Majdnem szabályozott pénzügyek helyett biztos pillérek
A vállalkozások belső problémáiból eredő pénzügyi válságok jelentős része elkerülhető lenne. Mutatjuk hogyan.
A gazdasági válság hatására még azoknak a cégeknek is bonyolultabbá és költségesebbé, sőt egyes szektorokban szinte lehetetlenné vált a mindennapi működéshez szükséges külső finanszírozás fenntartása, amelyeknek jók a pénzügyi mutatóik és az üzleti kilátásaik – vélekedik Erdős Gábor, a Faludi Wolf Theiss jogtanácsadó cég ingatlanjogi és bankjogi szakértője. Szerinte ezért olyan alternatív finanszírozási formák újraélesztésére, illetve korábban már alkalmazott ingatlanbefektetési konstrukciók újragondolására van szükség, amelyek a megváltozott piaci környezetben is vonzóak a befektetőknek.
Az eladás-visszabérlés intézménye két önálló szerződéstípus – az adásvétel és a bérlet – összekapcsolása. Így a vállalkozások hozzáférhetnek az ingatlanban lekötött vagyonukhoz, amit mégis tovább használhatnak bérleti díj ellenében. A pénzügyi befektetők számára az ilyen ingatlanok megvásárlása és bérbeadása a korábbi tulajdonosnak ugyancsak jó üzlet lehet, mert viszonylag biztosan kalkulálható megtérülés, és általában alacsonyak az adminisztratív illetve üzemeltetési költségek.
A jelenlegi gazdasági helyzetben a magyar ingatlanpiacon különösen a logisztikai- és raktár-, valamint az irodapiacon lesz népszerű ez a tőke-felszabadítási megoldás – állítja a Faludi Wolf Theiss szakértője. A magyar jog a hosszú távú bérleti szerződés felmondásában igen konzervatív álláspontot képvisel, így kifejezetten alkalmas eladás-visszabérlési tranzakciók megkötésére.
„Általánosságban elmondható, hogy amennyiben egy harmadik felet (bankot) is bevonnak a finanszírozásba, a bérleti szerződés feltételeinek átgondolt kialakításán túl javasolt egy háromoldalú közvetlen megállapodás megkötése, melyben az eladó (bérlő) közvetlenül vállalásokat rögzít a finanszírozó bankkal szemben. Emellett hasznos, ha az alapszerződés meghatározza az ingatlan a bérleti szerződés lejártakor történő visszavásárlásának alapjait is, különös tekintettel az adójogi kérdésekre” – hangsúlyozza Erdős Gábor.
A vevőnek, azaz a jövőbeni bérbeadónak több mindent kell átgondolnia: annak érdekében, hogy befektetése megtérüljön, szűkebb körű szavatosság vállalása elégséges (hiszen a jövőbeni bérlő volt tulajdonosként jobban ismeri az ingatlant), továbbá részletesen ki kell térni az üzemeltetéssel kapcsolatos felelősségi kérdésekre, illetve körültekintően meg kell határozni a bérleményben található, annak használhatóságához kapcsolódó vagyontárgyak feletti tulajdonjogot. A szerződés megkötése előtt kiemelten fontos az eladó pénzügyi helyzetének alapos vizsgálata, hiszen a megfelelő haszon elérése érdekében határozott idejű, hosszú távú bérleti szerződés megkötése javasolt, melyet azonban felboríthat az eladó fizetésképtelenné válása.
A finanszírozó bank a bérleti jogviszony körültekintő vizsgálatával, az azzal kapcsolatos megfelelő banki jogok előírásával, az ügyletre szabott biztosítéki struktúra kialakításával, illetve a magasabbra szabott önerő előírásával teheti biztonságossá az eladás-visszabérlési konstrukciók finanszírozását.
