Az élénkülő gazdaság és a fejlődés jeleit mutató kereskedelmi ingatlanpiac már a kilencvenes évek során hazánkba vonzották az ingatlan-befektetőket, de a megfelelő kínálat hiánya miatt néhány évig jelentősebb aktivitás csak a B és C kategóriás piacon mutatkozott, áll az Eston ingatlantanácsadó cég szerkesztőségünknek eljuttatott tanulmányában. Ezt követően a kereslet és az elkölthető összeg évekig jócskán meghaladta a minőségi kínálatot, és az első jelentősebb üzletkötésekre az A kategóriás szegmensen hosszabb ideig várni kellett. A fejlesztői tevékenység az ingatlanpiac érési folyamatát is tükrözve pörgött fel az ezredfordulóra; a befektetési piac bővülésével, az A kategóriás irodaházak után, egy ideig a modern logisztikai parkok uralták a befektetéseket. A jó befektetési lehetőségekért versengő tőke a közelmúltban a kiskereskedelmi ingatlanok – bevásárlóközpontok, üzletláncok és egyéb kereskedelmi parkok – felé fordult, így az elmúlt években ez az ingatlantípus felülreprezentált volt a megkötött üzletek értékét tekintve. A folyamatos felértékelődés hatására több ingatlan másodszorra is új gazdára talált (Science Park, Alkotás Point), emellett természetesen a B és C kategóriás ingatlanok szegmense is aktívabb befektetői tevékenységet mutatott.

Csökkenő hozamok

2004–2007 között ezen a kevéssé transzparens piacon a finanszírozás költségeit befolyásoló, és az Európai Központi Bank (ECB) által diktált kamatemelési hullám sem gátolta a folyamatos hozamesést, bár az elvárt hozamráta csökkenésének üteme jelentősen mérséklődött. (Az elmúlt három év során a finanszírozás drágulása kapcsán a saját erőre vetített megtérülés jelentősen visszaesett.) A jellemző hozamelvárások jelenleg 6-8 százalék között alakulnak; felsőkategóriás, különleges adottságú ingatlanoknál már szűken 6 százalékos hozamról is adtak hírt, a B és C kategóriájú ingatlanoknál a 8-10 százalékos megtérülés az átlagos.

Az amerikai jelzáloghitel válság egyik hatása, hogy Európában is drágult a finanszírozás, amit az indokol, hogy az EURIBOR az elmúlt évek során folyamatosan nőtt. Ezt, illetve a szigorodó kondíciók hatását leginkább a nagy tőkeáttétellel dolgozó befektetési alapok érzik meg. Ezen szervezetek kockázatvállalási hajlandósága – egyúttal vásárlási kedve – máris érezhetően csökkent, egyes részpiacokról a nagy hitelkitettséggel vásárlók már el is tűntek. A befektetők növekvő óvatossága és az egyes részpiacokon a fejlesztési volumen időszakos megugrása a befektetési ügyletek szerkezeti átalakulásához is vezet: a kedvelt forward purchase konstrukció dominanciája várhatóan már idén enyhülni fog.

Rekordbefektetések

2007. az ingatlanbefektetési ügyletek összértékét vizsgálva újabb rekordot hozott: az elmúlt évek befektetési volumene csaknem duplájára, több mint 1,9 milliárd euróra nőtt. A piac nagyobb részén a hozamok a legtöbb elemzés szerint elérték a minimumot, de egy-egy különleges adottságú ingatlan piacra kerülésével azok árazása elszakadhat az átlagostól. A befektetési ügyletek között a kiskereskedelmi hasznosítású ingatlanok és üzletláncok elsőbbsége az adott tranzakciók összértéke miatt megkérdőjelezhetetlen, piaci információk szerint ezek vonatkozásában a hozamok csökkenésének üteme az elmúlt egy év során nem lanyhult. Ezen a területen van még esély a hozamelvárások további mérséklődésében megmutatkozó befektetői versenyre, hiszen néhány ikon jellegű bevásárlóközpont piacra vitele még nem történt meg.

Irodapiac egyéniség nélkül

Az irodapiacon, az ugrásszerű kínálatbővülés miatt növekvő üresedési ráta nyomás alatt tartja a régióban egyébként alacsonynak ítélt bérleti díjakat. A piaci felszívás ugyanakkor az erősödő fejlesztői tevékenység mellett is igen kedvezően alakult az elmúlt években, így egy esetleges bérleti díj-emelkedéssel megnyílhat a lehetőség az ingatlanok felértékelődése előtt. A piac fejlődésével, a bérlői igényekre válaszul, egyre inkább standard irodakialakításokkal találkozhatunk. Az igazán egyedi adottságokkal rendelkező, illetve kiemelten magas minőségben kivitelezett épületek szegmense szűk; ezeknél a különleges ingatlanoknál az átlagosnál jóval kedvezőbb árat érvényesíthetnek az eladók, így az általános piaci tendenciák kevéssé éreztetik hatásukat.

Válogatós külföldiek

A hozamok alakulásával kapcsolatos előrejelzéseket idén egyelőre se nem támasztotta alá, se nem cáfolta egyetlen jelentősebb tranzakció sem; az év első prudens ügylete így beárazhatja a piacot. A vevői oldalon jelentkező forrásdrágulás hatására a tőkeáttétel mértékével fordítottan arányosan alakul a befektetők rugalmassága az ügyletek megkötésekor. A hozamkiigazítás irányába hathat az aktuális politikai helyzet nyomán kialakult bizonytalanság és a megszorítások hatására visszaesett gazdasági növekedés. A budapestivel versengő közép-európai piacok a régióba beáramló tőkéből az eddigieknél akár nagyobb arányban is részesülhetnek, ugyanakkor az ingatlant, mint hosszú távú befektetési formát jelentős mértékű kamatfelár bevezetése a közeljövőben várhatóan nem terheli.

Mint ismert, a befektetési lehetőség után kutató nemzetközi befektetők a leggyakrabban régióban és nem egy adott városban vagy országban gondolkodnak; mindemellett befektetési stratégiájukat alapvetően meghatározza otthoni piacuk és saját piaci pozíciójuk alakulása. (Érthetően, az alapoknál végbemenő pénzkivonások a külföldi befektetések sorsát is eldönthetik.) A finanszírozás drágulása miatt megnőtt óvatosság ugyanakkor arra készteti a vevőt, hogy az átfogó piaci tendenciák mellett nagyobb súllyal vegye figyelembe az ingatlanok egyedi adottságait, így például adott városon belüli elhelyezkedésüket és a bérlői összetételt.

Az eredmény: a kínálat szélesedése és a befektetők részéről tapasztalható „válogatósság” a befektetési piac további diverzifikálásához vezet. A nagyon közeli jövőben tehát nem lesz elegendő az ingatlanok minőségi (A, B vagy C kategóriás), hasznosítás (iroda, üzlethelyiség, logisztikai ingatlan) vagy elhelyezkedés szerinti (fővárosi, vidéki) csoportosítása a befektetési ingatlanpiac jellemzésekor. Figyelembe kell venni az egyedi koncepciók alapján megvalósuló befektetési termékek trendalakító hatását, még ha jellegük miatt akár egyszeri hatásról is lehet szó (ilyen termékként kerülhetnek piacra például extrémen árazott irodaházak, butik hotelek vagy akár passzív irodaépületek).

Mi hat majd?

A befektetési volumen elmúlt évben tapasztalt jelentős mértékű bővülése a piacra kerülő termékek számának emelkedésével megismétlődhet. Bár a befektetők időlegesen visszafogott érdeklődése miatt egyelőre bizonytalan, hogy az idei év tranzakciós nagyságára a kínálat bővülése, a finanszírozás drágulása és a befektethető tőke elérhetősége, avagy Magyarország – és Budapest – politikai illetve gazdasági értékelése lesz-e a legnagyobb hatással.