A Cushman & Wakefield legújabb kutatása szerint több olyan terület létezik, ahol az ingatlantulajdonosok és a bérlők ellenkező nézeteket képviselnek. Az ingatlantanácsadó szerint ez a közeljövőben befolyásolhatja nemcsak az irodaterületek kialakítását, de azok bérlését is.

Hely, hely és hely

Az irodaház kiválasztás során mind a fejlesztők, mind pedig a bérlők szempontjából az egyik elsődleges szempont az elhelyezkedés. Ebben a kérdésben általánosságban véve egyetértés van a tulajdonosok és bérlők között: a legnagyobb érdeklődés a városközpontban található irodaterületek iránt van. Az elhelyezkedést érintő másodlagos szempontokat viszont jóval árnyaltabbak: a kutatás egyik érdekes tanulsága, hogy a tulajdonosok szerint a bérlők nagy hangsúlyt helyeznek a kiskereskedelmi és szabadidős szolgáltatásokra. Ezek a másodlagos szempontok ugyan valóban szerepet játszanak ugyan a döntéshozatalban, de a bérlők számára sokkal lényegesebb a közlekedési csoportok közelsége, és a könnyű autós megközelíthetőség.

Központban az épület

Az ideális irodaház kialakítására adatott válaszok alapján jelentős eltérés tapasztalható a bérlők és tulajdonosok elképzelése között. A bérlőknek több mint fele különálló irodaházat szeretne, míg a tulajdonosok kisebb részben érdeklődnek a különálló irodaházak iránt. Őket jobban érdeklik a vegyes használatú épületben elhelyezkedő irodák.

A kutatás készítése során megkérték a bérlőket, hogy sorolják fel az öt legfontosabb szempontot, amelyet elvárnak egy irodaháztól. A tulajdonosokat arra kérték, hogy sorolják fel azt az öt legfontosabb szempontot, amelyet véleményük szerint a bérlők elvárnak egy irodaháztól. Az eredmény igen érdekes lett: a természetes fényt mind a bérlők, mind pedig a tulajdonosok a legfontosabb szempontnak tartották, másban viszont nem igazán egyezett a véleményük. A tulajdonosok részéről a légkondicionálás volt a második legfontosabb szempont, melyet a vezetőségnek fenntartott parkolók és az energia hatékonyság követett. A bérlők jóval nagyobb figyelmet tulajdonítanak a HSE standardoknak, melyet a második helyre soroltak fontosság szempontjából. A légkondicionálás csak a harmadik helyen áll a bérlők körében. Az IT növekvő jelentősége ellenére mindkét fél kevésbe tartja fontosnak a vezeték nélküli hálózat meglétét. Ezt a bérlők 3 százaléka sorolta az öt legfontosabb szempont közé. Annak ellenére, hogy a “zöldebb” épületek felé tapasztalható némi elmozdulás, a nyitható ablakok, természetes ventiláció, környezettudatos épület nem szerepeltek kiemelt helyen a prioritási listán egyik fél részéről sem.

A fejlesztők nagyra törnek

Az épületek magassága kapcsán érdekes tanulság volt, hogy legtöbb válaszadónak nincs preferenciája az épület magasságát illetően, vagyis mindegy számára, hogy alacsonyabb vagy magasabb az épület. A bérlők ugyanakkor jóval nagyobb arányban (45 százalékban) választanak alacsonyabb épületet a tulajdonosokhoz képest (27 százalék). Magas épületet a bérlők csupán 10 százaléka, míg a tulajdonosok 15 százaléka választana. A fejlesztők emellett jellemzően nagyobb szintterületet építenek, mint az a bérlők által elvárt lenne. Mindamellett mindkét fél részéről a legkeresettebb területnagyság az 1000−2500 négyzetméter. A bérlők többsége az elmúlt 12 hónapban nem tapasztalt változást a munkaállomások sűrűségében, bár 40 százalékuk szerint a munkaállomások elhelyezkedése egyre szorosabb lett ugyanezen időszak során. Az elmúlt egy évben a vállalatok egyharmada növekvő mértékben alkalmazta a nyitott irodai elrendezést, hasonló arányban (10 százalék) növelte a desk sharing és más, rugalmas munkamódszer arányát. A tanácsadó vállalatok a vizsgálat szerint nem változtattak térfelhasználási módjukon az elmúlt tizenkét hónapban, míg az IT és telekommunikációs vállalatok növelték a nyitott irodák arányát ugyanebben az időszakban. A tér kihasználásának hatékonyabbá tételére irányuló törekvés várhatólag a következő tizenkét hónapban is folytatódni fog, miközben minden harmadik vállalat arra számít, hogy az egy főre jutó alapterület egyre kisebb lesz a következő időszakban.

Célkeresztben a költségcsökkentés

Hangsúlyos igény a bérlőket terhelő költségek csökkentése, s bár ez nem új tendencia, a legtöbb bérlő további költségcsökkentést szeretne elérni. A közeljövőben a vállalatok várhatóan csökkentik költségeiket mind az ingatlan, mind az alkalmazotti létszám karcsúsítása révén, mely hatással lesz az irodabérleti piacra is. Érdekes, hogy egyes ingatlantulajdonosok nem érzékelik pontosan néhány tényező jelentőségét az irodaterület iránti keresletre. Bár tisztában vannak a bérlők területigényére ható legjelentősebb tényezőkkel, melynek elsődleges tényezője a költségcsökkentés (tulajdonosok 44 százaléka sorolja első helyre, a bérlőknek pedig 30 százaléka); a második helyen az átköltözés olcsóbb környékre szerepel, majd ezt követi a különböző irodaterületek összevonása. A bérlők szerint viszont a különböző irodaterületek összevonása, és az egy főre jutó munkaterület csökkentése lesz a helykihasználásra ható tényezők fontossági rangsorában a második és a harmadik.

Bérleti időszak és környezettudatosság

Ideális átlagos bérleti időszak a bérlők számára 5,8 év, míg a tulajdonosok számára 8,7 év. A bérleti időszakok rugalmas alakíthatóságáért a tulajdonosok felárat érvényesíthetnek, és ezt a bérlők megfizetik annak érdekében, hogy az átlagosnál rövidebb távú bérleti szerződést köthessenek. A bérlet időtartama az a tárgykör, amelyben az ingatlantulajdonosok és a bérlők üzleti érdekei homlokegyenest ellenkeznek. Az ingatlantulajdonos folyamatos bevételt akar elérni, az pedig nem egyeztethető össze a bérlet rugalmasságával, ami viszont a bérlők számára ideális, mert így tudnak alkalmazkodni az üzleti tevékenység környezetének változásához.

Az épület környezetvédelmi tanúsítványának jelentősége most kezd tudatosulni a fejlesztőkben és bérlőkben. Az energia bizonyítványok (Energy Performance Certificates, EPCs) várhatólag nagyobb mértékben befolyásolják az épületek megvásárlását vagy bérlését. Az épületek energetikájára vonatkozó EU irányelv 2009-es hatályba lépése erősen hat majd az energia-gazdálkodás tudatosságára új épületek tervezésekor. Így valószínű, hogy a jövőben vonzóbbak lesznek az energiagazdálkodás szempontjából költséghatékony épületek.

A „zöld” épületek fontosságát támasztja alá az is, hogy az ingatlan tulajdonosok és a bérlők alig kevesebb, mint fele úgy nyilatkozott, hogy készek magasabb árat is fizetni egy környezetvédelmileg hatékony épület megvásárlásakor vagy bérlésekor.