Ráfázhat, ha trükközik, írjon szerződést lakása kiadásáról!

Története legnagyobb, tízezer dolláros (akkori árfolyamon közel 2,4 millió forintos) büntetését szabta ki négy éve az amerikai Long Beach városa az East Hudson Street 120 alatti ingatlan tulajdonosára. Azért, mert a hírekben meg nem nevezett illető úgy adta ki a lakásokat, szedte be azokért a bérleti díjakat, hogy arról nem írt szerződést a bérlőivel, és a kiadásból származó jövedelmeit sem tüntette fel az éves adóbevallásában.

Magyarországon is sokan írásbeli szerződés nélkül adják ki a lakásukat, vagy a valósnál alacsonyabb díjat tüntetnek fel a szerződésben, hogy kevesebb adót kelljen azután fizetniük, a különbözetet pedig készpénzben kérik el. Mind a kettő esetben jogszabálysértést követnek el a felek, ugyanis a magyar szabályozás értelmében minden lakásbérleti szerződést – a valós bérleti díj feltüntetésével – írásba kell foglalni.

Ám nemcsak az esetleges jogkövetkezmények – ami az elmaradt közüzemi díjak kötelező befizetése mellett akár milliós NAV-bírságot is jelenthet – miatt nem tanácsos a tulajdonosnak írásbeli szerződés nélküli vagy a valódi jogviszonyt elfedő, azaz színlelt megállapodással kiadnia a lakását. Hanem azért sem, mert hivatalos dokumentumok hiányában ő is kiszolgáltatott helyzetbe kerül. Hiszen vita esetén sokkal rosszabb helyzetben lesz, ha a bérlő nem fizet, vagy csak a szerződésbe beírt – a valós díjnál – alacsonyabb összeget adja oda, esetleg nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Előfordulhat az is, hogy a bérlők azzal fenyegetőznek, értesítik az adóhatóságot. Vagy a valamilyen okból – például mert túl hangosak a bérlők – haragos szomszédok jelentik a fekete bérbeadást.

Minden helyzetben jól jöhet a felek közötti írásos megállapodás, amit célszerű szakemberrel – ügyvéddel vagy közjegyzővel – elkészíttetni. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés előnye, hogy az alapján szerződésszegés esetén azonnal végrehajtás indítható, és ezáltal akár ki is költöztethető a bérlő az ingatlanból.

Ezek egy része a közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal (úgynevezett kiköltözési nyilatkozattal) is kikényszeríthetőek lehetnek. Ebben a bérlő jellemzően arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja a bérbeadónak. E nyilatkozattal tehát a fizetési és/vagy az ingatlan kiürítésére vonatkozó feltételeket és kötelezettségeket érdemes okiratba foglaltatni.

Összegezve elmondható, hogy mindkét közjegyzői okirat birtokában bírósági per nélkül, gyorsan érvényesítheti a bérbeadó a jogos követelését – legyen szó elmaradt bérleti díjról, kötbérről, egyéb fizetési kötelezettség behajtásáról vagy az ingatlan kiürítéséről.

Más kérdés, hogy a közjegyzők tapasztalatai szerint végrehajtásra, azaz az elmarad bérleti díj behajtására, vagy a bérlő kiköltözésének hatósági úton történő kikényszerítésére csak ritkán kerül sor. A közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. A bérleti jogviszony közokiratba foglalt felmondása szinte mindig elégséges meggyőző erő, a hivatalos dokumentum és a várható jogkövetkezmények – lakás kiürítése végrehajtás útján – a bérlők többségét jobb belátásra bírja még a problémás esetekben is.

A bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalása egyébként nemcsak a nagyobb biztonság miatt lehet jó döntés. A közjegyző garancia arra is, hogy a bérleti szerződés szakszerűen, a törvényeknek megfelelően készül el, és minden fontos kérdést rendez. Például a bérleti díj fizetésének módját, a bérlőt megillető jogokat és kötelezettségeket, a határidőket vagy a kaució felhasználásának és visszafizetésének feltételeit. A közjegyzői okirat emellett a bérlőt is védi, hiszen nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál, és annak elkészítésekor a közjegyző nem a másik fél megbízottjaként, hanem pártatlanul jár el.