Megint kaphat egy nagy lökést a hazai lakáspiac, ha megvalósulnak azok a grandiózus elképzelések, amelyekről Nagy Márton MNB-alelnök beszélt a Portfolio Hitelezés 2018 konferenciáján. Nagy Márton várakozásai szerint a lakáshitel és a GDP aránya 8-ról 30 százalékra emelkedhet 2030-ig. "Az eladósodottság jó dolog, hiszen hitelképességre és erős gazdaságra utal, a túlzott eladósodottság a rossz, ami kockázatokat és veszélyt hordoz" mondta az alelnök.

A magyar lakosság és a vállalatok jelenleg a legkevésbé eladósodottak a régióban és az unióban. De mitől várható a lakáspiac újabb robbanása, ha a szakértők többsége szerint a plafonnál járunk? Az árak mennek annyival feljebb, hogy muszáj lesz egyre több hitelt felvennie a lakásvásárlóknak, vagy sokkal szélesebb kör fog hitelt felvenni a vásárláshoz?

A növekedésnek egy 2-3 vagy 4-5 év múlva elinduló kamatemelési ciklus, a lakásárak egy esetleges nagyobb korrekciója, a bérnövekedés stagnálása könnyen véget vethet. Nem kizárt, hogy teljesül az MNB friss jövőképe a lakáshitelezésben, ehhez azonban 4 százalékos gazdasági növekedés kell.

Meddig nőhet a lakáshitelezés?

Jelenleg a háztartások 32 százalékának van hitele, azaz a mai napig meghatározó a készpénzes vásárlások aránya. A bérfehéredési folyamat és a béremelkedés miatt azonban egyre több a hitelezhető háztartás. A válság előtt főleg azok vettek fel hitelt, akik rá voltak szorulva a hitelfelvételre, most viszont már egy szélesebb réteg teszi ezt.

A hitelösszegek is egyre magasabbak, ma már nem számít extrémnek a 30-40 milliós jelzáloghitel sem. A 40 millió fölötti ingatlanok esetében viszont a vevők közel 90 százaléka készpénzes, és az Otthon Centrumnál is mindössze 20 százalék körül van a hitellel vásárolt ingatlanok aránya.

A szakértők kb. 15-30 százalékos növekedést várnak a lakáshitel-kihelyezésekben – melyek 750-950 milliárd forintot realizálhatnak –, és a következő két évre is magas aktivitást prognosztizálható. A demográfiai plafon – a 9,8 millió magyarországi lakos – viszont mindenképpen gátat fog szabni a fejlődésnek.

Túry Gergely

Hogyan enyhíthetők a lakáshitelezési kockázatok?

Van egy ügyfélkör, amely csak azért választja a rövid kamatperiódust – és azzal együtt a jelenlegi alacsony kamatot –, mert a magasabb törlesztőrészletet már nem tudná vállalni. A várható kamatemelkedés idején őket fenyegeti a legnagyobb veszély. A negatív meglepetéseket teljesen csak a futamidő egészére fixált hitelekkel lehet elkerülni. Ralf Cymanek, a Raiffeisen Bank Zrt. vezérigazgató-helyettese szerint a bankoknak társadalmi felelősségük van: 10 éven túli futamidőt nem javasolnak, mivel pl. 20 évre már nincs reális refinanszírozási eszköz, de rövidebbet sem nagyon, mert akkor felborulna az egyensúly, a bank sokkal jobban járna, mint az ügyfél.

Digitalizált jelzáloghitelezés, automatikus értékbecslés – ez még mindig csak a jövő

Horváth Áron, az ELTINGA/Lakás Riport kutatóközpont vezetője szerint nem alakult még ingatlanpiaci lufi, mivel a bérnövekedés országos szinten nagyobb volt, mint az ingatlanáraké, viszont szerinte rövid távon fenntartható folyamatot jelez, hogy az MNB már vizsgálja ezt a kérdést.

Budapesten például már megborult az egyensúly, kezd túlfutni a lakáspiac.

Az elmúlt évtizedeket vizsgálva az is egyértelmű, hogy hétéves ciklusokat rajzol ki a piac, és most pont a konjunktúra végén járunk.

Horváth kitért a piaci szereplőket foglalkoztató értékbecslő automata kérdésére is: annyi adatbázis halmozódott fel az ingatlanpiaccal kapcsolatban, hogy ha az MNB lehetővé tenné, hogy az ő statisztikáikat összevezessék a KSH-s és az ingatlanos adatbázisokkal, az amerikai Zillow-hoz hasonló automata értékbecslőt lehetne üzemeltetni.

Igaz, azzal kapcsolatban, hogy mennyire automatizálható statisztikai alapon az értékbecslés, kissé szkeptikusak voltak a hitelszakértők. Szerintük minél homogénebb egy helyi lakáspiac, minél kevesebb a tranzakció, annál nagyobb nehézségekbe ütközik ez.

Felfalusi Péter, az Intrum Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy egy spanyolországi tanulmányúton érdekes tapasztalatokra tettek szert az értékbecslés ottani rendszeréről. A hirdetésekben fent van a pontos cím (míg Magyarországon csak az utcanév), pontosan kiderül belőlük, hogy magánszemély vagy valamilyen intézményi szereplő az eladó, rengeteg adat elérhető akár egy 500 méteres körzeten belül is, ráadásul a spanyol ingatlanállomány az egyes területeken sokkal homogénebb a magyarnál (például nincs annyi fűtési mód). A hitelszakértők kiemelték, az automatizálás vélhetően csak Budapesten lenne alkalmazható, a nagy eltérést mutató vidéki családi házaknál már nem.

Cymanek szerint az emberek félnek az automatizálástól: a Németországban 2000-ben bevezetett automatikus értékbecslő rendszer éppen azért bukott meg, mert a hitelfelvevők „szeretnek egy másik ember szemébe nézni, a jóváhagyását kérni, hogy jól döntött-e, mikor élete egyik legfontosabb pénzügyi döntését meghozza”.