A vizsgálat alapját a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2024. augusztusában megjelent „Hitelezési folyamatok” jelentése adta. A kérdéses tanulmányban ugyanis számos információt találhatunk a lakáscélú jelzáloghitelekről.

Miért pont a 2020. év elejét hasonlítják össze a Bankmonitor szakértői a jelenlegi állapottal? Gyakorlatilag az volt a jelenlegi forrongó, zűrzavaros időszakot megelőző korszak vége. A világjárvány még nem tombolt – legalábbis nem gyűrűzött be Európába -, a háború még nem tört ki, a magas inflációnak híre hamva sem volt. Érdemes ezt az „idilli” állapotot összehasonlítani a jelenlegivel.

Megduplázódott az átlagos lakáshitel törlesztőrészlete

A Bankmonitor szakértői a használt lakásvásárlás céljára felvett kölcsönöket vizsgálják meg tüzetesen, hiszen az ingatlanpiacon és a hitelpiacon is ez a legjelentősebb elem.

2020. januárjában az átlagos kölcsönösszeg 10,4 millió Ft volt, az átlagos futamidő 18,2 év (kerekítve 218 hónap). A lakáscélú jelzáloghitelek átlagos kamata 3,80% volt. Így kalkulálva egy átlagos kölcsön havi törlesztőrészlete 66 125 Ft volt.

2024. júniusában az átlagos kölcsönösszeg 19,4 millió Ft-ra nőtt, a futamidő pedig 20,5 évre emelkedett. A hitelek átlagos kamatszintje 5,60%. Azért a kölcsönösszeg drasztikus emelkedése rányomta a bélyegét a havi fizetnivalóra is, egy átlagos hitel törlesztőrészlete 134 139 Ft-ra nőtt.

Az átlagos kölcsönösszeg 88 százalékkal, a kamat 1,80 százalékponttal emelkedett 4,5 év alatt. A törlesztőrészlet növekedése pedig még ennél is jelentősebb, ott duplázódást lehet látni.

A piaci kamatozású és támogatott kölcsönök átlagos összege külön-külön nem ismert, ezt a hiányosságot a szakértők azzal ellensúlyozzák, hogy az ügyfél által fizetendő átlagos kamatot vették a számítás alapjául. Ebben az értékben benne vannak a magasabb piaci kamatok és a kedvezőbb támogatott hitelkamatok is.

A dinamikus bérnövekedés hatása sem elhanyagolható

Ha csak a hiteladatokra néz rá az ember, akkor könnyen rávághatná, hogy sokkal rosszabb a helyzet jelenleg, mint az évtized elején. Nem mindegy azonban, hogy a magasabb törlesztőrészletet milyen bérekből kell kifizetnünk.

A KSH adatai között megtalálható a hazai bruttó mediánbér, melyet a Bankmonitor szakértői a HRportál kalkulátorával nettósítottak. 2020. januárjában a nettó mediánbér 201 328 Ft volt, ami 2024. júniusára 359 100 Ft-ra emelkedett.

Érdemes a mediánbérrel számolni az átlagjövedelem helyett, ez ugyanis egyfajta középértéket mutat meg. A keresők fele ennél kisebb, míg a másik fele ennél magasabb fizetést kap.

A jövedelem leterheltsége nagyon hasonló volt a két időszakban: 2020. januárjában a fizetés 32,84%-a, míg idén júniusban a bevételek 37,35%-a ment el egy átlagos hitel törlesztésére.

A százalékos leterheltség jelenleg rosszabb, ugyanakkor a fennmaradó, szabadon elkölthető kereset jóval magasabb. Júniusban a mediánbérből 224 961 Ft, míg 4,5 évvel ezelőtt 135 203 Ft maradt meg a törlesztőrészleten felül.

Mennyi ér a szabadon elkölthető fizetés?

Ez alapján úgy tűnhet, hogy sokkal jobb helyzetben van ma egy átlagos hiteligénylő, hiszen 89 759 Ft-tal többet tud havonta elkölteni. A helyzet azonban korántsem ilyen egyszerű, hiszen nem tudjuk mennyit ér ez a plusz pénz, mennyit árut lehet belőle vásárolni.

Az elmúlt években az infláció igen magas volt, a pénzromlás miatt akár az is elképzelhető, hogy a nagyobb szabadon elkölthető összegből jelenleg kevesebb árut lehet vásárolni. A 2023-as 17,6%-os és a 2022-es 14,5%-os infláció mellett ennek mindenképpen érdemes utánajárni.

A Bankmonitor számításai szerint a helyzet nem ilyen tragikus: 2024. júniusában 203 243 Ft-ra lenne szükség azon áruk megvásárlásához, amire elegendő volt 2020. januárjában 135 203 Ft. (Azt feltételezve, hogy minden az átlagos áremelkedésnek megfelelően drágult.)

Vagyis jelenlegi értéken marad mintegy 21-22 ezer Ft szabadon elkölthető jövedelem a 2020-ban elérhető árumennyiség megvásárlását követően.

Mire elég az átlagos kölcsönösszeg?

A jövedelem, a törlesztőrészlet oldaláról jobbnak tűnik a helyzet. De vajon mire elég az átlagos kölcsönösszeg, mekkora részét lehet megvenni ebből a pénzből egy átlagos lakásnak?

A KSH adatai alapján 2020. I. negyedévében egy átlagos használt lakás egy négyzetméteréért 295 000 Ft-ot kellett fizetni, 2024. I. negyedévében az ár 4 év alatt felment 521 000 Ft-ra.

A jóval magasabb kölcsönösszeg azonban ebből a szempontból kompenzálni tudta az áremelkedést; 2020. év elején az átlagos hitelösszeg 35,25 négyzetméterre volt elég egy átlagos magyar lakás esetében. A júniusi átlagos kölcsönösszegből már 37,62 négyzetméterre futja.

Vagyis a hitelösszeg emelkedése ellensúlyozza a lakásárak növekedését.

Mi a helyzet az önerővel?

Az rendben van, hogy a magasabb kölcsönösszegből a lakás nagyobb része finanszírozható meg. De az emelkedő lakásárak egy másik kérdéskört is felvetnek: Mennyi önerő kellhet egy átlagos ingatlan megvásárlásához? Illetve reális-e, hogy az elmúlt 4,5 évben valaki kigazdálkodta ezt az összeget?

Érdemes megnézni, hogy mi a helyzet egy 60 négyzetméter alapterületű lakás esetében. Egy ilyen átlagos használt ingatlan 2020. első negyedévében 17,7 millió Ft-ba kerülne, idén év elején egy hasonló lakásért 31,26 millió Ft-ot kellett fizetni.

Átlagos kölcsönösszeg mellett 4,5 éve még csak 7,3 millió Ft önerőre volt szükség, júniusban azonban mintegy 4,36 millió Ft-tal többre lenne szükség. Vajon a 7,3 millió forint kitermelheti ezen időszak alatt a plusz összeget? A megtakarítások hozamának meghatározásakor érdemes évi 5% körüli értékből kiindulni, ez nagyságrendileg megfelel az akkori szuperállampapír éves 4,95%-os hozamával. Ilyen hozam mellett a 7,3 millió Ft 4,5 évvel később nagyságrendileg 9,1 millió Ft-ot érne. Vagyis hiányozna még a vásárláshoz 2,5 millió Ft önerő, ez a teljes megtakarítási igény 22 százalékának felel meg.

Összegzés

A jelenlegi változékony környezetben egy átlagos lakásvásárló valamelyest rosszabb helyzetben van, mint az évtized elején. De ez nem a drasztikusan megemelkedő hitelösszegnek, vagy a magasabb kamatoknak köszönhető. Még csak nem is a jelentős áremelkedés az oka a változásnak. Ezek hatását ugyanis a bérek növekedése ellensúlyozni tudja.

A lakásárak emelkedéséből eredő magasabb önerőszükségletet nem tudja kitermelni az elmúlt 4,5 év hozamkörnyezete.

Vagyis a megnövekedett önerőt nem tudják országosan kigazdálkodni a vevők, hacsak nem tudtak félretenni az elmúlt években a jövedelmükből is egy nagyobb összeget. Mindemellett természetesen az egyes lokációkban az adott sajátosságok alapján más eredmény születhet.