Nem csoda, hogy félelemmel töltik el a svájci frank sorozatos rekordjai a lakáshiteleseket. Az elmúlt napokban az alpesi deviza erősödése körülbelül 200 milliárd forint veszteséget eredményezett a devizaadósok számára. Bár a svájci jegybank szerdai közbeszólása után 252 forintról 245 forintra gyengült az árfolyam, azóta újra visszatért 250 fölé.

Cikkünkben megnézzük, mit tehet az adós, aki eddig még tudta fizetni törlesztőit, de a brutális árfolyam már komoly gondot jelent számára. A döntést elhamarkodni nem tanácsos, mivel egy-egy megoldásnak nagy ára van.

Stiller Ákos

Hogy bemutassuk, mennyibe kerülhet a védelem, egy képzelt adós helyzetét vettük alapul. Adósunk 2006-ban vásárolt egy budapesti, jó helyen fekvő, nem túl nagy lakást - közel 14 millió forintért. Az önereje nem volt túl nagy, mindössze másfél millió forint, de az akkori szabályok lehetővé tették, hogy még így is kapjon 12,3 millió forintos, svájci frank alapú hitelt 20 éves futamidőre. Míg öt évvel ezelőtt havonta 80 ezret fizetett vissza a banknak, ma ez a 240-250-es árfolyam miatt 140 ezer forint.

1. Spórolni, spórolni, fizetni

A Magyar Bankszövetség szerint a legjobb megoldás - még ha igen nehéz is - fizetni a megemelkedett törlesztőt. Ezzel ugyanis nem rakódik több százezer forint a felvett hitelre. Érdemes tehát átgondolni a háztartás költségvetését, mi az, amiről még le lehet mondani, legyen az akár az autó, vagy egy drágább nyaralás.

2. Árfolyamrögzítés

Szijjártó Péter szerint ez a legjobb megoldás, amit ma egy bajba jutott adós tehet. Azt azonban elfelejti hozzátenni, hogy ennek igen nagy ára van, ráadásul átmeneti segítség. Sokan élnek azzal az illúzióval, hogy egy vagy négy év múlva jobban fog menni, ezért kérnek fizetéskönnyítést. De azt nem szabad elfelejteni, hogy évekkel később sokkal többet kell fizetniük. Tehát csak annak érdemes megfontolnia az árfolyamgátat, akit a tényleges bedőléstől csak az ment meg, ha három évig pár tízezer forinttal kevesebbet fizet. Vagy annak, aki biztosan tudja, hogy három év múlva jobban fog állni. „Mint például egy olyan házaspárnak, ahol az anya most gyesen van, de a védelmi időszak után visszamegy dolgozni” – mondta a hvg.hu-nak Kovács Zoltán, a Benks.hu vezetője.

Fülöp Máté

Az árfolyamgát augusztus 15-től kérhető; a lényege, hogy 2014 novemberéig a frank árfolyamát 180 forinton rögzítik, a tényleges árfolyam közötti különbség pedig egy gyűjtőszámlán halmozódik, amelynek szintén kamata van. Adósunk esetében ez azt jelenti 250 forintos frankárfolyam esetében, hogy három évig 137 500 forint helyett 99 ezer forintot kell havonta fizetnie. Azután viszont 155 814 forintot, hiszen a „könnyítéssel” 1 521 000 forinttal nőnek a terhei.

3. Könnyítést kérni a banktól

Az árfolyamgátnál jobb megoldás lehet, ha az adós a bankjától kér segítséget, mivel ebben az esetben nem fix, behatárolt időről van szó, hanem személyre szabott konstrukciót dolgoznak ki a pénzintézetek. Igaz, az adósok többsége már ellőtte ezt az esélyt jó pár éve, amikor a frank átlépte az akkori lélekhatárnak számító 200 forintos szintet. Ennek ellenére, aki tud, az élhet a hitel átütemezésével, átmeneti könnyítéssel, vagy a futamidő meghosszabbításával. Kitalált adósunk azt kérte, hogy egy éven keresztül azon az árfolyamon törleszthessen, amelyiken felvette a hitelét. Ennek viszont az az ára, hogy 14 éven keresztül 30 frankkal emelkedik havi törlesztője, azaz körülbelül 754 400 forint rakódik a hitelre.

Stiller Ákos

4. Átváltani euróra

A Benks.hu ügyvezető igazgatója szerint az egyik jó megoldás az lehet, ha a frankhitelt átváltjuk euróalapúra, igaz, ezt 230-as árfolyamnál célszerű megtenni. Kovács Zoltán szerint ennek ugyanis az az előnye, hogy a forint és az euró árfolyama együtt mozog, szemben a svájci frankkal. Ráadásul - ha optimisták vagyunk - a kormányzati ígéretek szerint 2019-ig bevezetik Magyarországon is az eurót. Két dolog azonban ellene szól: egyrészt, hogy az átváltással az árfolyamveszteség egy részét realizáljuk, másrészt a törlesztőrészlet nagysága szintén függ az árfolyamtól. Hátránya az is, hogy kevesen élhetnek ezzel, mivel az ingatlan ára már nem nyújt elég fedezetet a hitelátváltásra. Példánkban körülbelül még egy 20 millió forintos ingatlant kellene bevonni fedezetként. Ha mégis sikerülne ezt kivitelezni, akkor a legkedvezőbb konstrukciót figyelembe véve 120-130 ezer forint körül mozogna a törlesztő.

5. Átváltani forintra

A lehető legrosszabb megoldás átváltani ilyen árfolyamon a frankalapú kölcsönt forintra. A teljes árfolyamveszteséget realizálná, esetünkben ez azt jelentené, hogy a mostani állapothoz képest az átváltással még 2-3 millió forintot bukna, a kamat is jóval magasabb, ráadásul a törlesztőrészlet, noha kiszámíthatóbb, de havonta 160 ezres lenne.

6. Eladni a lakást, és irány az albérlet vagy a rokonok

Végső esetben jobb megoldás, ha mi adjuk el a lakásunkat, mintha megvárnánk, míg a bank elárverezi. Igaz, elveszítjük tulajdonunkat, elbukjuk az önrészt, az évek alatt kifizetett összeget, albérletbe vagy rokonoknál kellene lakni, sőt még rá is fizetünk jó pár millió forintot. De legalább megszabadultunk a nyomasztó tehertől.

Stiller Ákos

Ezeken kívül azonban meglehetősen rizikós ez a megoldás: az ingatlanárak padlón vannak, kevés embernek van arra pénze, hogy lakást vegyen, emiatt az eladás is nehézkes. Adósunk már biztosan nem tudná eladni azon az áron, amin meg vette belvárosi lakását: az ingatlanhirdetéseket szemlélve sokan árulják azon a környéken hasonló paraméterekkel rendelkező lakásukat. A hirdetésekben 11 és 12,5 millió forintot kérnek, körülbelül másfél millió forinttal kevesebbet, mint amennyiért a példánkban szereplő ember vette.

„A Duna House tapasztalatai szerint ezeket az ingatlanokat valóban 11 és 12,5 millió forintért lehet értékesíteni. Nagyjából 90-120 nap kell az eladáshoz” – mondta a hvg.hu-nak a Duna House Hitel Centrum Kft. vezetője, Veisz István. Érdemes lehet ezért kivárni, amíg életbe lép Orbán Viktor ötpontos mentőcsomagja. Az a bajba jutott hiteles, aki hajlandó kisebb lakásba költözni, az állami kamattámogatást kap. Emiatt a kisebb lakások ára emelkedhet.

Még ha adósunk a lehető legjobb áron tudna megszabadulni a lakásától, akkor is 4-5 millióval tartozna a bankjának. Hiába fizette ugyanis 5 éve rendszeresen a hitelét, az árfolyam és a kamatok emelése miatt nagyjából 16 millió forintos tartozása van. A hitelből való kiszállásnak nagy ára van tehát: egyrészt elbukta a másfél millió forintos önrészt, öt év alatt körülbelül 5,9 millió forintot fizetett már ki, és ehhez jön még hozzá nagyjából 4 millió. Mindez összesen 11, 4 millió forint.

7. Nem törleszteni

A kilakoltatási moratórium után egyre többen kezdték el elhagyni a törlesztést, arra gondolva, úgysem tehetik ki őket a lakásból. Ám ha részlegesen is, de a moratóriumnak vége. A lehető legrosszabb megoldás az, ha valaki felhagy a havi részletek fizetésével. Ebben az esetben a bank a piaci ára alatt is megszabadul a háztól, de mivel az adós még így is tartozik, ezért elárverez minden olyan ingóságot és ingatlant, amivel a maradék hitel kiegyenlíthető. Tehát a fent említett 11,4 millió forinton kívül még elbukhatja bútorait, értékeit, autóját.

Stiller Ákos

+1 Előtörleszteni

Nem nevezhetők bajba jutott hiteleseknek, de még a közelében lévőknek sem azok, akiknek van annyiuk, hogy vagy visszafizesség hitelüket, vagy egy nagyobb összeggel előtörlesszék. Ám ha mégis akad ennyi például a magán-nyugdíjpénztári reálhozamból, vagy örökségből, akkor érdemes előtörleszteni. Bizonyos hiteleseknek, akik válság után vették fel a kölcsönt, nem kell plusz kamatot ezért fizetniük, de másoknál is maximalizálták az ezért elkérhető kamatot. Egy nagyobb összeg befizetésével jelentősen csökkenthető a tőketartozás, így kevesebb lesz a törlesztő is.