Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"51eea3fe-a3a7-4158-bdd7-a952f8c95f91","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"A brazil zenészt, Daniel Lopest a dél-amerikai dalos ökörszem dala ihlette meg, a zeneszerzéshez pedig a mesterséges intelligenciát hívta segítségül. ","shortLead":"A brazil zenészt, Daniel Lopest a dél-amerikai dalos ökörszem dala ihlette meg, a zeneszerzéshez pedig a mesterséges...","id":"20250530_mesterseges-intelligencia-zene-daniel-lopes-uriapuru-video","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/51eea3fe-a3a7-4158-bdd7-a952f8c95f91.jpg","index":0,"item":"1e5f23a3-e830-4722-9310-93293039cc99","keywords":null,"link":"/tudomany/20250530_mesterseges-intelligencia-zene-daniel-lopes-uriapuru-video","timestamp":"2025. május. 30. 16:03","title":"Hallgassa meg, zseniális: zenévé alakított egy madárdalt a mesterséges intelligencia – videó","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"be2e6b77-ea82-4cd5-9b22-9aa43f72e5e2","c_author":"Farkas Zoltán","category":"360","description":"Totalitárius rendszert csak brutális erővel lehet fenntartani. Amint a Kínai Kommunista Párt úgy látta, hogy a korlátozott pluralizmus árt a hatalmának, visszavette a gazdaság ellenőrzését, holott a rendszert a magánvállalkozások mentették meg – mondja Hszü Cseng-kang kínai közgazdász, a Stanford Egyetem professzora. Azt is elmagyarázza, miért ugródeszka Kínának Magyarország az EU piacai felé.","shortLead":"Totalitárius rendszert csak brutális erővel lehet fenntartani. Amint a Kínai Kommunista Párt úgy látta...","id":"20250530_hvg-hszu-csengkang-kinai-kozgazdasz-professzor-stanford-egyetem","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/be2e6b77-ea82-4cd5-9b22-9aa43f72e5e2.jpg","index":0,"item":"1c26efa7-0c0e-45d0-9017-c3b692affcda","keywords":null,"link":"/360/20250530_hvg-hszu-csengkang-kinai-kozgazdasz-professzor-stanford-egyetem","timestamp":"2025. május. 30. 16:05","title":"„A kínai és a magyar kormány között intim kapcsolat van” – interjú Hszü Cseng-kang stanfordi professzorral","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"c4f5a618-9608-4ac0-a0e9-72987b04eafa","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"A PwC legfrissebb kutatása szerint a mesterséges intelligencia a következő évtizedben évi egy százalékpontot adhat hozzá a gazdaság növekedési üteméhez, ami a világ 19. századi iparosítását jellemző fejlődéshez mérhető. ","shortLead":"A PwC legfrissebb kutatása szerint a mesterséges intelligencia a következő évtizedben évi egy százalékpontot adhat...","id":"20250531_pwc-kutatas-mesterseges-intelligencia-gdp","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/c4f5a618-9608-4ac0-a0e9-72987b04eafa.jpg","index":0,"item":"1b3a8fb2-81ff-465e-bb48-91c383d8882f","keywords":null,"link":"/tudomany/20250531_pwc-kutatas-mesterseges-intelligencia-gdp","timestamp":"2025. május. 31. 10:03","title":"Akár 15 százalékponttal ugorhat meg a GDP, mutatjuk hozzá a receptet","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"a35c7cbd-2b4e-45a0-ae40-d5b02f4ac9ee","c_author":"Parászka Boróka","category":"360","description":"Voltunk, mint ti, lesztek, mint mi: ez ma a törvény a Duna folyása mentén. Vagy felhúzzuk egymást a lék fölé, vagy lerántjuk egymást a mélybe. Vélemény.","shortLead":"Voltunk, mint ti, lesztek, mint mi: ez ma a törvény a Duna folyása mentén. Vagy felhúzzuk egymást a lék fölé, vagy...","id":"20250530_hvg-Paraszka-Boroka-Kusstorveny-taposoakna","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/a35c7cbd-2b4e-45a0-ae40-d5b02f4ac9ee.jpg","index":0,"item":"028ba5a5-33c7-46dc-9c58-de7effae1e2c","keywords":null,"link":"/360/20250530_hvg-Paraszka-Boroka-Kusstorveny-taposoakna","timestamp":"2025. május. 30. 08:00","title":"Parászka Boróka: Magyarország, a térségi taposóakna","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"75e33df6-6543-4ab7-bb66-0c7028087f45","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"Egyre több pénzt szerzett a külföldi eladásaiból a vállalat.","shortLead":"Egyre több pénzt szerzett a külföldi eladásaiból a vállalat.","id":"20250530_2rule-magyar-sportmarka-profit-nyereseg-beszamolo","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/75e33df6-6543-4ab7-bb66-0c7028087f45.jpg","index":0,"item":"2844af99-8915-4b96-b29c-092cd0c366ea","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250530_2rule-magyar-sportmarka-profit-nyereseg-beszamolo","timestamp":"2025. május. 30. 16:46","title":"Története során először fizetett osztalékot a 2Rule gyártója","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"e827ff52-e13d-4c3f-a950-b85e0e3bac29","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Jóval többen fizetnek mobillal vagy okosórával, mint korábban, egy év alatt több mint 50 százalékkal bővült a forgalom – derül ki a K&h csütörtökön közzétett adatokból. A különböző alternatívák közül a K&H-nál is az Apple Pay-fizetés a leggyakoribb.","shortLead":"Jóval többen fizetnek mobillal vagy okosórával, mint korábban, egy év alatt több mint 50 százalékkal bővült a forgalom...","id":"20250529_kh-bank-okoseszkozos-fizetes-telefon-ora-apple-pay-google-pay-garmin-xiaomi-ebx","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/e827ff52-e13d-4c3f-a950-b85e0e3bac29.jpg","index":0,"item":"23f57998-3d57-4933-a62f-b14ad87b4961","keywords":null,"link":"/tudomany/20250529_kh-bank-okoseszkozos-fizetes-telefon-ora-apple-pay-google-pay-garmin-xiaomi-ebx","timestamp":"2025. május. 29. 22:03","title":"Kiadták a magyar adatokat arról, hányan fizetnek bankkártya nélkül bankkártyával","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"ff0e1898-70b0-428b-94c2-de24650d660c","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"A Google közlése szerint hamarosan minden felhasználónál bekapcsolja azt a funkciót, ami lehetővé teszi, hogy a Google Lens segítségével lehessen rákeresni a videóban látott dolgokra.","shortLead":"A Google közlése szerint hamarosan minden felhasználónál bekapcsolja azt a funkciót, ami lehetővé teszi, hogy a Google...","id":"20250530_youtube-shorts-google-lens-kereses-videok","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/ff0e1898-70b0-428b-94c2-de24650d660c.jpg","index":0,"item":"89017e2f-4f47-41bc-a704-f68148b4fb21","keywords":null,"link":"/tudomany/20250530_youtube-shorts-google-lens-kereses-videok","timestamp":"2025. május. 30. 10:03","title":"Speciális keresőt kap a YouTube","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"673672bd-a48f-4128-9920-6cd0a3238946","c_author":"hvg.hu","category":"itthon","description":"Az államfőnek jogtechnikai kifogásai támadtak az elfogadott törvénnyel szemben.","shortLead":"Az államfőnek jogtechnikai kifogásai támadtak az elfogadott törvénnyel szemben.","id":"20250530_sulyok-visszakuldes-torveny-parlament-veszelyhelyzet-ebx","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/673672bd-a48f-4128-9920-6cd0a3238946.jpg","index":0,"item":"dc99ca08-0ee4-47da-acaf-f81794b65751","keywords":null,"link":"/itthon/20250530_sulyok-visszakuldes-torveny-parlament-veszelyhelyzet-ebx","timestamp":"2025. május. 30. 18:42","title":"Sulyok Tamás visszaküldte az Országgyűlésnek a veszélyhelyzeti rendeleteket törvényi szintre emelő jogszabályt","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Ilyen eszement árak mellett még mindig jó befektetés az ingatlan?
szerző:
bankmonitor.hu
Tetszett a cikk?
Az élénkülés a befektetők figyelmét a lakáspiac felé fordította, ugyanakkor egyre többet kell fizetni egy ingatlan megvásárlásáért. Ebben a helyzetben érdemes még vásárolni, akár lakáshitellel kiegészítve? A várható hozamok és kockázatok elemzése segítséget nyújthat a kérdés megválaszolásában.
Amikor az ingatlan befektetés, akkor nem szabad összekeverni az otthonnal. A saját lakás ugyanis nem tekinthető igazi megtakarításnak, azt a család saját életkörülményeit, elvárásait figyelembe véve választja ki, nem pedig befektetési szempontokat alapul véve. Egy megtakarítás döntésnél viszont a legfontosabb a várható hozam és a kockázati szint. A bevétel származhat egyrészt a lakáskiadásból, másrészről önmagában az ingatlan árának emelkedéséből, amennyiben az ingatlan eladásra kerül. Példaképpen megnéztük, hogy egy 35 négyzetméter alapterületű, átlagosnak számító budapesti lakás megvásárlása milyen hozamot és kockázatokat jelenthet aktuálisan.
A havi jövedelem kiegészítése: bérleti díj
A bérleti díj viszonylag fix bevételi forrást jelent havonta, ám további előny, hogy a rezsi költségeket (víz, villany, gáz…) is a bérlő fizeti. A példa pesti lakást az ingatlannet.hu adatai alapján 25,2 millió Ft-os áron lehetne most megvásárolni, és 120 000 Ft/hó díjért bérbe adni. (Ebből jönne még le a 15%-os adó.) A befektetett összegre, azaz a vételárra vetítve ez a bevétel évi 5,13%-os hozamot eredményezne.
A felmerülő további kiadások jelentős részét az albérlő fizeti, hiszen a díjon felül a rezsi költségek is őt terhelik. Ugyanakkor érdemes lehet egy meghatározott összeget elkülöníteni az ingatlan állagmegóvására: erre a célra elégséges lehet egyhavi bérleti díj évente, ebből az összegből 5 év után egy több mint félmilliós felújítás is elvégezhető.
Az is elképzelhető, hogy nem áll rendelkezésre a teljes vételár, és valamilyen lakáshitel konstrukcióból szükséges a meglévő önerőnket kipótolni. Mindenképpen érdemes egy futamidő végéig fix kamatozású hitelt választani, mert számos kockázata van ennek a befektetésnek, ezek közül legalább a kamatkockázatot érdemes minimalizálni.
Átlagosan a vételár 50%-át szokták hitelből finanszírozni, ebből kiindulva a befektető a példánkban 13 millió Ft hitelt venne fel, 20 éves futamidővel és fix kamatozással. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint erre a legkedvezőbb ajánlat havi törlesztője fixen 88 620 Ft, ami összességében 21 445 468 Ft teljes visszafizetést jelent. Vagyis a havi törlesztők összege éves szinten 1 063 440 Ft, míg a bevételi oldalon – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve – 1 104 000 Ft van.
Ugyanakkor a hitel költsége nem azonos a törlesztők összegével, a kamat az, ami havonta a bank „díja”. Ezt figyelembe véve az első évben a nyereség 412 397 Ft - a nyereség számításakor már levonásra került a 120 000 Ft-os felújítási tartalék -, ami évről évre emelkedne, az utolsó évben pedig már meghaladná az 1 millió Ft-ot.
Ez a nyereség azonban nem kerül évről évre kifizetésre, ehhez az ingatlan értékesítésekor lehet hozzájutni. Amennyiben eladásra kerülne az ingatlant az 5. év után a mostani vételáron, akkor a befektető visszakapná az önerőt, azaz 12,2 millió Ft-ot, emellett előtörlesztené a meglévő hitelét is. (A teljes visszafizetés 1%-os előtörlesztési díjat feltételezve 11 032 966 Ft.)
A fennmaradó összeget csökkentve a felújításra szánt tartalékkal 1 310 000 Ft-ot kapunk, amihez hozzájön még a havi bérleti díjból el nem költött összeg (5 év alatt 202 873 Ft). Összességében a befektetett önerőre vetítve az éves hozam így 2,57% lenne.
Fix kamatozású 15 éves futamidejű hitelnél még magasabb lehet a nyereség. Mivel itt a törlesztőrészlet minimálisan meghaladja a bérleti díjat, 5 év alatt összesen 7 762 Ft-ot kell még ezen felül befizetni ahhoz, hogy a hitel rendezve legyen. Ugyanakkor a piacon elérhető legkedvezőbb kamatszint jelenleg 4,90%, ami kisebb, mint a bérbeadáson elérhető nyereség, így az önerőre jutó hozam ebben az esetben már évi 4,3% lehetne.
Az eladáskor realizálható nyereség - Ingatlanárak alakulása
Ugyanakkor az ingatlanárak jelentős mértékben változhatnak az idő múlásával. A várakozás az, hogy a lakások értéke a továbbiakban is emelkedni fog, köszönhetően többek között a 2019. július 1-től használt lakásokra is felhasználható csok hitelnek, valamint a Babaváró támogatás bevezetésének.
Milyen hatással lenne a lakás forgalmi értékére az, ha az következő 3 évben ugyanúgy alakulna az ingatlanpiac, mint az elmúlt három esztendőbe? Az eddigi példában megismert 13 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében a hitel teljes díja 8 445 468 Ft, míg 15 éves futamidőnél 5 872 718 Ft-ot kellene visszafizetni. Jól látható, hogy ebben az esetben már 2021 januárjára, azaz 21 hónap alatt kitermelné az ingatlan ára a hitel teljes díját még a drágább, 20 éves futamidejű, fix kamatozású hitel esetében is. Természetesen nincs garancia arra, hogy a piac ugyanúgy fog alakulni, mint az elmúlt 3 évben, ezért érdemes más forgatókönyvvel is számolni.
Kockázatok és mellékhatások
Tegyük fel hogy az ingatlanok ára 5 év múlva 20%-kal alacsonyabb lesz, mint ma, míg a bérleti díjak 15%-kal esnek vissza. (Ez az állapot hasonló a 2008-as válság hatásaihoz.)
5 év alatt összesen 5 520 000 Ft gyűlhet össze az albérleti díjakból – az adóval és a felújításra elkülönített összeggel csökkentve –, az ingatlan értéke pedig a visszaesést követően még mindig 20 160 000 Ft volna. Ha ekkor adná el a lakást a befektető, akkor még mindig pozitívban lenne: a nyereség a teljes időszakra 480 000 Ft. (Ez 0,38%-os éves hozamot jelentene, ami bár alacsony, még egy ilyen válsághelyzetben se veszítene a tőkéjéből.)
Az albérleti díjak csökkenése után a havi bevétel 86 700 Ft lenne adózás után. Ha ezen időszakra nem különít el belőle az ingatlan modernizálására semmit, akkor nagyságrendileg még mindig elégséges a fenti példában felvett fix kamatozású, 20 éves futamidejű hitel törlesztésére a bérleti díj.
A változó kamatozású hitelek törlesztője alacsonyabb volna, mégsem javasolt ennek választása, mert egy ilyen válsághelyzetben nagy a kockázata a kamatemelkedésnek, ami a havi törlesztőket is megdrágítaná. Például, ha a szóban forgó hitelt referencia-kamatlábhoz kötötten vennénk fel, akkor találhatnak akár 2,73%-os kamatozású, 12 havi BUBOR-hoz kötött ajánlatot is. A példában szereplő 13 milliós Ft-os, 20 éves futamidejű hitelnél az induló törlesztő így 70 597 Ft lenne.
Ugyanakkor, ha a választott referencia mutató 6,19%-ra emelkedne (ez az érték megfelel a korábbi, válság alatti 12 havi BUBOR szintnek), akkor a kamat 8,45%-ra nőne, a törlesztőrészlet pedig 112 405 Ft-ra ugrana. Emellett az adózás utáni bérleti díj havi 86 700 Ft-ra csökkenne. Ekkor ahhoz, hogy rendezve legyen a hitel, 25 705 Ft-tal kellene kiegészíteni minden hónapban az ingatlanból származó bevételeket. A hitel miatt azonban nem lehet pozitívra kihozni a hozamot értékesítés esetén sem.
Ez egy olyan csapda, aminek a lehetőségét mindenképpen érdemes elkerülni. A számos változóból egyetlen olyan elem van, amelyet a befektető képes befolyásolni, ez pedig a kamatkockázat csökkentése, megszüntetése. Ezért javasolt mindenképpen a fix kamatozású hitelt választani egy ilyen típusú befektetés esetében.
Ha összehasonlítjuk, hogy mikéntteljesített az ingatlanpiac a Budapesti Értéktőzsdéhez képest 2008-tól napjainkig, akkor kijelenthető, az ingatlanok árváltozása összességében hasonló utat járt be, mint a BUX Index. (A BUX Index a Budapesti Értéktőzsdén forgó legnagyobb kapitalizációjú részvények árfolyammozgását reprezentálja).
AFP / Boris Horvat
A lakásárak átlagos emelkedése 2008 óta 77%, ez közel azonos a tőzsdei részvények átlagos teljesítményével, ugyanakkor jóval kisebb kilengések mellett.
Összességében kijelenthető, hogy a lakásvásárlás jó alternatívája lehet egy kockázatosabb befektetésnek, de az alábbiakat fontos szem előtt tartanunk:
Csak olyan pénzösszeg kerüljön befektetésre, ami hosszú távon, akár 15-20 évre is nélkülözhető. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy addig nem lehet értékesíteni az ingatlant, de ilyen időtáv szükséges lehet ahhoz, hogy a megfelelő elvárt hozamot elérjük.
A lehető legtöbb önerőből és legkevesebb hitelösszegből vásároljunk ingatlant.
Minél hosszabb, vagy akár futamidő végéig fix kamatozású hitelkonstrukció kerüljön kiválasztásra. Ez fontos, mert ezzel kiküszöbölhető a befektetés egyik veszélyforrása, a kamatkockázat.
A hitel törlesztőrészlete ne legyen magasabb az albérleti díjnál, azaz a vásárláshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat fedezzék a hozzá kapcsolódó bevételek.
* * *Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.