Felmérések bizonyítják, hogy a változásokért tett erőfeszítések 70 százaléka van bukásra ítélve, egy-egy céges átalakítást követően pedig a dolgozói elégedettségi index 54 százalékban átlag alatt marad. A munkavállalók ugyanis kevés dolgot utálnak jobban, mint a változást - és nemtetszésüket kis is fejezik, például alacsonyabb teljesítménnyel, rossz hangulattal, valamint a munkaadók rémével, a fluktuációval.

Nemrég a hazai, még fejlesztés alatt álló irodák piacán két rekordmegállapodás is született: a British Petrol 2000 fővel a Haller utcából az Árpád-hídi Agora 22 ezer négyzetméterére, az Exxon pedig 1700 fővel a Dózsa György útról a Váci út sarkáig, a GTC Pillar több mint 27 ezer négyzetméterére költözik.

Az Árpád híd lábánál található buszpályaudvar helyén épülő Agora Budapest

MTI / Róka László

 Továbbáll a Randtstad (a Millenárisról az Árpád-híd pesti hídfőjéhez a Gateway-be) és az ESAB (az Eiffelből a Corvinba) is, a XI. kerületi Bartók Udvar II. ütemének B és C épülete pedig számos – egyelőre még meg nem nevezett - bérlővel szerződött le. Mindez összességében kb. ötezer munkavállalót érint, de mivel jelenleg a budapesti irodapiac egészségtelenül alacsony, 5,9 százalékos kihasználatlansággal dolgozik (lásd keretes írásunkat az irodapiac legfrissebb számaival), az irodaépítési, és így a költözési tendencia 2020-ban is folytatódik majd.

Kitehetik a „megtelt” táblát

Bár a lakóingatlan-szektorban és az ipari ingatlanok piacán lassulás tapasztalható, az irodapiacot még mindig megdöbbentően erős számok jellemzik a CBRE Magyarország ingatlantanácsadó iroda legfrissebb jelentése szerint. A nem-lakáscélú ingatlanpiacra 577 millió eurónyi befektetés érkezett, ami negyedéves alapon 46 százalékos erősödést jelentett. A kereskedelmi ingatlanpiac teljes forgalmának csaknem felét budapesti irodaház-tranzakciók tették ki. 

„Globális jelenség, hogy "a pénz ingyen van"; mindenki az amerikai jegybanki szigorítást várta, de ez nem történt meg, az ottani lazítás végigcsorog az egész világgazdaságon. Agresszíven érkezik a pénz a piacra, részvénybe, kötvénybe és ingatlanba is jut. Mivel a FED háromszor is kamatot vágott idén, 2020-ban további likviditás érkezhet” - magyarázza Borbély Gábor, a CBRE üzletfejlesztési és kutatási igazgatója. A CBRE előrejelzése szerint az idei évben a forgalom 1,5-1,6 milliárd euró körül alakul majd, mely elmarad a tavalyi 1,76 milliárdtól – egyszerűen azért, mert a kínálat nem képes kielégíteni a keresletet.

A szűkös építőipari kapacitásokat egyébként a kereskedelmi ingatlanok piacán a 2017-ben erősödő hotelépítések is lekötötték. Jelenleg a budapesti irodapiac soha nem látott, 5,9 százalékos kihasználatlansággal dolgozik, ezen a 2020-ra az újonnan átadásra kerülő irodaterületek segíthetnek (a 2019-es 112 ezer négyzetméter csaknem duplája, 217 ezer négyzetméter épülhet meg jövőre). Jelenleg a bérlőknek alig van mozgásterük, az új bérleti szerződések 63 százaléka a jelenlegiek megújításából állt – persze jellemzően magasabb áron. A legdrágább, belvárosi irodákat havonta 25-26 eurós négyzetméteráron kínálják, de ott jellemzően teljes teltházzal dolgoznak, a kínálati díjak átlaga 12,9 euró, az új építésű irodaházaké 16-17 euró. 

Az irodapiacra elsősorban a Varsóból és Prágából kiárazódó konzervatív, úgynevezett core befektetőket várják, akik az alacsony kockázat reményében megelégszenek a kisebb hozamokkal is. Persze jöhetnek „meglepetésvendégek” is, ahogy a világ legnagyobb vagyonkezelője, a Black Rock, vagy a Morgan Stanley is Budapestet választotta a pénzügyi cégeket jellemzően jobban vonzó Varsó helyett. Kérdés, elmerészkedik-e a külföldi tőke vidékre is, ahol a kockázat a kisebb piac miatt magasabb; ha egy vidéki városban kiesik a bérlő, nehezebb helyette újat találni. 

Fülöp Máté

Közben egyre nagyobb szeletet hasítanak ki az alternatív munkavégzési helyszínek: a cégek sok helyet spórolnak a home office-szal és a shared desk-rendszerrel, de a coworking is fejlődik. Utóbbi ugyan mindig drágább lesz az irodabérlésnél, és napi szintű, a hotelekre jellemző menedzselést kíván, a fejlesztők már számolnak vele. A coworking a legnagyobb szeletet (5 százalékot) a manhattani irodapiacból hasítja ki, Budapesten az új építésű komplex irodaprojekteknél a fejlesztők még tesztelik a piacot annak érdekében, hogy megtalálják az ideális arányt. Az Árpád-híd budai hídfőjénél épülő Agorába mindenesetre 8000 négyzetméternyi coworking- és rugalmas irodateret tervezett a HB Reavis.

„A változást mindig negatív érzések kísérik; a vezetők részéről azért, mert tudják, hogy le kell majd vezényelniük egy költözést, konszolidálni a csapatokat” - magyarázza Szabó Eszter munkakörnyezeti stratégiáért és változásmenedzsmentért felelős tanácsadó, aki jelenleg több nagy céget is segít a költözésben. „A munkavállaló számára pedig valójában nem sokat jelent, hogy mostantól a város legmenőbb, csupa üveg irodaházában dolgozhat majd. Neki az a fontos, hogy megmaradjon az állása, és ne kelljen sokat utazni. Gyakran aggasztja, hogy a költözés eddig nem kommunikált szervezeti átstrukturálással is jár majd. A bizonytalanság pedig félelmet szül” - mondja a tanácsadó.

Míg tíz éve a belvárosból inkább a külterületre költöztek a cégek, ma ellentétes irányú a mozgás, de ennek sem örül feltétlenül mindenki. A munkavállalókat jellemzően a kisebb helyváltoztatások is megviselik. „A kollégák már attól összeomlottak, hogy a Nyugatitól a Széll Kálmánra költözött a cég, pedig az csak tíz perc villamossal” - említ egy példát a közelmúltból Krasz Kata, a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Ergonómia és Pszichológia tanszékének egyetemi adjunktusa. „A költözés mögött mindig gazdasági célok húzódnak, ezzel a dolgozók nagyon is tisztában vannak. Nemcsak az állásukat féltik ilyenkor, hanem a privátszféra megszűnésétől is tartanak” mondja. „Az érzelmi oldallal pedig a magyar közép-és felsővezetők nem foglalkoznak; nincs rá kapacitásuk, de előfordul, hogy nem is érdekli őket. Még mindig nagyon racionális síkon mozog a változáskezelés.”

A hangos kollégákkal van a legtöbb gond

Az új irodák open office rendszerben épülnek fel, ez pedig sok munkavállalótól kultúraváltást igényel. „Cellás irodából open office-ba költözni nem minden munkavállaló számára egyenlő a pozitív változással – pláne akkor, ha korábban akár évek kemény munkájával érdemelte ki a privát irodát, ami neki nemcsak státuszt, nyugalmat is jelent. Sokan tartanak a zajtól, és gyakran felmerül a bizalmas információk kezelésének kérdése” - mondja Szabó Eszter. 

Krasz Kata úgy véli, a home office elterjedése éppen az open office térhódításának köszönhető, hiszen „az állandó nyüzsgés, duruzsolás teher, a munkavállalóknak egyszerűen szüksége van a kommunikációs felszabadulásra”. Mivel pszichésen éppen a zajterhelés okozza a legnagyobb károkat - és ezen a paravánok nem segítenek -, a home office-nak komoly szerepe van a munkaerő megtartásában is. „Régen rossz, ha a kollégák azért ülnek be egy laptoppal a tárgyalóba, hogy egy kis nyugalmuk legyen. Egy nemrég open office-ba költözött cégnél konfliktus is kialakult abból, hogy egyes kollégák nagyon hangosan beszéltek, ezt kezelni kellett” - meséli az adjunktus.

„Van olyan nyitott irodatér, ahol frusztráló dolgozni, mert a kialakítás egyetlen szempontja az volt, hogy minél kisebb helyen minél több ember elférjen. Ideális esetben viszont az open office mellé minimum megfelelő számú fókusz- és telefonszoba, de lehetőleg minél több, elmélyülésre, relaxációra és szociális életre alkalmas helyiség jár” - magyarázza Szabó Eszter.

Változásbajnokok és kulcsszereplők

"Mi 2022-ben költözünk, jövőre indítjuk a változásmanagement-programunkat, ebbe fokozatosan vonjuk be a szervezet alacsonyabb szintjeit, érdekcsoportjait” - mondja az összesen néhány saroknyit költöző ExxonMobil P&GA menedzsere, Zoller Ágnes.

„Abba a döntésbe, hogy hol legyen az iroda, nem tudtuk bevonni a munkavállalókat, és értelemszerűen egyeseket nagyon jól, másokat pedig rosszul érint, hogy kerületet váltunk. Aki igényli, azzal leülünk, és végigbeszéljük, mit is jelent számára ez a változás, de úgy tapasztalom, az emberek előfeltevései rosszabbak, mint a valóság” - mondja Knezevics Viktor, a BP országigazgatója. „14 hónappal a költözés előtt jelentettük be, hogy megyünk, így reményeink szerint mindenkinek lesz ideje elmondani, hogy mi aggasztja. Indítottunk egy belső hírlevelet és weboldalt is a költözésről, munkavállalói fórumot szervezünk, valamint influenszer közösséget is kialakítottunk, hogy biztosítsuk a folyamatos, kétirányú kommunikációt kollégáinkkal” - sorolja az országigazgató a hr-intézkedéseket.

Az influenszer-közösség kialakítása hatékony változáskezelő eszköz: „Szükség van változásbajnokokra. Ők azok a kollégák, akik régóta ott vannak, hallgatnak rájuk a többiek. Őket kell informálni, és velük, illetve a kulcsszereplőkkel, azaz a változást levezénylő vezetőkkel van szükség folyamatos párbeszédre” - mondja Szabó Eszter.

Mi kell a munkavállalónak?

A munkavállalók legtöbb igénye és kérdése Knezevics Viktor szerint rendszerint a „Maslow-piramis” aljára helyezhető el: „Megfelelő fény, friss levegő, tisztaság, és működjön jól az infrastruktúra - alapjaiban erre van szükségük a kollégáknak. Legyen közel és elérhető a mosdó, a konyha, és legyenek megfelelő étkezési lehetőségek. Mi ezt fejeljük meg olyan elemekkel (well being-támogatással, digitális megoldásokkal és környezeti monitoring-rendszerrel) melyek az otthon-szintű jóérzést segítik majd elő. Bár szabad ültetéses, heti két napos home office-rendszerből megyünk át ugyanilyen irodába, még így is nagy változás lesz ez a kollégáknak, amit fel kell dolgoznunk. Ebben nemcsak a HR osztály, hanem a változásmenedzser is segítséget nyújt. Minden erőnkkel azon leszünk, hogy a lehető legminimálisabb legyen a fluktuáció.” 

Szabó Eszter szerint egy sikeres költözés mögött nemcsak az azt támogató vezetők és a lelkesítő hangadók szükségesek, hanem folyamatos kommunikáció (intranet, hírlevél, email) is, az azt övező csend csak a bizonytalanságot és a frusztrációt növeli. Ehelyett a lehető legrészletgazdagabban kell beszélni a vízióról, a költözés lépéseiről, és minél gyakrabban érdemes bevonni a kollégákat a döntéshozatalba. „Nem fogja befolyásolni a projekt üzleti sikerességét, ha a munkavállaló részt vehetnek a szék kiválasztásában, szavazhatnak a tárgyalók nevéről vagy a falak színről, de nekik ez sokat jelent. Ezen kívül minél hamarabb választ kell adni az olyan alapszükségleteket érintő kérdésekre, mint hogy lesz-e saját helyük, hová tehetik a kedvenc bögréjüket, finom lesz-e a kávé, és van-e mikró a konyhában.” 

Az új irodában már nem utálják egymást

Míg a multik körében egyre népszerűbb a változásmenedzsment, (bár az ágazat még messze nem olyan érett, mint a lengyel vagy cseh piacokon), a kkv-k a legritkább esetben tudnak erre időt és pénzt fordítani, számukra az első és legfontosabb kérdés továbbra is a bérleti díj, illetve annak kitermelése. „Már az is nehézséget okozhat számukra, hogy egyáltalán tartsák magukat a kitűzött célokhoz, melyeket kommunikáltak a dolgozóik felé” - mondja Krasz Kata, aki viszont találkozott már pozitív példával egy középvállalatnál: „Egy külföldi tulajdonú, termelésben érdeket középvállalat költözött Pécelről Maglódra. Az új hely sokkal szebb volt, egy óriási hátránnyal: sem gyalog, sem biciklivel nem lehet megközelíteni, ezért a cég kisbusszal viszi a dolgozókat. A költözés előtt közösen végiggondolták, milyen szokásokat, magatartásmintákat nem akarnak továbbvinni, és az anyagáramlásban kialakított új szemlélettel még a raktár és gyártás közötti régi idegenkedést is sikerült megszüntetni. Megnőtt a munkahelyi büszkeség is, ennek híre ment a környéken, ami új munkaerőt vonzott, a fluktuáció pedig épp a költözés évében volt a legalacsonyabb.”