságban beszélt a várbeli ingatlanpiacról többek közt a legnagyobb szakportál adatbázisa alapján.

A csekély kínálat főszabály szerint mindig magasban tartja az árakat, de szerinte a Vár speciális terület, már csak az általában műemlék besorolású ingatlanokat hasznosító tulajdonos önkormányzat miatt is. „Az itt található, vendéglátásra alkalmas helyiségből eleve nagyon kevés van, azokat pedig itt inkább hosszú távra adja bérbe. Így kevés bérleti tranzakció van, az sem transzparens, ezért nincs nagyon mihez mérni az árakat” – jegyezte meg.

A védett várbeli ingatlanoknál viszont nincs olyan lehetőség, hogy a bérlő ezeket esetleg kedvezményes áron később megvásárolhatja, ami negatívan befolyásolhatja a bérleti díjakat. A magas profittermelő potenciállal rendelkező helyszínekért általában nagy a verseny, ami viszont árfelhajtó tényező - tette hozzá. Az ilyen magas profittermelő potenciállal bíró ingatlanokért verseny folyik, ezért is kivételes lehetőség, ha valaki sokéves szerződéssel megszerez egy ilyen helyet.

A Budavári Önkormányzat szerint a Zsidai-csoport nem élvezett előnyt

Az önkormányzat cikkünk megjelenését követően az alábbi reagálást juttatta el szerkesztőségünkhöz:

A Budavári Önkormányzat a kereskedelmi célú ingatlanok kiadásakor is a hatályos rendelet szerinti feltételeket alkalmazza. V. Naszályi Márta (Párbeszéd Magyarország) önkormányzati képviselő nyilatkozatából kiderül, hogy a képviselő-testületben eltöltött hatodik éve után sincs tisztában az önkormányzat rendeleteivel. Mindemellett számos alkalommal megszavazta azokat a bérleti konstrukciókat, amely a rendelet 67 § 1. bekezdése alapján 5 + 5 év előbérleti jogot biztosít az adott bérlőnek.

A Budavári Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakások céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló rendelet szerint hasznosítja az ingatlanokat.  A pályázatoknál az induló árat képviselő-testületi határozat mondja ki. A pályázatot minden esetben az nyeri, amely vállalkozás a legmagasabb bérleti díjat ajánlja. Azon ingatlanok esetében, ahol a bérbeadó helyett, a bérbeadót egyébként is terhelő felújításokat végez a bérlő, az elvégzett beruházás igazolt költsége beszámításra kerülhet a bérleti díjba. A helyiségek bérleti szerződéseit az önkormányzat 2010 óta határozott időre köti és lehetősége van további 5 év előbérleti jogot biztosítani a bérlője számára. Ezen tények ismeretében a Budavári Önkormányzat visszautasítja azokat a feltételezéseket, amelyek szerint a Zsidai Csoport előnyt élvezett volna a pályázati folyamatok során.