Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"40bfd9a2-db84-4eea-a8b2-b96287485925","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Újfajta reklámelhelyezési gyakorlat jön a YouTube-ra, a létező legbosszantóbb pillanatban fogják félbeszakítani a tartalmat.","shortLead":"Újfajta reklámelhelyezési gyakorlat jön a YouTube-ra, a létező legbosszantóbb pillanatban fogják félbeszakítani...","id":"20250515_google-youtube-reklamok-csucspont-gemini-hirdetesek","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/40bfd9a2-db84-4eea-a8b2-b96287485925.jpg","index":0,"item":"5bd88911-6ad3-4c27-90f7-72b486bdff53","keywords":null,"link":"/tudomany/20250515_google-youtube-reklamok-csucspont-gemini-hirdetesek","timestamp":"2025. május. 15. 09:03","title":"Ha bosszantják a reklámok a YouTube-on, van egy rossz hírünk: még idegesítőbbek lesznek","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"8693afac-9854-4564-b3cb-3387f35353c6","c_author":"hvg.hu","category":"itthon","description":"A szélsőjobboldali román elnökjelölt közben Orbán Viktor-idézettel és -arcképpel kampányol.","shortLead":"A szélsőjobboldali román elnökjelölt közben Orbán Viktor-idézettel és -arcképpel kampányol.","id":"20250515_Demeter-Szilard-szerint-erdelyi-magyar-nem-szavaz-Simionra","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/8693afac-9854-4564-b3cb-3387f35353c6.jpg","index":0,"item":"ce900066-8969-43b1-ae23-ba116aada9b9","keywords":null,"link":"/itthon/20250515_Demeter-Szilard-szerint-erdelyi-magyar-nem-szavaz-Simionra","timestamp":"2025. május. 15. 12:19","title":"Demeter Szilárd szerint erdélyi magyar ember nem szavaz Simionra","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"3c364855-2a21-4c9e-ac29-4809502d8689","c_author":"hvg.hu","category":"itthon","description":"Azt mondta, nem fognak a nagykövetség erkélyéről kultúrharcot vezetni.","shortLead":"Azt mondta, nem fognak a nagykövetség erkélyéről kultúrharcot vezetni.","id":"20250515_robert-palladino-amerikai-nagykovetseg-ideiglenes-ugyvivo-interju","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/3c364855-2a21-4c9e-ac29-4809502d8689.jpg","index":0,"item":"13dfa4e9-36bb-4651-a911-986edddd1e98","keywords":null,"link":"/itthon/20250515_robert-palladino-amerikai-nagykovetseg-ideiglenes-ugyvivo-interju","timestamp":"2025. május. 15. 10:39","title":"Megadom a tiszteletet, nem pedig kioktatok – mondta az ideiglenes amerikai nagykövetségi ügyvivő Magyarországról","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"e258f10a-f99c-4761-9d0b-73209c529f6c","c_author":"HVG","category":"cegauto","description":"A héten már másodszor drágul a benzin. ","shortLead":"A héten már másodszor drágul a benzin. ","id":"20250514_Dragabb-lesz-a-tankolas-mutatjuk-az-arakat","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/e258f10a-f99c-4761-9d0b-73209c529f6c.jpg","index":0,"item":"3b693442-bbe3-4902-979a-629f39874e89","keywords":null,"link":"/cegauto/20250514_Dragabb-lesz-a-tankolas-mutatjuk-az-arakat","timestamp":"2025. május. 14. 14:07","title":"Drágább lesz a tankolás – mutatjuk az árakat","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"6a11c70b-7772-4bf7-9821-d4accfe0055f","c_author":"HVG","category":"360","description":"A bankcsoporthoz tartozó PortfoLion Zöld Magántőkealap és a magyar állam is igyekszik profitálni a türk kapcsolatokból és a növekvő közép-ázsiai lélekszámból.","shortLead":"A bankcsoporthoz tartozó PortfoLion Zöld Magántőkealap és a magyar állam is igyekszik profitálni a türk kapcsolatokból...","id":"20250515_hvg-otp-bank-uzbegisztan-csirketelep","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/6a11c70b-7772-4bf7-9821-d4accfe0055f.jpg","index":0,"item":"253a7068-e97d-45e7-8eeb-1315ab73a580","keywords":null,"link":"/360/20250515_hvg-otp-bank-uzbegisztan-csirketelep","timestamp":"2025. május. 15. 12:15","title":"Beszáll az OTP a nagy üzbegisztáni csirkebizniszbe","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"20aeba14-11fa-4fd1-84ec-f0859c9a5f81","c_author":"Földes András","category":"360","description":"A médiát és a civileket megregulázó, orosz típusú törvénytervezet indoklása valójában a lélek sötét bugyraiba vezetne. A szuverenitási hadművelet célja tényleg az, aminek látszik. Oroszország.","shortLead":"A médiát és a civileket megregulázó, orosz típusú törvénytervezet indoklása valójában a lélek sötét bugyraiba vezetne...","id":"20250514_Foldes-Andras-Orban-szerint-a-valasztas-ezoterikus-szertartas-nem-demokratikus-intezmeny","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/20aeba14-11fa-4fd1-84ec-f0859c9a5f81.jpg","index":0,"item":"32769880-7773-4a7a-aad6-b08c2938ebb4","keywords":null,"link":"/360/20250514_Foldes-Andras-Orban-szerint-a-valasztas-ezoterikus-szertartas-nem-demokratikus-intezmeny","timestamp":"2025. május. 14. 18:19","title":"Földes András: Orbán szerint a választás ezoterikus szertartás, nem demokratikus intézmény","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"8b538aec-aa81-4d4f-a6a6-ff54cee10ed6","c_author":"HVG","category":"cegauto","description":"Hasonló megoldást már használnak a hajózásban, ahonnan az ötlet származik. ","shortLead":"Hasonló megoldást már használnak a hajózásban, ahonnan az ötlet származik. ","id":"20250515_Meglepo-repulo-jarmu-a-CycloTech-BlackBird-elso-felszallasa-video","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/8b538aec-aa81-4d4f-a6a6-ff54cee10ed6.jpg","index":0,"item":"37d362cd-5647-4d6d-9d74-9e366e7415a3","keywords":null,"link":"/cegauto/20250515_Meglepo-repulo-jarmu-a-CycloTech-BlackBird-elso-felszallasa-video","timestamp":"2025. május. 15. 08:58","title":"Hordó alakban lévő rotorokkal emelkedik a levegőbe ez az egészen egyedi jármű – videó","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"ada5c8c4-51c5-41bb-8faf-9c48c03bc735","c_author":"hvg.hu","category":"itthon","description":"Az Afrika-szakértő diplomata és korábbi miniszteri biztos mostantól házi őrizetben tölti a maradék büntetését.","shortLead":"Az Afrika-szakértő diplomata és korábbi miniszteri biztos mostantól házi őrizetben tölti a maradék büntetését.","id":"20250514_Suha-Gyorgy-diplomata-afrika-szakerto-elozetes-letartoztatas-ovadek-hazi-orizet-konzuli-kepviselet","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/ada5c8c4-51c5-41bb-8faf-9c48c03bc735.jpg","index":0,"item":"6eb31587-429e-4afe-af47-a455de5f8fc6","keywords":null,"link":"/itthon/20250514_Suha-Gyorgy-diplomata-afrika-szakerto-elozetes-letartoztatas-ovadek-hazi-orizet-konzuli-kepviselet","timestamp":"2025. május. 14. 11:12","title":"Suha Györgyöt kiengedték a börtönből","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Ilyen eszement árak mellett még mindig jó befektetés az ingatlan?
szerző:
bankmonitor.hu
Tetszett a cikk?
Az élénkülés a befektetők figyelmét a lakáspiac felé fordította, ugyanakkor egyre többet kell fizetni egy ingatlan megvásárlásáért. Ebben a helyzetben érdemes még vásárolni, akár lakáshitellel kiegészítve? A várható hozamok és kockázatok elemzése segítséget nyújthat a kérdés megválaszolásában.
Amikor az ingatlan befektetés, akkor nem szabad összekeverni az otthonnal. A saját lakás ugyanis nem tekinthető igazi megtakarításnak, azt a család saját életkörülményeit, elvárásait figyelembe véve választja ki, nem pedig befektetési szempontokat alapul véve. Egy megtakarítás döntésnél viszont a legfontosabb a várható hozam és a kockázati szint. A bevétel származhat egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből, amennyiben az ingatlan eladásra kerül. Példaképpen megnéztük, hogy egy 35 négyzetméter alapterületű, átlagosnak számító budapesti lakás megvásárlása milyen hozamot és kockázatokat jelenthet aktuálisan.
A havi jövedelem kiegészítése: bérleti díj
A bérleti díj viszonylag fix bevételi forrást jelent havonta, ám további előny, hogy a rezsi költségeket (víz, villany, gáz…) is a bérlő fizeti. A példa pesti lakást az ingatlannet.hu adatai alapján 25,2 millió Ft-os áron lehetne most megvásárolni, és 120 000 Ft/hó díjért bérbe adni. (Ebből jönne még le a 15%-os adó.) A befektetett összegre, azaz a vételárra vetítve ez a bevétel évi 5,13%-os hozamot eredményezne.
A felmerülő további kiadások jelentős részét az albérlő fizeti, hiszen a díjon felül a rezsi költségek is őt terhelik. Ugyanakkor érdemes lehet egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására: erre a célra elégséges lehet egyhavi bérleti díj évente, ebből az összegből 5 év után egy több mint félmilliós felújítás is elvégezhető.
Az is elképzelhető, hogy nem áll rendelkezésre a teljes vételár, és valamilyen lakáshitel konstrukcióból szükséges a meglévő önerőnket kipótolni. Mindenképpen érdemes egy futamidő végéig fix kamatozású hitelt választani, mert számos kockázata van ennek a befektetésnek, ezek közül legalább a kamatkockázatot érdemes minimalizálni.
Átlagosan a vételár 50%-át szokták hitelből finanszírozni, ebből kiindulva a befektető a példánkban 13 millió Ft hitelt venne fel, 20 éves futamidővel és fix kamatozással. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint erre a legkedvezőbb ajánlat havi törlesztője fixen 88 620 Ft, ami összességében 21 445 468 Ft teljes visszafizetést jelent. Vagyis a havi törlesztők összege éves szinten 1 063 440 Ft, míg a bevételi oldalon – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve – 1 104 000 Ft van.
Ugyanakkor a hitel költsége nem azonos a törlesztők összegével, a kamat az, ami havonta a bank „díja”. Ezt figyelembe véve az első évben a nyereség 412 397 Ft - a nyereség számításakor már levonásra került a 120 000 Ft-os felújítási tartalék -, ami évről évre emelkedne, az utolsó évben pedig már meghaladná az 1 millió Ft-ot.
Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre, ehhez az ingatlan értékesítésekor lehet hozzájutni. Amennyiben eladásra kerülne az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor a befektető visszakapná az önerőt, azaz 12,2 millió Ft-ot, emellett előtörlesztené a meglévő hitelét is. (A teljes visszafizetés 1%-os előtörlesztési díjat feltételezve 11 032 966 Ft.)
A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal 1 310 000 Ft-ot kapunk, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg (5 év alatt 202 873 Ft). Összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.
Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. Mivel itt a törlesztőrészlet minimálisan meghaladja a bérleti díjat, 5 év alatt összesen 7 762 Ft-ot kell még ezen felül befizetni ahhoz, hogy a hitel rendezve legyen. Ugyanakkor a piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90%, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam ebben az esetben már évi 4,3% lehetne.
Az eladáskor realizálható nyereség - Ingatlanárak alakulása
Ugyanakkor az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. A várakozás az, hogy a lakások értéke a továbbiakban is emelkedni fog, köszönhetően többek között a 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható csok hitelnek, valamint a Babaváró támogatás bevezetésének.
Milyen hatással lenne a lakás forgalmi értékére az, ha az következő 3 évben ugyanúgy alakulna az ingatlanpiac, mint az elmúlt három esztendőbe? Az eddigi példában megismert 13 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében a hitel teljes díja 8 445 468 Ft, míg 15 éves futamidőnél 5 872 718 Ft-ot kellene visszafizetni. Jól látható, hogy ebben az esetben már 2021 januárjára, azaz 21 hónap alatt kitermelné az ingatlan ára a hitel teljes díját még a drágább, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében is. Természetesen nincs garancia arra, hogy a piac ugyanúgy fog alakulni, mint az elmúlt 3 évben, ezért érdemes más forgatókönyvvel is számolni.
Kockázatok és mellékhatások
Tegyük fel hogy az ingatlanok ára 5 év múlva 20%-kal alacsonyabb lesz, mint ma, míg a bérleti díjak 15%-kal esnek vissza. (Ez az állapot hasonló a 2008-as válság hatásaihoz.)
5 év alatt összesen 5 520 000 Ft gyűlhet össze az albérleti díjakból – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve –, az ingatlan értéke pedig a visszaesést követően még mindig 20 160 000 Ft volna. Ha ekkor adná el a lakást a befektető, akkor még mindig pozitívban lenne: a nyereség a teljes időszakra 480 000 Ft. (Ez 0,38%-os éves hozamot jelentene, ami bár alacsony, még egy ilyen válsághelyzetben se veszítene a tőkéjéből.)
Az albérleti díjak csökkenése után a havi bevétel 86 700 Ft lenne adózás után. Ha ezen időszakra nem különít el belőle az ingatlan modernizálására semmit, akkor nagyságrendileg még mindig elégséges a fenti példában felvett fix kamatozású, 20 éves futamidejű hitel törlesztésére a bérleti díj.
A változó kamatozású hitelek törlesztője alacsonyabb volna, mégsem javasolt ennek választása, mert egy ilyen válsághelyzetben nagy a kockázata a kamatemelkedésnek, ami a havi törlesztőket is megdrágítaná. Például, ha a szóban forgó hitelt referencia-kamatlábhoz kötötten vennénk fel, akkor találhatnak akár 2,73%-os kamatozású, 12 havi BUBOR-hoz kötött ajánlatot is. A példában szereplő 13 milliós Ft-os, 20 éves futamidejű hitelnél az induló törlesztő így 70 597 Ft lenne.
Ugyanakkor, ha a választott referencia mutató 6,19%-ra emelkedne (ez az érték megfelel a korábbi, válság alatti 12 havi BUBOR szintnek), akkor a kamat 8,45%-ra nőne, a törlesztőrészlet pedig 112 405 Ft-ra ugrana. Emellett az adózás utáni bérleti díj havi 86 700 Ft-ra csökkenne. Ekkor ahhoz, hogy rendezve legyen a hitel, 25 705 Ft-tal kellene kiegészíteni minden hónapban az ingatlanból származó bevételeket. A hitel miatt azonban nem lehet pozitívra kihozni a hozamot értékesítés esetén sem.
Ez egy olyan csapda, aminek a lehetőségét mindenképpen érdemes elkerülni. A számos változóból egyetlen olyan elem van, amelyet a befektető képes befolyásolni, ez pedig a kamatkockázat csökkentése, megszüntetése. Ezért javasolt mindenképpen a fix kamatozású hitelt választani egy ilyen típusú befektetés esetében.
Ha összehasonlítjuk, hogy mikéntteljesített az ingatlanpiac a Budapesti Értéktőzsdéhez képest 2008-tól napjainkig, akkor kijelenthető, az ingatlanok árváltozása összességében hasonló utat járt be, mint a BUX Index. (A BUX Index a Budapesti Értéktőzsdén forgó legnagyobb kapitalizációjú részvények árfolyammozgását reprezentálja).
AFP / Boris Horvat
A lakásárak átlagos emelkedése 2008 óta 77%, ez közel azonos a tőzsdei részvények átlagos teljesítményével, ugyanakkor jóval kisebb kilengések mellett.
Összességében kijelenthető, hogy a lakásvásárlás jó alternatívája lehet egy kockázatosabb befektetésnek, de az alábbiakat fontos szem előtt tartanunk:
Csak olyan pénzösszeg kerüljön befektetésre, ami hosszú távon, akár 15-20 évre is nélkülözhető. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy addig nem lehet értékesíteni az ingatlant, de ilyen időtáv szükséges lehet ahhoz, hogy a megfelelő elvárt hozamot elérjük.
A lehető legtöbb önerőből és legkevesebb hitelösszegből vásároljunk ingatlant.
Minél hosszabb, vagy akár futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukció kerüljön kiválasztásra. Ez fontos, mert ezzel kiküszöbölhető a befektetés egyik veszélyforrása, a kamatkockázat.
A hitel törlesztőrészlete ne legyen magasabb az albérleti díjnál, azaz a vásárláshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.
* * *Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.