Így lehet tőkét szerezni az ingatlanpiacon, ha nem ad a bank

A vállalkozások vagyonában jelentős tételt képviselnek a saját tulajdonban lévő ingatlanok. Az ebben lekötött tőkét a válság előtti időszakig bankok segítségével jelzálog alapú konstrukciókban viszonylag könnyen és olcsón tudták felhasználni. „Ezt az ingatlanban megtestesülő tőkét a pénzügyi világban kialakult bizalmi válság miatt jelenleg csak nagyon nehezen és drágán lehet hasznosítani banki hitel igénybevételével” – mondta Jakab Miklós, a GVA Robertson értékbecslési részlegének vezetője. „Az alternatívát az ingatlan értékesítése és visszabérlése jelentheti. Ezzel a megoldással a vállalat tőkét vonhat be a forráshiányos piacon. Az ingatlan tulajdonjoga ugyan az ingatlant megvásároló befektetőre száll, azonban ez a konstrukció olyan cégek számára is elérhető lehet, amelyek egyáltalán nem kapnak banki finanszírozást.”

Üzlethelyiség. Könnyebben hasznosítható, könnyebben finanszírozható © Végel Dániel

Az „eladás és visszabérlés” konstrukció az eladói oldalon lévő cégektől megváltozott szemléletmódot kíván, hiszen tulajdonosból bérlők lesznek. A tőkebevonási lehetőség, azonban ellensúlyozhatja a tulajdonjogról való lemondást. A tulajdonból bérleményre váltás az adózás miatt is előnyös lehet, hiszen tulajdonosként az ingatlant csak 50 év alatt amortizálhatja könyveiben a vállalat, míg a bérleti díjból visszaigényelheti az áfát és a nettó összeget költségként számolhatja el. Abban az esetben, ha az ingatlant a közeljövőben úgy is értékesítette volna a cég, akkor ez csak egy előrehozott döntés, ami szűkös pénzügyi források esetében kifizetődő lehet.

A tőkebevonásra kényszerülő cégnek olyan befektetőt kell találnia, aki hajlandó megvásárolni az ingatlant, majd azt bérbe adni a cégnek. „A befektető számára a legfőbb kockázatot az jelenti, ha a bérleti szerződés a megtérülési idő előtt szűnik meg. Jelentősen csökkentheti azonban ennek kockázatát, ha alaposan felméri az ingatlan értékét és jövőbeli hasznosítási lehetőségeit. Egy jól hasznosítható ingatlant ugyanis gyorsabban és könnyebben tud értékesíteni, vagy ismét bérbe adni, ha az eredeti eladó nem tudja fizetni a bérleti díjat. Az ingatlant visszabérlő vállalat számára pedig a jelenlegi, viszonylag alacsony bérleti díjak teremtenek kedvezőbb forrásköltséget a banki finanszírozáshoz képest” – fejtegette Jakab Miklós.

Visszabérlő szerepben jellemzően a kereskedő vagy szolgáltató cégek jelenhetnek meg, ezek ingatlanjai előnyösebb helyzetben vannak hasznosítási szempontból, mivel jobb forgalomképességük és könnyebb kiadhatóságuk miatt nagyobb biztonságot nyújthatnak a befektető számára. A termelő vállalatok ezzel szemben, általában olyan speciális, a saját tevékenységükre szabott épületben működnek, amelyeknek az eredeti funkciótól eltérő hasznosítása nehéz, vagy nagyon költséges. A vállalat messze nem jutna akkora tőkéhez az eladás és visszabérlés során, mint amennyit az ingatlan felépítésére áldozott.

Az ingatlan forgalomképessége nem az egyetlen biztosíték, ami a konstrukcióban szerepelhet. A visszabérlő cég garanciákat is kínálhat a bérleti szerződés megtámogatásához. Multinacionális vállalatok esetében az anyavállalat garanciája, esetleg bankgarancia szavatolhatja a bérleti szerződést, illetve a bérleti díj megfizetését. A befektető számára ez jelentősen csökkenti a befektetés kockázatot, ezért így akár több tőkéhez is juthat a visszabérlő.