Több tízezer négyzetméterre tehető a magyarországi klasszikus bevásárlóközpontokon belül kialakított irodaterületek mérete. Főleg Budapesten terjed ez a divat, de néhány vidéki plaza beruházásnál is megjelent. Gyors bővülésre azonban nem csupán a válság miatt amúgy is megcsappant plaza fejlesztések miatt nem lehet számítani, hanem azért sem, mert mind a beruházói, mind a bérlői oldalon vannak kockázatok, illetve sajátos szempontok.

Fotó: Mester Nándor

Az ingatlanos cégeket a kockázatcsökkentés vezeti, amikor általában a plaza tetejére terveznek néhány ezer négyzetméternyi irodát. Arra számítanak, hogy az irodabérlő vállalatok alkalmazottai nyilván a plazában vásárolnak és igénybe veszik az ottani szolgáltatásokat. Autóik egy részét a mélygarázsban tárolják és a hozzájuk autóval érkezők egy része is a központban fog vásárolni.

Általában nincs külön bérleti díj-kategória a plazákban lévő irodáknál, nagyjából abba a sávba esik, amit az önálló irodaházaknál alkalmaznak az adott környéken. Legfeljebb akkor lehet nagyobb engedmény, ha a környék irodaházai akcióznak, mert szeretnék átcsábítani a plazairodák bérlőinek egy részét.

„A plazákban lévő irodák általában csak bizonyos típusú bérlőknek jók. Olyanoknak, akik a bevásárlóközpont elhelyezkedése miatt belemennek bizonyos kompromisszumokba. Például abba, hogy kevésbé variálható a belső tér vagy más, azonos kategóriájú irodaházaktól eltérően nincs meg minden szolgáltatás” – fejtette ki Horváth Franciska, a DTZ nemzetközi ingatlan tanácsadó szakértője, megemlítve a Malévet. A légitársaság 2002 óta bérel több ezer négyzetmétert a Lurdy Házban, számára fontos volt a repülőtérre vezető Üllői út közelsége és sikeresen megalkudott a német bérbeadóval.

A gyakorlatban sokszor fordul elő, hogy az üzemeltető vagy a tulajdonos foglalja el az irodák jelentős részét. Kiadni ugyanis elég nehéz ezeket a területeket, de nem lehetetlen. Jellemzően kisebb és közepes cégek veszik igénybe ezeket az irodákat, a több ezer négyzetméterre vágyó bérlők inkább az önálló irodaházakat kedvelik azok komplex szolgáltatásai miatt.

Mit vár el egy plazairodától a bérlő? Például azt, hogy az irodaterület jól elkülönüljön a kiskereskedelmi résztől. Kifejezetten jó néven veszi, ha külön, akár az utcáról is megközelíthető az iroda, illetve az épületrészre a bérbeadó külön felhívja a külvilág figyelmét. A Westendben így történt, a Váci útról jól látható, hogy kvázi önálló irodaházi tömbök vannak egymás mellett.

„A Westend irodáinak második megtöltési hullámát viszont lassította, hogy az út túloldalán lévő irodaházak olyan nagy bérlőket is szereztek, akik mehettek volna a Westendbe is. Bérlőiket azzal csábíthatták, hogy csak egy ugrás a nagy bevásárlóközpont, viszont ügyfeleiket mégiscsak otthon fogadhatják” – utalt az éleződő versenyre a szakértő.

Érdekes helyzetbe került a MOM Park. Önálló irodatornyai gyorsan megteltek és folyamatosan foglaltak, viszont a plazában lévő irodaterületek jóval lassabban keltek-kelnek el. Gond volt a mélygarázsban található közös parkolókkal is.

A bérlő nem csupán azt szeretné, ha elkülönülne irodája a plazától, de az üzemeltetésben is teljes szeparációt akar. Külön mérhető fogyasztást kér, nem akar fizetni a plaza közös területeiért, stb. Egyes bérlők tartanak attól, hogy alkalmazottaik túl szabadon és túl sokat járhatnak át az üzletekhez, ezért a fizikai elkülönítésre maguk is odafigyelnek.