Jó évet zárt a Budapest központú magyar irodapiac az elmúlt évben is, és idén további növekedésre lehet számítani. – olvasható több cég, közte a CB Richard Ellis, valamint az Eston piacelemzésében. Az adatok szerint a múlt év során közel 80 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a fővárosban, ami ugyan valamelyest elmarad a 2004-es teljesítménytől, ám a tavaly bérbe adott területek nagysága meghaladja a két ével ezelőttit: 235 ezer négyzetmétert vettek bérbe, 15 ezerrel többet, mint az azt megelőző esztendőben.

Új irodák és áraik

Idén a piacelemzők szerint az irodafejlesztések dinamikája tovább erősödik. Csupán az első negyedévben 50 ezer, év végéig pedig összesen 150-180 ezer négyzetméter új irodaterület átadását jósolják a fővárosban, ami tovább szélesíti a kínálati palettát. A 2006-ban befejezett épületek közé tartozik az V. kerületi Roosevelt 7/8., a Millennium City Center, az IP West, A Duna Towers, az Europe Tower, a Kinnarps House, valamint a BC-30 nevű irodaház. Az újabb területek nagy aránya miatt a tavalyi 11,7 százalékos kihasználatlansági mutató kissé megemelkedik, de nem haladja majd meg a 14 százalékot. A bérleti díjak – a 3-5 évre megkötött ügyletek esetében – havi 14-17 euró/négyzetméter (3000-4200 forint) között mozognak, amelyre rájön még az áfa és az üzemeltetés költsége.

A növekvő területbérlési lehetőség azonban korántsem jelenti azt, hogy a piacon minden – kis-, közepes és nagyméretű – cég hasonló eséllyel indul a bérleményekért. Bár minden, irodát kiadó társaság törekszik arra, hogy összes talpalatnyi területe bérlőre találjon, a kisvállalkozások egy-egy új, korszerű irodaépület átadásakor rendre a nagyok mögé szorulnak a sorban. A tulajdonosok többsége ugyanis szinte mindig a nagy területet bérlőket részesíti előnyben, és csak a maradék területekre engedi be a kisebb, 150-250 négyzetméteres irodát kereső cégeket. Ezt alátámasztják a 2005-ös adatok is, amelyek szerint a bérbe adott átlagos irodaterület 700 négyzetméter körüli volt, de ismét megnőtt a 3 ezer négyzetmétert kitevő ügyletméretek száma.

Bővítés nem lehetséges

Hátrányban vannak a kisebb cégek akkor, ha – például dinamikus fejlődésükből fakadóan – egy, már elfoglalt irodaterületet nem túl nagy területhányaddal, bővíteni szeretnének. A lehetőség házon belül legtöbbször ilyenkor sincs meg újabb 50-100 négyzetméter igénybe vételére, így gyakran, az egy másik épületbe való költözést kell választaniuk, esetleg elveszítve ezzel a korábbi helyen már „kivívott” kedvezményeket. A kedvezmények pedig -- mint ahogy a korszerű, új irodahelyek is -- igencsak fontosak a kis- és közepes méretű cégeknek. A kedvezmények azért, mert többnyire pénzszűkével küzdenek, a korszerű telep- és munkahely pedig egyrészt imázsnövelő, másrészt a nagy piaci verseny miatt számukra is elengedhetetlen a gyors, modern technikai és szolgáltatói háttér.

Kala Imréné, a Kala Ingatlantanácsadó Kft. társtulajdonosa szerint az Unióba való belépéssel a kisebb tőkeerejű, kevesebb alkalmazottat foglalkoztató, ügyfeleket fogadó cégeknél is egyre fontosabbá váltak az irodai külsőségek és a magas technikai színvonal: például a helyileg szabályozható fan-coil rendszerű légkondicionálás, vagy a fűtésmegoldások területén még mindig újdonságnak számító, az álpadlóba beépített padlókonvektorok, amelyek esztétikusak, és nem vesznek el helyet a hasznos területből.

Növekvő igények

Ugyancsak van igény a komplex szolgáltatások – 24 órás biztonsági őrzés, védett parkolóhelyek, intelligens épület-felügyeleti rendszerek – iránt. Ez utóbbiakkal optimalizálni lehet például a létesítmény energiafelhasználását (automata lámpaoltás), ugyanakkor a dolgozók kényelmét, biztonságát (például kártyás beléptető- és rendszámfelismerő rendszer) is szolgálják.

A mai korszerű, ipari, szolgáltató- és egyéb tevékenységre berendezett cégirodák központi elemeit a számítógépek és a sokfunkciós (fénymásolásra, nyomtatásra, szkennelésre és faxolásra egyaránt alkalmas) eszközök, valamint a hagyományos emberi szerepet fokozatosan átvevő integrált vállalatirányítási, humán ügyviteli, pénzügyi információs, biztonságtechnikai rendszerek alkotják. A megnövekedett igények, és a piaci lehetőségek természetesen gyakran kompromisszumra késztetik a kisebb cégeket. A bérelhető területek szűkössége, valamint a magas havi bérleti díjak – tavaly például az „A” kategóriás épületek havi bérleti díja négyzetméterenként 14–16,5 euró/négyzetméter, a „B” kategóriás irodaházaké pedig 12–13,5 euró között volt – miatt gyakran kénytelenek lemondani egy-egy, számukra minden szempontból előnyös, kiszemelt irodaterületről. Ilyenkor nem marad más hátra, mint egy régebben épült, felújított „B” kategóriás irodaépületbe, vagy végső esetben lakásirodába költözni.

Kaláné tapasztalata szerint azonban ez utóbbiak népszerűsége a kilencvenes évek közepe óta folyamatosan csökken. A lakások irodacélú felhasználása ugyanis számos hátrányt rejt magában. Ilyen például a parkolóhelyek, a gyors tömegközlekedés, a legkorszerűbb műszaki háttér hiánya, vagy éppen a cég tevékenysége szempontjából mellékes lakásfunkciós terek (úszómedence, konyha, fürdőszoba) túldomináltsága.

Ennek ellenére még ma is vannak ügyvédi, orvosi, könyvelő tevékenységet folytató, valamint fejvadász cégek, szerkesztőségek, amelyek a belvárosban rendezkedtek be, és olyan vállalkozások is, amelyek Budán és Pesten (Szabadság-hegy, Gellért-hegy, Rózsadomb, Andrássy út, Városliget,) önálló, kisebb nagyobb, 150-500-700 négyzetméteres házakat, villákat bérelnek. A bérleti díjak ezeknél az ingatlanoknál havi 8-15 euró/négyzetméter (2050-3900 forint/négyzetméter) között mozognak, helytől, ingatlantól és szolgáltatástól függően.

Jobb a helyzet a főváros körül

Az agglomeráció fejlettebb részein, például Budaörsön kedvezőbb a helyzet a kis cégek számára, mint a fővárosban. Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonosa szerint a városban több – 60-150 négyzetméternyi -- irodabérleti lehetőség is kínálkozik számukra. Például a régi, korszerűsített irodaépületekben, valamint néhány, a város kereskedelmi zónáiban újonnan épített cégközpontokban, illetve kisebb, alig egynéhány ezer négyzetméter alapterületű irodaházakban. Ezekben 7-11 euró/négyzetméter (1800-2300 forint) között szóródik a havi bérleti díj. Emellett a jó kialakítású, használt kertes családi házakra, villákra – ha csökkenő kereslet mellett is – még mindig van igény: ezek négyzetméterára 6-8 euró (1500-2000 forint)/négyzetméter között szóródik.