Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"5fac6c81-d1be-4a54-a280-d457a6f27a99","c_author":"hvg.hu/MTI","category":"gazdasag","description":"A megfelelő időben tárgyalnak majd Kínával, mondta az amerikai elnök.","shortLead":"A megfelelő időben tárgyalnak majd Kínával, mondta az amerikai elnök.","id":"20250506_trump-kina-vam-targyalas-kereskedelem","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/5fac6c81-d1be-4a54-a280-d457a6f27a99.jpg","index":0,"item":"5a9cc41e-01cd-4a73-9f02-09d92cebf35b","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250506_trump-kina-vam-targyalas-kereskedelem","timestamp":"2025. május. 06. 21:40","title":"Trump szerint az Egyesült Államok a Kínára kivetett 145 százalékos vámmal megszüntette kereskedelmi veszteségét","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"5af9a6ff-6f56-46dc-9a75-ab6b4ef2a802","c_author":"hvg.hu","category":"elet","description":"A zenés szórakoztató show-ba olyan zenészeket hívna meg, akiket „a hőskorban ismert meg az ország”.","shortLead":"A zenés szórakoztató show-ba olyan zenészeket hívna meg, akiket „a hőskorban ismert meg az ország”.","id":"20250508_Ujrainditana-a-Daridot-Galambos-Lajos","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/5af9a6ff-6f56-46dc-9a75-ab6b4ef2a802.jpg","index":0,"item":"55b521bc-29a2-47c0-bf21-fa29291269ac","keywords":null,"link":"/elet/20250508_Ujrainditana-a-Daridot-Galambos-Lajos","timestamp":"2025. május. 08. 08:45","title":" Újraindítaná a Dáridót Galambos Lajos","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"21664360-2b78-43a4-82dc-d5fde82be980","c_author":"HVG","category":"vilag","description":"A pilóta sikeresen katapultált.","shortLead":"A pilóta sikeresen katapultált.","id":"20250507_lezuhant-fa-18-vadaszgep-finnorszag","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/21664360-2b78-43a4-82dc-d5fde82be980.jpg","index":0,"item":"8cf280bf-5eda-488c-9637-97671764a383","keywords":null,"link":"/vilag/20250507_lezuhant-fa-18-vadaszgep-finnorszag","timestamp":"2025. május. 07. 14:39","title":"Megint lezuhant egy F/A-18 vadászgép, ezúttal Finnországban","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"2ff0c26e-7da5-4671-ad4a-81c39db37baf","c_author":"HVG","category":"vilag","description":"A hadsereg azt közölte: a támadás arányos volt, és nem érintett katonai létesítményeket.","shortLead":"A hadsereg azt közölte: a támadás arányos volt, és nem érintett katonai létesítményeket.","id":"20250506_Raketatamadasokat-hajtott-vegre-India-Kasmirban-es-Pakisztanban","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/2ff0c26e-7da5-4671-ad4a-81c39db37baf.jpg","index":0,"item":"9775756b-17f9-4302-8d67-3d878e368c5d","keywords":null,"link":"/vilag/20250506_Raketatamadasokat-hajtott-vegre-India-Kasmirban-es-Pakisztanban","timestamp":"2025. május. 06. 22:57","title":"Rakétatámadásokat hajtott végre India Kasmírban és Pakisztánban","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"148e7b07-e342-4ac9-ab26-748e8a398db6","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Feltehetően rossz emlékeket ébreszt a Microsoft és az egyik számítógépgyártó cég szakembereiben, ha meghallják Janet Jackson Rythm Nation című számát. Ez a dal ugyanis meglehetősen sok Windows XP-t futtató számítógépet tett tönkre. Most kiderült a történet minden apró részlete, illetve az is, mit tett azért a Microsoft, hogy ez többé ne fordulhasson elő.","shortLead":"Feltehetően rossz emlékeket ébreszt a Microsoft és az egyik számítógépgyártó cég szakembereiben, ha meghallják Janet...","id":"20250507_janet-jackson-rhythm-nation-merevlemez-tonkretetel-windows-pc-microsoft","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/148e7b07-e342-4ac9-ab26-748e8a398db6.jpg","index":0,"item":"5aadb520-f0d1-4652-8f37-0d1da1a113a2","keywords":null,"link":"/tudomany/20250507_janet-jackson-rhythm-nation-merevlemez-tonkretetel-windows-pc-microsoft","timestamp":"2025. május. 07. 10:03","title":"Itt a teljes igazság arról, hogyan tehetett tönkre számítógépeket egyetlen dal lejátszása","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"ece36359-7f6b-4bfd-b5ed-fc420185cac0","c_author":"HVG","category":"cegauto","description":"A szedán és kombi formában támadó új Audi RS5-nek már javában zajlik a Nordschleifén történő tesztelése.","shortLead":"A szedán és kombi formában támadó új Audi RS5-nek már javában zajlik a Nordschleifén történő tesztelése.","id":"20250508_videon-a-v6-mellett-kitarto-vadonatuj-audi-rs5","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/ece36359-7f6b-4bfd-b5ed-fc420185cac0.jpg","index":0,"item":"490fdecf-100f-4bb3-8e57-93b0eb6a5d86","keywords":null,"link":"/cegauto/20250508_videon-a-v6-mellett-kitarto-vadonatuj-audi-rs5","timestamp":"2025. május. 08. 06:41","title":"Videón a V6 mellett kitartó vadonatúj Audi RS5","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"9910ab86-ecb4-416e-b009-002d20fbc9cf","c_author":"Gyenis Ágnes","category":"gazdasag","description":"Azt gondoljuk, hogy az Európai Bíróság friss döntése nem rajzolja át alapvetően a magyar devizahitelesek helyzetét – mondta Csányi Sándor, az OTP Bank elnöke a HVG-nek. A lengyel piacon pedig addig nem jelennek meg, amíg nem rendezik az ottani devizahitelesek ügyét. Ha a Pallas Athéné alapítvány megfelelő fedezeteket tudna adni, és hitelt kérne, akkor nem politikai szempontból vizsgálná az OTP a kérdést.","shortLead":"Azt gondoljuk, hogy az Európai Bíróság friss döntése nem rajzolja át alapvetően a magyar devizahitelesek helyzetét –...","id":"20250507_csanyi-sandor-otp-bank-devizahitel-peter-lengyel-pallas-ebx","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/9910ab86-ecb4-416e-b009-002d20fbc9cf.jpg","index":0,"item":"1357eb5f-4ad1-4d0b-b547-040b5f2a2c9d","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250507_csanyi-sandor-otp-bank-devizahitel-peter-lengyel-pallas-ebx","timestamp":"2025. május. 07. 15:01","title":"Csányi Sándor a HVG-nek: Amíg nem rendezik a devizahitelesek ügyét, addig nem megyünk a lengyel piacra","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"43912afc-5a41-4e4b-b15d-7b9968f99a0e","c_author":"HVG","category":"kkv","description":"A Smashy nevű almárkájukat tavaly vásárolták meg, és kezdettől fogva a külföldi terjeszkedés alapjává akarták tenni.","shortLead":"A Smashy nevű almárkájukat tavaly vásárolták meg, és kezdettől fogva a külföldi terjeszkedés alapjává akarták tenni.","id":"20250508_Megnyitott-a-Simons-Burger-etterme-New-Yorkban","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/43912afc-5a41-4e4b-b15d-7b9968f99a0e.jpg","index":0,"item":"c8a1b3c3-dd20-4f09-a413-3d2f3fdf1fce","keywords":null,"link":"/kkv/20250508_Megnyitott-a-Simons-Burger-etterme-New-Yorkban","timestamp":"2025. május. 08. 14:34","title":"Megnyitott a Simon’s Burger étterme New Yorkban","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Ilyen eszement árak mellett még mindig jó befektetés az ingatlan?
szerző:
bankmonitor.hu
Tetszett a cikk?
Az élénkülés a befektetők figyelmét a lakáspiac felé fordította, ugyanakkor egyre többet kell fizetni egy ingatlan megvásárlásáért. Ebben a helyzetben érdemes még vásárolni, akár lakáshitellel kiegészítve? A várható hozamok és kockázatok elemzése segítséget nyújthat a kérdés megválaszolásában.
Amikor az ingatlan befektetés, akkor nem szabad összekeverni az otthonnal. A saját lakás ugyanis nem tekinthető igazi megtakarításnak, azt a család saját életkörülményeit, elvárásait figyelembe véve választja ki, nem pedig befektetési szempontokat alapul véve. Egy megtakarítás döntésnél viszont a legfontosabb a várható hozam és a kockázati szint. A bevétel származhat egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből, amennyiben az ingatlan eladásra kerül. Példaképpen megnéztük, hogy egy 35 négyzetméter alapterületű, átlagosnak számító budapesti lakás megvásárlása milyen hozamot és kockázatokat jelenthet aktuálisan.
A havi jövedelem kiegészítése: bérleti díj
A bérleti díj viszonylag fix bevételi forrást jelent havonta, ám további előny, hogy a rezsi költségeket (víz, villany, gáz…) is a bérlő fizeti. A példa pesti lakást az ingatlannet.hu adatai alapján 25,2 millió Ft-os áron lehetne most megvásárolni, és 120 000 Ft/hó díjért bérbe adni. (Ebből jönne még le a 15%-os adó.) A befektetett összegre, azaz a vételárra vetítve ez a bevétel évi 5,13%-os hozamot eredményezne.
A felmerülő további kiadások jelentős részét az albérlő fizeti, hiszen a díjon felül a rezsi költségek is őt terhelik. Ugyanakkor érdemes lehet egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására: erre a célra elégséges lehet egyhavi bérleti díj évente, ebből az összegből 5 év után egy több mint félmilliós felújítás is elvégezhető.
Az is elképzelhető, hogy nem áll rendelkezésre a teljes vételár, és valamilyen lakáshitel konstrukcióból szükséges a meglévő önerőnket kipótolni. Mindenképpen érdemes egy futamidő végéig fix kamatozású hitelt választani, mert számos kockázata van ennek a befektetésnek, ezek közül legalább a kamatkockázatot érdemes minimalizálni.
Átlagosan a vételár 50%-át szokták hitelből finanszírozni, ebből kiindulva a befektető a példánkban 13 millió Ft hitelt venne fel, 20 éves futamidővel és fix kamatozással. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint erre a legkedvezőbb ajánlat havi törlesztője fixen 88 620 Ft, ami összességében 21 445 468 Ft teljes visszafizetést jelent. Vagyis a havi törlesztők összege éves szinten 1 063 440 Ft, míg a bevételi oldalon – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve – 1 104 000 Ft van.
Ugyanakkor a hitel költsége nem azonos a törlesztők összegével, a kamat az, ami havonta a bank „díja”. Ezt figyelembe véve az első évben a nyereség 412 397 Ft - a nyereség számításakor már levonásra került a 120 000 Ft-os felújítási tartalék -, ami évről évre emelkedne, az utolsó évben pedig már meghaladná az 1 millió Ft-ot.
Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre, ehhez az ingatlan értékesítésekor lehet hozzájutni. Amennyiben eladásra kerülne az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor a befektető visszakapná az önerőt, azaz 12,2 millió Ft-ot, emellett előtörlesztené a meglévő hitelét is. (A teljes visszafizetés 1%-os előtörlesztési díjat feltételezve 11 032 966 Ft.)
A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal 1 310 000 Ft-ot kapunk, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg (5 év alatt 202 873 Ft). Összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.
Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. Mivel itt a törlesztőrészlet minimálisan meghaladja a bérleti díjat, 5 év alatt összesen 7 762 Ft-ot kell még ezen felül befizetni ahhoz, hogy a hitel rendezve legyen. Ugyanakkor a piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90%, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam ebben az esetben már évi 4,3% lehetne.
Az eladáskor realizálható nyereség - Ingatlanárak alakulása
Ugyanakkor az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. A várakozás az, hogy a lakások értéke a továbbiakban is emelkedni fog, köszönhetően többek között a 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható csok hitelnek, valamint a Babaváró támogatás bevezetésének.
Milyen hatással lenne a lakás forgalmi értékére az, ha az következő 3 évben ugyanúgy alakulna az ingatlanpiac, mint az elmúlt három esztendőbe? Az eddigi példában megismert 13 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében a hitel teljes díja 8 445 468 Ft, míg 15 éves futamidőnél 5 872 718 Ft-ot kellene visszafizetni. Jól látható, hogy ebben az esetben már 2021 januárjára, azaz 21 hónap alatt kitermelné az ingatlan ára a hitel teljes díját még a drágább, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében is. Természetesen nincs garancia arra, hogy a piac ugyanúgy fog alakulni, mint az elmúlt 3 évben, ezért érdemes más forgatókönyvvel is számolni.
Kockázatok és mellékhatások
Tegyük fel hogy az ingatlanok ára 5 év múlva 20%-kal alacsonyabb lesz, mint ma, míg a bérleti díjak 15%-kal esnek vissza. (Ez az állapot hasonló a 2008-as válság hatásaihoz.)
5 év alatt összesen 5 520 000 Ft gyűlhet össze az albérleti díjakból – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve –, az ingatlan értéke pedig a visszaesést követően még mindig 20 160 000 Ft volna. Ha ekkor adná el a lakást a befektető, akkor még mindig pozitívban lenne: a nyereség a teljes időszakra 480 000 Ft. (Ez 0,38%-os éves hozamot jelentene, ami bár alacsony, még egy ilyen válsághelyzetben se veszítene a tőkéjéből.)
Az albérleti díjak csökkenése után a havi bevétel 86 700 Ft lenne adózás után. Ha ezen időszakra nem különít el belőle az ingatlan modernizálására semmit, akkor nagyságrendileg még mindig elégséges a fenti példában felvett fix kamatozású, 20 éves futamidejű hitel törlesztésére a bérleti díj.
A változó kamatozású hitelek törlesztője alacsonyabb volna, mégsem javasolt ennek választása, mert egy ilyen válsághelyzetben nagy a kockázata a kamatemelkedésnek, ami a havi törlesztőket is megdrágítaná. Például, ha a szóban forgó hitelt referencia-kamatlábhoz kötötten vennénk fel, akkor találhatnak akár 2,73%-os kamatozású, 12 havi BUBOR-hoz kötött ajánlatot is. A példában szereplő 13 milliós Ft-os, 20 éves futamidejű hitelnél az induló törlesztő így 70 597 Ft lenne.
Ugyanakkor, ha a választott referencia mutató 6,19%-ra emelkedne (ez az érték megfelel a korábbi, válság alatti 12 havi BUBOR szintnek), akkor a kamat 8,45%-ra nőne, a törlesztőrészlet pedig 112 405 Ft-ra ugrana. Emellett az adózás utáni bérleti díj havi 86 700 Ft-ra csökkenne. Ekkor ahhoz, hogy rendezve legyen a hitel, 25 705 Ft-tal kellene kiegészíteni minden hónapban az ingatlanból származó bevételeket. A hitel miatt azonban nem lehet pozitívra kihozni a hozamot értékesítés esetén sem.
Ez egy olyan csapda, aminek a lehetőségét mindenképpen érdemes elkerülni. A számos változóból egyetlen olyan elem van, amelyet a befektető képes befolyásolni, ez pedig a kamatkockázat csökkentése, megszüntetése. Ezért javasolt mindenképpen a fix kamatozású hitelt választani egy ilyen típusú befektetés esetében.
Ha összehasonlítjuk, hogy mikéntteljesített az ingatlanpiac a Budapesti Értéktőzsdéhez képest 2008-tól napjainkig, akkor kijelenthető, az ingatlanok árváltozása összességében hasonló utat járt be, mint a BUX Index. (A BUX Index a Budapesti Értéktőzsdén forgó legnagyobb kapitalizációjú részvények árfolyammozgását reprezentálja).
AFP / Boris Horvat
A lakásárak átlagos emelkedése 2008 óta 77%, ez közel azonos a tőzsdei részvények átlagos teljesítményével, ugyanakkor jóval kisebb kilengések mellett.
Összességében kijelenthető, hogy a lakásvásárlás jó alternatívája lehet egy kockázatosabb befektetésnek, de az alábbiakat fontos szem előtt tartanunk:
Csak olyan pénzösszeg kerüljön befektetésre, ami hosszú távon, akár 15-20 évre is nélkülözhető. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy addig nem lehet értékesíteni az ingatlant, de ilyen időtáv szükséges lehet ahhoz, hogy a megfelelő elvárt hozamot elérjük.
A lehető legtöbb önerőből és legkevesebb hitelösszegből vásároljunk ingatlant.
Minél hosszabb, vagy akár futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukció kerüljön kiválasztásra. Ez fontos, mert ezzel kiküszöbölhető a befektetés egyik veszélyforrása, a kamatkockázat.
A hitel törlesztőrészlete ne legyen magasabb az albérleti díjnál, azaz a vásárláshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.
* * *Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.