Balatoni helyett dubaji nyaraló? Ma már ez is megfontolandó
Egyre többen tágítják az ingatlanvásárlási fókuszukat. Az már nem újdonság, ha valaki Magyarország – azon belül is mondjuk a Balaton – helyett külföldön, például Horvátországban vagy Olaszországban vesz lakást, házat vagy nyaralót befektetési céllal. Az utóbbi időben azonban már távolabbi célpontok, Dubaj, Ciprus vagy Spanyolország is alternatívát jelentenek. De vajon ez mennyire jó ötlet? Ezt jártuk körül alaposan szakértő segítségével.
Akinek van annyi megtakarítása, amit nem szeretne értékpapírokba – állampapírba, befektetési jegybe, részvénybe –, netán aranyba vagy bitcoinba fektetni, annak az ingatlan vásárlása lehet jó alternatíva. Élnek is ezzel egyesek már jó ideje – és nem csak Magyarországon. Horvátország már hosszú évek óta népszerű desztináció, de már az sem szokatlan, ha valaki Olaszországban vesz nyaralót vagy lakást, házat.
A hazai ingatlanpiac gyengélkedése is közrejátszik abban, hogy a magyarok körében egyre keresettebbek a külföldi ingatlanok – mutat rá dr. Magyar Csaba, a Crystal Worldwide vezérigazgatója. A szakember szerint az érdeklődők legfontosabb motivációja az, hogy a vagyonukat földrajzilag is diverzifikálják, vagyis hogy ne legyenek egyetlen országnak kitéve. Márpedig ezt azzal, ha a magyarországi mellett van például egy vagy több külföldi ingatlanjuk, biztosíthatják, hiszen így a befektetési kockázatukat is tudják csökkenteni.
További fontos szempont lehet, hogy egyes piacokon magasabb hozamot lehet elérni. Ezek kihasználását elősegíti, hogy az elmúlt időszakban egyre több korlát leomlott: például számos ország befektetésért cserébe lehetőséget biztosít arra, hogy vízumunk, tartózkodási vagy éppen letelepedési engedélyünk legyen. Ez azért lehet előnyös, mert ha hazánkban bármilyen problémánk akadna, akkor tisztában lehetünk azzal, hogy vannak olyan országok, ahová mehetünk.
Első látásra talán paradoxnak tűnik, de az is vonzó lehet, hogy egy ingatlanbefektetés nem annyira transzparens, mint a cikkünk elején említett eszközök – kivéve talán a kriptovalutát. Sok országban ugyanis az ingatlan-nyilvántartás nem teljesen átlátható külső személyek számára, ezért az inkognitó is fontos szempont lehet. Aki ez ügyben tájékozódni szeretne, annak érdemes forgatnia az évente megjelenő pénzügyi titokvédelmi indexet, ez ugyanis aszerint is rangsorolja az országokat, hogy hol nyilvánosabb és hol kevésbé a földhivatali nyilvántartás.
Ezek most a legfelkapottabb célpontok
A hangsúlyeltolódást tükrözi vissza, hogy a CWW ügyfelei körében ma már az Egyesült Arab Emírségek és Ciprus a legkeresettebb – tájékoztat dr. Magyar Csaba. A feltörekvő térségek közül pedig Észak-Ciprus, valamint a Horvátországtól délebbre lévő balkáni országok, miután ez utóbbiakban kedvezőbb áron lehet vásárolni.
A dubaji ingatlanvásárlás mellett további gazdasági racionalitások szólnak. Például viszonylag közel van, indulnak repülőjáratok Magyarországról az Emírségekbe és a közbiztonság is jó, ott nem jellemző, hogy betörnek egy ingatlanba, mivel azok annyira be vannak kamerázva, hogy nem kell attól tartani, hogy bármi baj történne.
Az sem elhanyagolandó körülmény, hogy bármilyen típusú és méretű ingatlant lehet Dubajban és annak környékén vásárolni. S mivel nagyon sok ott a turista, befektetésünk hamar elkezdhet profitot termelni, például bérbeadáson keresztül. Mivel a térségben egyre több a külföldi munkavállaló, így nem csak a rövid, hanem a hosszú távú kiadásra is igen nagy a kereslet. Az elmúlt időszak tapasztalatai alapján eladás esetén viszonylag könnyen lehet vevőt találni, lévén, hogy nagyon pörög az ottani ingatlanpiac. Érzékeltetésül: míg 2021-ben 40 ezer, 2022-ben 70 ezer, tavaly már közel 100 ezer adásvétel történt az országban.
Ha valaki magánszemélyként rendelkezik egy ilyen ingatlannal, akkor a bérbeadásból származó jövedelem után Magyarországon nem kell adóznia, az Emírségekben pedig nincsen személyi jövedelemadó – oszt meg egy lényeges információt a CWW vezérigazgatója. Ahogy arról már korábbi cikkünkben beszámoltunk, csak a társasági adót vezették be, de azt sem mindenkire, vannak kivételek.
Nem mindegy, van-e adóegyezmény
Ha már adózás: e tekintetben egyáltalán nem mindegy, hogy Magyarország kötött-e adóegyezményt azzal az országgal, ahol a magyar befektetőnek ingatlanja van. Amennyiben igen, akkor az adóegyezmény alapján Magyarország mentesíti az ingatlan után keletkező jövedelem alól. Ennek az a magyarázata, hogy a legtöbb ország az ingatlan fekvése szerint szokott adóztatni. Így tesz Magyarország is, amikor például „hagyja”, hogy egy dubaji ingatlan utáni jövedelmekre az ottani adószabályok legyenek érvényesek. Mindössze arra kell figyelni, hogy a hazai szja-bevallásban tájékoztató adatként feltüntessük a külföldi ingatlan bérbeadásából vagy eladásából származó jövedelmet.
De mi a helyzet a magyarok által ugyancsak ingatlanbefektetés céljából keresett Egyesült Államokkal és a nemzetközi techcégek vezetőinek kedvenc helyszínével, Új-Zélanddal, amelyekkel Magyarországnak nincs adóegyezménye? Dr. Magyar Csaba közlése szerint ezen relációk esetén értelemszerűen Magyarországnak van adóztatási joga, ami azt jelenti, hogy az ingatlan eladásából vagy bérbeadásából származó nyereség – vagyis nem a bevétel, hanem a bevétel és a ráfordítás különbözete – után idehaza is kell adót fizetni. Mivel ez nálunk egyéb jövedelemnek minősül, nemcsak 15%-os szja-t, hanem 13%-os szociális hozzájárulási adót (szocho) is be kell fizetni. Csupán annyi a könnyebbség, hogy a külföldön megfizetett adó 90%-a beszámítható.
Mielőtt azonban valaki belevágna egy külföldi ingatlanbefektetésbe, célszerű tájékozódnia. Már csak azért is, mert a külföldi ingatlanvásárlásoknak vannak buktatói is. Például a már említett Észak-Ciprus olyan ország, amelyet nem mindenki ismer el önálló államként. Nem tanácsos olyan országban sem ingatlant venni, ahol hiányos vagy nem hiteles a földhivatali nyilvántartás. Arra is figyelni kell, hogy vannak olyan országok – szemben Magyarországgal – ahol létezik ingatlanadó.
További fontos szempont, hogy van-e Magyarországnak beruházásvédelmi megállapodása azzal az állammal, amely területén veszünk egy ingatlant. Ha igen, az a befektető biztonságát erősítő tényező, hiszen a beruházásvédelmi megállapodásnak az a lényege, hogy a külföldieket a helyiekkel egyenlő bánásmód illet-e meg, ha bármilyen kár történik a vagyonában. Ilyennek tekinthető, ha például az ottani állam kisajátítaná az ingatlanunkat, ez esetben ugyanis a helyi állampolgárokkal azonos védettséget kapunk. Figyelni kell arra is, hogy külföldi ingatlanhagyaték, illetve külföldi ingatlan vásárlása és ajándékozása után a hazai illetékszabályok nem alkalmazandók, ezért nem árt tisztában lenni a helyi előírásokkal.
Magánszemélyként vagy cégként?
Ha pedig valaki tulajdonosi mivolta okán egy cég nevében vesz ingatlant és adja azt bérbe, akkor elképzelhető, hogy a cégnek kell adóznia. Így amikor kivesszük a cégből jövedelmet, például osztalék formájában, akkor a magánszemélynek is kell adóznia, méghozzá magyar adózóként idehaza.
Adózási szempontból általában jobban megéri magánszemélyként vásárolni és eladni az ingatlant. Ugyanakkor ennek ellentmond, hogy sok esetben a befektetés pénzügyi fedezete egy cégben áll rendelkezésre. Emiatt gyakran az is előfordul, hogy végül egy cég veszi meg a kiszemelt külföldi ingatlant. Ugyanez a helyzet a bérbeadásnál is. Meg kell nézni, hogy az adott országban milyen adózás vonatkozik az ingatlan bérbeadására cégként vagy magánszemélyként – hangsúlyozza dr. Magyar Csaba.
Ha érdekli a téma, nézze meg az erről szóló Youtube videónkat is:
Az oldalon elhelyezett tartalom a Crystal Worldwide Zrt. megbízásából készült, a cikket egy független szerkesztőség írta, előállításában és szerkesztésében a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
