A probléma abból adódik, hogy az érvényben lévő szabályozásból adódóan a bankok maximum az ingatlan értékének 80%-ig adhatnak hitelt. De mi is az ingatlan értéke? A hitel, vagyis a bank szempontjából nem az az összeg, ami az adásvételi szerződésben szerepel, hanem az, amit az értékbecslő megállapít.

Példa: Ha 30 millió Ft-ért vásárolunk egy ingatlant, akkor 30 x 80% = 24 millió Ft lehet a maximálisan felvehető hitel, amennyiben a bank értékbecslője is 30 millió Ft-ra értékeli az ingatlant. Ha az értékbecslő úgy gondolja, hogy a bank számára az ingatlan csak 26 millió Ft-ot ér, akkor a bank csak maximum 20,8 millió Ft hitelt fog adni, ami 3,2 millió Ft-tal alacsonyabb a 24 millió Ft-nál. Ennyivel tehát ki kell pótolni az önerőt.

Rengeteg lakáshitelügyletnél tapasztalta a Bankmonitor az elmúlt hónapokban, hogy a banki értékbecslők sorra az adásvételi szerződésben szereplőnél alacsonyabb értéket állapítanak meg, és ez bizony gondot jelent a hitelfelvevőknek.

 Hogyan mehetünk biztosra?

Az első és legfontosabb tanács, hogy az adásvételi szerződés aláírása előtt tisztán kell látnunk a lakáshitel lehetőségeinket:

1. Igényelhetünk banki értékbecslést a megvásárolni kívánt ingatlanra. Ennek költsége lesz, de 30-40 ezer Ft lényegesen kisebb áldozat, mint elveszteni a foglalót a lakáshitel meghiúsulása miatt. Fontos megjegyezni, hogy a bankok egy részénél az előzetesen kifizetett értékbecslési költség – tényleges lakáshitel felvétel megvalósulásakor – visszatérítésre kerül.

2. Kérhetünk előzetes hitelbírálatot. A legjobb, ha már az ingatlan keresésének megkezdése előtt előzetes hitelbírálatot kérünk. Itt a bank a jövedelmünk és egyéb tényezők alapján megállapítja, milyen összegű hitelt vehetünk fel, és amikor megtaláltuk az ingatlant, akkor az adásvételi szerződés aláírása előtt egy gyors értékbecsléssel az adott ingatlan hitelezhetősége is tisztázható.

3. Okosan megkötött adásvételi: a bármi miatt nem teljesíthető az óvatos forgatókönyv és mindenképpen szerződnünk kell, akkor bele kell foglaltatnunk az eladóval kötött (minden) írásbeli megállapodásunkba, hogy hiteligényünk elutasítása esetén elállhatunk a szerződéstől anyagi következmények nélkül. Ez a legnehezebb pálya, mert az eladók jelentős része egy ilyen kikötést nem fog elfogadni.

Mit fontos még tudni az értékbecslésről?

- Megközelítően 1-2 hét alatt zajlik le az értékbecslés

- Két értékbecslő soha nem fog azonos értéket megállapítani. Amennyiben jelentős eltérés van az általunk vélelmezett érték és az értékbecslő által megállapított érték között, és ezt alá is tudjuk támasztani (itt már bizony szükség lesz egy tapasztalt hitelszakértőre), akkor kezdeményezhetjük az érték felülvizsgálatát a banknál.

- Létezhetnek alapvető eltérések a banki értékítéletekben (értékbecslés nélkül is): más és más megítélés alá eshet egy vegyes funkcionalitású ingatlan (pl. lakóingatlan + üzlethelyiség), egy kivett ingatlan, egy vegyes falazatú ingatlan az egyes bankoknál.