A fenntartható ingatlanfejlesztés a legjobb befektetés a jövőbe
Az átalakuló ellátási láncok a logisztika minden területére hatással voltak, így a szektor által érintett ingatlanpiacra is. Hogyan változtak meg az igények? Az egyes cégek mi alapján választanak? Hogyan felelnek meg a fenntarthatósággal kapcsolatos vállalásoknak és kihívásoknak? Hunyadi Zsuzsannával, a Prologis bérbeadásért és ügyfélelégedettségért felelős igazgatójával beszélgettünk.
A gazdaság szinte minden területén komoly változások történtek, először a pandémia majd a háborús helyzet miatt. A logisztikai piac különösen értintett volt: ezen belül hogy alakult az ingatlanok helyzete?
Az elmúlt évek humanitárius katasztrófái a logisztikai piac helyzetét is elvitathatatlanul megnehezítették. A logisztikai ingatlanok szektorában a legnagyobb kihívást az ellátási láncok átalakulása okozta, amely következtében a piac szereplői számára nehezebbé vált az új beruházások kivitelezése. Szerencsére ez a Prologist csak nagyon kis mértékben érinti, globális beszállítói partnerhálózatunknak köszönhetően nem csak elérhetőek számunkra az alapanyagok a beruházásainkhoz, de időben meg is kapjuk azokat. Ennek köszönhetően sem a pandémia, sem a háború nem veszélyeztette egyik projektünket sem. Másrészt az ellátás láncok működési zavara megmutatta az ügyfelek számára, hogy a korábbi rendszerek nem állják meg a helyüket, és készletezni nemcsak lehet, de szükséges is. Ez azonban együtt jár a megnövekedett raktárigényekkel is, amelyek szintén a kereslet növekedését okozták.
Hogy lehetett a leggyorsabban és a leghatékonyabban reagálni a bekövetkező változásokra?
A konstans kínálattal és az ügyfélfókusszal. A kereslet megnövekedésére gyorsan tudtunk reagálni magas minőségű portfóliónknak hála: gyors és hatékony megoldásokat tudtunk kínálni azoknak, akiknek rugalmasabb raktártérre volt szüksége. Mivel folyamatosan monitorozzuk ügyfeleink igényeit, gyorsan tudunk reagálni is azokra, gyakran egy lépéssel a piac előtt járva. Ebben kulcsfontosságú szerepe van a cég magyarországi csapatának, akik közös erőfeszítésének köszönhető a cég sikere.
A webshopok térnyerése és ugrásszerű fejlődése is komoly piaci átalakulást hozott: ennek milyen vonatkozásai vannak a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatban?
A mi ügyfeleink jellemzően nem a végfelhasználót szolgálják ki, és azt is mondhatjuk, Magyarország egyelőre nem az e-kereskedelem fellegvára, hiszen sok esetben a magyar piacot is Csehország vagy Lengyelország szolgálja ki. Ennek ellenére az e-kereskedelem erősödése az egész piacot átalakította, és a magyar logisztikai ingatlanpiacra is hatással van. Jól mutatja ezt a Budapest belterületén lévő lokációk felértékelődése is. Ezekben a parkokban jellemzően logisztikai cégek találhatóak, hiszen számukra különösen fontos a végfelhasználók közelsége.
Az átalakulás új technológiai és műszaki igényeket is von maga után, ezeket nemzetközi partnerhálózatunknak köszönhetően tudjuk kezelni, és a raktárainkat az ügyfeleink igényeinek megfelelően személyre tudjuk szabni.
Az áruszállítás a raktározás meglehetősen nagy karbonlábnyomot hagy maga után. Az ingatlanokkal csökkenthető ez valamennyire?
A 2025-ös belső célkitűzésünk, hogy minden új építkezésünk zéró karbonkibocsátású legyen, de már a jelenleg folyamatban lévő Prologis Park Budapest Sziget II projektünk fejlesztésében is számos olyan megoldást alkalmazunk, ami közelebb visz bennünket a karbonsemleges építéshez. Ilyen például az elektromosautó-töltőállomás, a napelemes rendszer, a mozgásérzékelőkkel ellátott LED világítás, amely akár 60 százalékos megtakarítást is jelenthet az ügyfelek energiafelhasználásában és természetesen ennek következtében a költségeiben is. És míg az esővíztisztító berendezés és a 25 százalékos megújuló energiát felhasználó hűtő-fűtő berendezés még újdonságnak számít a piacon, nálunk már DNS-szinten van jelen a fejlesztéseknél. Emellett fontos kiemelni, hogy a jó lokáció is jelentősen csökkenti a karbonlábnyomot: parkjaink egy része tömegközlekedéssel is jól megközelíthető, ráadásul az M0 körgyűrű mellett, a repülőtér és a legfontosabb szállítási útvonalak közelében találhatóak, így az áruszállítás is sokkal hatékonyabban végezhető a parkjainkból.
Milyen jó gyakorlatokra gondoljunk fenntarthatósággal kapcsolatban? Miért fontos szempont ez a cégnek?
Hisszük, hogy a fenntarthatóságra való törekvés közös érdek, egyfajta befektetés a jövőbe. A mi erőnk abban rejlik, hogy globálisan és lokálisan is teszünk ennek érdekében. A megújuló energiába például nagyon sokat fektetünk, és bár minden országban más a jogi környezet, emiatt más tempóban haladunk, de a célunk, hogy 2025-re épületeink karbonsemlegesen tudjanak üzemelni. A korábban említett LED-világítási rendszerek kiépítése szintén jelentős energiamegtakarítást jelent az ügyfeleink számára, csak úgy, mint a mozgásérzékelős okosrendszerek és világítóablakok. Ezek a fejlesztések ráadásul a bérlőink számára komoly költségmegtakarítással is járnak hosszútávon.
Emellett egyre több parkunkban alakítunk ki úgynevezett rovar- és sünhoteleket, denevérfészkeket amellyekkel nemcsak a lokális élővilágot segítünk megóvni, de gondoskodunk a természetes egyensúly fennmaradásáról is. A sünöknek és a denevéreknek hála például nincs szükség kémiai szúnyogírtók használatára, míg a rovarhotelek lakói a környező gazdák munkáját könnyítik meg.
Globális feladatvállalásunkra jó példa, hogy a Cool Earth nemzetközi jótékonysági szervezettel együttműködve olyan mértékben finanszírozzuk az esőerdők védelmét, amely az épületeink kivitelezésével járó, elkerülhetetlen szén-dioxid-kibocsátás ötszörösének felel meg.
A cégen belül igazgatóként a bérbeadások mellett az ügyfélelégedettségért is felel. Hogy monitorozzák a partnereik elégedettségét? Milyen visszajelzések alapján vágnak bele egy-egy fejlesztésbe?
Van egy kifejezetten erre kialakított partnerelégedettségi kérdőívünk, amellyel minden évben megkeressük ügyfeleinket. Ez a rendszeres monitoring elengedhetetlen ahhoz, hogy a stratégiánk megfeleljen az ügyfeleink aktuális igényeinek. De mivel hét fős ügyfélelégedettségi csapatunk napi kapcsolatban áll az ügyfelekkel, így a visszajelzés folyamatos, és ennek köszönhetően az ügyfeleinkben felmerülő esetleges igényekkel is folyamatosan tisztában vagyunk. Azt szoktam mondani, mi év közben nem mérünk elégedettséget, „csak” teszünk azért, hogy elégedettek legyenek az ügyfeleink.
Hogy látja, a piac mostani helyzete alapján mit lehet prognosztizálni az idei vagy épp a következő évre? Mennyire lehet előre tervezni, ha egyáltalán lehet?
A meglévő, 2,6 millió négyzetméter raktárterület jelentős része foglalt, miközben a kereslet stabil jelenlétére, sőt, növekedésére számítunk. Ezzel párhuzamosan a kínálat rövid távon csökkenni fog, hiszen egyre kevesebb a fejlesztésre alkalmas földterület, ráadásul a nehezedő alapanyagbeszerzés miatt az építkezések is elhúzódhatnak, és a korábbi 6 hónap helyett 10-12 hónappal kell számolni egy építkezés kivitelezésével. Mivel jelenleg nincs túlkínálat a piacon, és nem is látunk olyan faktort, ami az árak csökkenését mutatná, a közeljövőben 5,5 eurós bérleti árral számolunk és jelentős drágulásra számítunk. Így azoknak, akik bővíteni terveznek, most érdemes szétnézniük a lehetséges lokációk között, mert egyre nehezebb lesz megfelelő raktárépületet találniuk.
Habár a szektor helyzetének alakulásába több változó is belejátszhat, melyek azok a tervek a céggel kapcsolatban, amelyeket a közeljövőben véghez szeretnének vinni?
Legújabb parkunkban, a Prologis Park Budapest Sziget II területén most indítottunk egy újabb fejlesztést 14 300 négyzetméteren. Ezek az épületek a fenntarthatósági elemeket nézve megfelelnek a Prologis globális standardjának: az esővíztisztító berendezés, az informatikai és telekommunikációs szolgáltatásokhoz előre telepített gyengeáramú strukturális hálózat, a 25 százalékos megújuló energiát felhasználó hűtő-fűtő berendezés és a mozgásérzékelőkkel ellátott LED világítás mellett arra is figyelmet fordítottunk, hogy a park egész területe a csökkent munkaképességűek számára is megközelíthető legyen és biztonságos munkakörnyezetet nyújtson. Ezt bizonyítja, hogy az új épületeink nem csak a fenntarthatóság szempontjából fontos BREEAM Very Good minősítéssel rendelkeznek, de megszereztük az Access4You akadálymentességi tanúsítványát is.
A tartalom a Prologis támogatásával, a HVG BrandLab produkciójában készült. A cikk létrehozásban a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
