A IX. kerületet ingatlanpiaci szempontból két jól elhatárolható részre lehet bontani, mivel a körúton belüli és a körúton kívüli rész igencsak különböző. A körút környékén főképp nagypolgári lakások kaphatók, ami persze nem jelenti azt, hogy más típusú ingatlant nem vennének az érdeklődők; a környéken a 80–100 négyzetméteres otthonok éppúgy keresettek mint a kisebb, 40–50 négyzetméteres lakások. Ez utóbbiakból viszont kevés van a régi bérházakban, az igazán jó elosztású, kisebb alapterületű ingatlanok pedig ritkaságszámba mennek, mivel a szobák általában egybe nyílnak.

A kisebb lakásokat keresik

Jó adottságú kislakásokat inkább a körúton kívül érdemes keresni: ezen a területen sorra nőnek ki a földből az újépítésű ingatlanok, és bőven akadnak kisebb, másfél szobás lakások is – mondja Dienes Krisztián, az Otthon Centrum IX. kerületi irodájának vezetője. Az Angyal, a Liliom, és a Páva utca környékén, az elmúlt tíz évben alaposan és programszerűen felújított, ún. rehabilitált övezetben az elmúlt néhány évben több új társasházat is fölhúztak. Ezekben főleg fiatalok vesznek lakást, bár az új épületekben lévő, 45 négyzetméter körüli ingatlanok a gyermekáldásig, tehát csak ideig-óráig felelnek meg.

Forgalomfüggő árak

A nagykörúton belüli nagypolgári lakások négyzetméterét 220–280 ezer forint körül mérik, míg a körúton kívüli részeken már 180–240 ezer forintra esnek vissza a hasonló, 80–120 négyzetméter körüli ingatlanok négyzetméterárai. A belsőudvari, valamint a földszinti lakásokat nagyon nehéz eladni, és ezekre a kereslet is nagyon kicsi. A tulajdonosok ennek ellenére magasan tartják az árakat, négyzetméterenként 180–200 ezer forintot szeretnének kapni. A körúton kívül eső, újépítésű kislakások már jóval drágábbak: a 30–50 négyzetméteres otthonok négyzetméteréért 300–360 ezer forintot kérnek el.

A kisebb alapterületű lakásokra – akárcsak egész Budapesten – könnyebb vevőt találni, így a beruházók is ennek megfelelően alakítják ki az új épületeket. Gyakran még a tetőtereket is ilyen lakásokra osztják, ahelyett, hogy nagyteraszos penthouse-okat alakítanának ki. A legkeresettebbek a 45–55 négyzetméteres otthonok, azok közül is a 20 millió forintnál olcsóbbak. Az ennél drágább lakásokat már problémás értékesíteni, amelyet az is mutat, hogy az értékesítés során rendre a 75–90 négyzetméteres lakásokat adják el legkésőbb. Gondot okoz az is, hogy a foghíjtelkek beépítésekor sok helyen nem alakítottak ki garázst, így kisebb az érdeklődés a lakások iránt. A körúton kívüli ingatlanoknál azonban ez sem feltétlenül probléma, mivel a szomszédos épületekben általában akad eladó eladó parkolóhely.

A ferencvárosi tömbrehabilitáció a régi lakások áraira is hatással van. A használt ingatlanok négyzetméterára 240–250 ezer forintra emelkedett ezen a részen. Ennek oka, hogy az új beruházások miatt a környék presztízse megnőtt, és rendezettebbek lettek az utcák is. A régi bérházak lakásait az is értékesebbé tette, hogy ezek belső, patkó alakú udvara, pontosabban az ott lévő körfolyosó sokszor az új projektek parkosított belső udvarára néz.

Dunaparti luxus © dunapest.hu

A kerületben külön kategóriát képvisel a Duna partjára épült Duna-Pest Rezidenciák, valamint a Castrum Ház. A Soroksári út és Duna közti szakasz nagyon felkapott, a folyóra panorámás lakások ára 700 ezer és egymillió forint között alakul, bár a Soroksári útra néző ingatlanokat csak 350–400 ezer forintos négyzetméteráron lehet értékesíteni.

A vendéglátóhelyeiről és pezsgő kulturális életéről ismert Ráday utcából igazi presztízsutca lett, az ottani, nagypolgári lakások négyzetméterét 220–280 ezer forint körül mérik, bár az igényes, jó adottságú otthonok négyzetméteréért 300 ezer forintot is elkérhetnek. Az utcai, 100–120 négyzetméteres lakásokra nagyon nagy a kereslet: ezeket főleg külföldiek, spanyolok, írek és angolok veszik meg, jellemzően befektetési céllal. Az ilyen ingatlanok felújított állapotban garantáltan három hónapon belül értékesíthetők, minimum 300 ezer forintos négyzetméteráron. Kedveltek a Ráday utca mellékutcái, és felkapott lett a Tompa utca is. Hiába vált azonban kultuszutcává a Ráday, sokakat még így is zavar a vendéglátóhelyekkel járó zaj, és elutasítják az utcafronti lakásokat.

Elfeledett panelek

A kerületben két helyen is vannak panelek: a Nagyvárad tér és a Haller utca környékén lévő épületeket szinte senki nem keresi, a József Attila lakótelep 50–60 négyzetméteres, tízmillió forint körüli panellakásai viszont sokakat érdekelnek. Ezen a környéken a négyemeletes téglaházak is népszerűek, bennük a legnagyobb igény az 55 négyzetméter körüli, háromszobás lakásokra van – mondja Dienes Krisztián.

Ezen a részen nagyon népszerűek az öntöttbeton és tégla válaszfalas házak is, amelyek külsőleg nem különböztethetőek meg a panelektől – tudtuk meg Szabó Edittől, a Balla Ingatlaniroda irodavezetőjétől. Ezek a három-négyemeletes házak a József Attila lakótelepen vegyesen épültek a panelekkel, és van köztük nyolcemeletes is. A másfél-kétszobás lakásokat a legkönnyebb eladni: a 30–40 négyzetméteres ingatlanok 250–290 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el, bár a kétszobásakat nem ritkán 300 ezer forintos négyzetméteráron kínálják.

IX. kerületi jövő

A IX. kerület Dunához közel eső részén több nagyobb fejlesztés is lesz: a Kvassay út, Soroksári út és a Ráckevei Duna-ág által határolt 33 hektáros területen építik föl a DunaCity nevű városrészt. A 300 milliárd forintos beruházás részeként több mint kétezer lakást húznak föl, és a lakóingatlanok mellett 158 ezer négyzetméternyi irodát, 65 ezer négyzetméternyi kereskedelmi ingatlant, valamint hotelt és konferenciaközpontot is építenek majd. Volumenében jóval kisebb, ám mégis jelentős fejlesztés lesz a spanyol Habitat és Diursa közös projektje is: a két cég a Mester-Máriássy-Vágóhíd utcák által határolt 5,5 hektáros telken jövőre kezdi meg mintegy kétezer lakás építését. A Petőfi hídtól délre, a Haller utcánál is folynak fejlesztések: itt építik a Haller Gardens 32 ezer négyzetméteres irodatömbjét. A nyolcszintes épületet előreláthatóan a jövő év végén adják majd át. A Millennium Városközpontban is van még fejlesztési potenciál: a terület déli részére kerülő főépületbe konferenciaközpont, kaszinó, gyógy- és rekreációs fürdő kerül, és szállodát is építenek ide.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség