Egy fővárosi pár régóta dédelgetett álma, hogy saját lakás vásároljon, azonban eddig nem voltak meg hozzá a megfelelő feltételek. Pedig jó néhány éve, hogy megismerkedtek, gyermeket is vállalnának, de szerettek volna biztos hátteret teremteni, saját lakásra szert tenni. El is kezdték nézegetni a lakásárakat Budapesten, de rájöttek, hogy a megtakarításuk önmagában ehhez nem lesz elegendő. Hitel nélkül nem megy.

Az agglomerációra is kiterjesztették a keresést, baráti segítséget is kaptak, így viszonylag gyorsan belefutottak egy alkalmi vételbe. Az egyetlen gond az volt, hogy 20 millió forintba került, és némi felújításra is szorult a használt lakás, azaz összesen 21,5 millió forintra van szükségük. Az önerejük a szülők támogatásával és a sok éves spórolásnak köszönhetően 11,5 millió forint volt, így 10 millió forint hitelre lenne szükségük.

Mindkettejüknek biztos volt az állása és együttesen a mai átlagkeresetnek megfelelő összeget vitték haza, így havi szinten a családi költségvetés 400 000 forint volt. Mivel az ingatlan értékéhez képest nem túl magas (bőven 80% alatt marad) a hitelösszeg és a törlesztő sem vinné el a havi családi jövedelem nagy részét, így minden bizonnyal könnyedén megkapnák a hitelt.

Hallottak arról, hogy ha a lakáshitel mellé még lakástakarékot is kötnek, akkor le tudják szorítani a hitelkamatot, szélsőséges esetben akár nullára is. Igazuk is volt, a következőkben a Bankmonitor szakértői a példájukon keresztül levezetik, hogy miként van erre mód.

Az ingyenes lakáshitel receptje

Akárcsak a főzésnél, nagyon fontosak a hozzávalók, és ha egy is hiányzik közülük, akkor a végeredmény nem lesz jó. Ugyanez igaz a 0%-os kamatú lakáshitelre is, ahol egyrészt egy nagyon olcsó lakáshitelre van szükség, másrészt több lakástakarékra, amiben a felhalmozott megtakarítás a kamatokkal és a 30%-os állami támogatással együtt elő- vagy végtörlesztésre megy.

Az első feltételt most könnyedén teljesíteni lehet, hiszen a bankok kedvező feltételekkel kínálják a lakáshiteleket. Az összehasonlító kalkulátor szerint az érdeklődő pár a 10 millió forintos 20 évre szóló hitelt már 2,44%-os induló kamattal felveheti. Az induló törlesztőrészlet 52,7 ezer forint.

Bankmonitor

Rögtön hozzá is tesszük, hogy azért lehet ilyen olcsó a hitel, mert változó kamatozású, a törlesztőt háromhavonta újraszámolja a bank. Az említett hitel a 3 havi BUBOR-tól (budapesti bankközi forinthitel-kamatláb) függ. A várakozások szerint a következő egy évben ez nem fog érdemben változni, de utána, ahogy nő a BUBOR, úgy lesz magasabb a törlesztő. A példa kedvéért a kiindulási alap az, hogy a kamat változatlan marad.

A második feltétel a lakástakarék, aminek a nagy előnye, hogy a befizetésekre 30%-os állami támogatás jár (maximum 72 ezer Ft/év/szerződés). A legmagasabb hozam akkor érhető el, ha a legrövidebb időszakra, vagyis négy évre kötik meg a szerződést, és pont erre van most szükség. A kalkulátor szerint ekkor az éves hozam a 11%-ot is elérheti.

Egyetlen lakástakarékkal viszont nem lehet nullára csökkenteni a lakáshitel kamatát. A 10 millió forintos és 2,44%-os lakáshitelnél maradva a számítások szerint 3 szerződésre lesz szükség. Egészen pontosan havi szinten 48,8 ezer forintot kell félretenni a havi törlesztőrészleten felül. Azért van több lakástakarékra szükség, mert egy szerződésre a maximális állami támogatás havi 20 ezer forint befizetés mellett érhető el. A budapesti párnak mindössze az egyik szülőre van még szüksége, és a három szerződés elindítható.

Az ingyenes lakáshitel kulcsa az, hogy amikor lejár a három lakástakarék, és a majdnem 3 millió forintot előtörlesztésre fordítják, utána rögtön indítani kell újabb 3 szerződést. Az előtörlesztés jótékony hatása, hogy a hitel tőketartozása csökken, márpedig így a havi törlesztőrészlet is. Ezt a folyamatot háromszor kell egymás után megismételni és a hitel teljes egészében visszafizetésre kerül, ráadásul még csaknem 2 millió forintot a lakásra el lehet költeni szabadon.

Az való igaz, hogy a hitel futamidejének első felében nagyobb áldozatot követel meg ez a stratégia, mert az 52,7 ezer forintos havi törlesztő mellett 48,8 ezer forintot lakástakarékba fizetnek. Az összes kiadás a hitel futamidejének elején a 100 ezer forintot (törlesztőrészlet + havi megtakarítás) is eléri, de ezért kárpótlást kap az ügyfél. A hitel eredeti futamideje 20 év volt, ehelyett 12 év alatt megtörténik a teljes elszámolás a bankkal. A ráadás az, hogy 2 millió forint a 12 év végén a lakásra fordítható, és biztosan találnak majd olyan teendőt, amire felhasználható ez az összeg is.

Bankmonitor

Természetesen a pár azzal is tisztában van, hogy csak nagyon kivételes esetben maradhat végig ilyen kedvező a kamatkörnyezet. Amint emelkedésnek indulnak a kamatok, akkor a hitel is átárazódik és drágább lesz, viszont a lakástakarék fentebb bemutatott előnye ettől még nem szűnik meg. Minél tovább sikerül a nulla közelében tartani a BUBOR-t, annál inkább valóságosabbá válik az ingyenhitel.

De akkor sem esnek kétségbe, ha a törlesztő növekszik, mert tudják, hogy sokat lefaragtak az LTP-vel a hitelük költségéből, és az alapvető céljuk ez volt. Ráadásul a fent bemutatott stratégia nemcsak az éven belül gyorsan változó hiteleknél működik, hanem az 5-10 évre rögzített kamatú hitelnél is. Ez utóbbi lakáshitelek drágábbak, viszont a kamatemelkedés kockázata sokkal kisebb.

Kalkuláljon Ön is, döntsön jól a pénzügyi kérdésekben a HVG.hu kalkulátoraival: