Bár a dugódíj végleges feltételeiről szeptember előtt nem várható döntés, továbbra is az egyik legvalószínűbb változat a pesti külső körutak és a budai körút által határolt védett zóna kialakítása. Az így kialakuló körzet a teljes budapesti lakásállomány közel negyedét foglalja magában, sokakat érintő kérdés tehát, hogy lehet-e érezhető hatása a budapesti behajtási díj bevezetésének a lakáspiacra.

A budapesti lakosság 18, míg a budapesti lakásállomány 20-25 százaléka kerülhet a tervezett behajtási övezeteken belülre, amennyiben ősszel a főváros közgyűlése a legnagyobb publicitást kapó verzió mellett dönt majd. Ebben az esetben öt budapesti kerület teljes mértékben, öt (vagy hat) további pedig részlegesen az övezet területére fog esni. Ezekkel a paraméterekkel Budapest a már működő behajtási zónákkal rendelkező európai városok között előkelő helyet vív ki magának az övezeten belül élő lakosság arányát tekintve.

Dugódíj zónák

Az övezetbe kerülő lakások átlagos értékének már 1 százalékos változása is legalább 25 milliárd forintos volument jelentene, így egyáltalán nem mindegy, hogy van-e áreltérítő hatása a dugódíj bevezetésének. A lakóingatlanok értékét számos tényező befolyásolhatja, abban az esetben is, ha a kieső gépkocsiforgalom teljes mértékben tömegközlekedésre helyeződne át. Az értéknövelő tényezők tényezők között lehet felsorolni a csökkenő szmogot és zajt, a javuló parkolási helyzetet, a zöldterületek bővülési esélyeit. Értékcsökkentést okozhat ezzel szemben a várhatóan zsúfoltabb tömegközlekedés, az építkezési költségek emelkedése, a bent lévő forgalom konzerválódása vagy a peremforgalom erősödése, ami az övezetből való kijutást nehezíti. Az nagy bizonyossággal várható, hogy új egyensúlyi helyzetet alakul majd ki az övezeten belüli városrészek és kívül maradtak között.

„Az elérhető előnyök dominanciája inkább a magasabb értékű, illetve magasabb presztízsértékű lakásoknál valószínűsíthető, ugyanakkor a nagy tömeget (a teljes állomány több mint kétharmadát) képviselő közép- és alsó kategóriás lakások esetében előfordulhat, hogy a hátrányok érvényesülnek erőteljesebben. Ezek szerint elsősorban az értékesebb lakások árában jelennek meg az értéknövelő tényezők. Mégis, összességében arra számítunk, hogy a behajtási övezetben található lakások összértéke az ingatlanpiaci stabilizációt követően hamarabb és nagyobb mértékben indul növekedésnek, mint az övezeten kívüli ingatlanok értéke” – fejtette ki Rábai György, MRICS, a BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere.

A várható hatások érintik az övezeten kívüli lakásállományt is, ám ott a behajtási övezet által élvezett előnyök már hátrányként jelentkeznek (például a növekvő szmog, zaj, a nehezedő parkolási helyzet). A fizetős és szabad zóna találkozási vonalában változhat leginkább az ingatlanpiac jelenlegi egyensúlya. E lakóövezetek között számos nagy laksűrűségű társasházas terület található, mint például a Kelenföldi lakótelepet, a Fehérvári úti/Lágymányosi lakótelepet, a Petneházy utca környéki lakóövezeteket, vagy a Vörösvári út környéki lakótelepeket: ezek várhatóan kisebb-nagyobb mértékben leértékelődnek majd.

A fenti hatások következtében fellépő árváltozások továbbgyűrűző hatásai lehetnek:

A csökkenő árakkal együtt:
• csökken a minőségi kereslet;
• csökkenő állami illetékbevételek jelentkeznek az értékesítések után;
• csökkenő lakásfelújítási kedv alakul ki (drágább a felújítás a lakás árához képest);
• a lakáshitelek mögött álló ingatlanfedezetek csökkennek

A növekvő árakkal együtt:
• nő a minőségi kereslet;
• élénkülhetnek a felújítások és  új építések;
• növekednek az állami/önkormányzati bevételek;
• nő a lakás, mint megtakarítási forma biztonsága/értékállósága;
• növekszik a bérlakáspiac.