Csak nyitnak és nyitnak az új plázák, üzletházak és irodapaloták

A Gateway Office Park épületei a budapesti Vizafogónál. A felső kategóriára van kereslet © Ablon

A kormányzati restrikció majd a magas energiaárak, végül az egyre mélyülő nemzetközi pénzügyi válság nem tett jót a magyar ingatlanpiacnak, hiszen a potenciális építetők és bérlők kivárnak. A Colliers ingatlan-tanácsadó multi Magyarországról nemrégiben közzétett jelentésében azt írja, hogy a legrosszabbon már túl vagyunk, ugyanakkor minden elemző egyetért abban, hogy a gazdaság ugyan növekszik, de a benne lévő potenciál alatt, ráadásul a nemzetközi pénzügyi válság hatásai is egyre erősebbé válnak. A kereslet így is igen erőteljes az iroda- és ipari ingatlan piacon, miközben a kínálat stabil. Így a helyzet kulcsa e kínálat megfelelő menedzselése, ami azt eredményezheti, hogy a magyar ingatlanpiac ezt a bizonytalansággal telt periódust minimális vesztességgel hagyja maga mögött.

A mintegy 2 millió négyzetméternyi irodát kínáló budapesti ingatlanpiacon – amely koncentrálva mutatja be a magyarországi folyamatokat – a gazdasági körülmények a bérlőket hozták kedvező helyzetbe annak ellenére, hogy erőteljes a kereslet, s az idei első hét hónapban 135 ezer négyzetméternyi irodaterületet vettek használatba, sőt az év végéig további 147 ezer négyzetméterre költözhetnek be, ami 53 százalékos növekedést jelent az előző évhez mérten. De elsősorban a kínálat további növekedése miatt a kiadatlan irodák részaránya 12,6 százalékról 18 százalékra emelkedhet az év végéig. A stabilitást az adja, hogy a privát szektort kevésbé érintette a 2007-es gazdasági lassulás, s a már ittlévők mellé további cégek is folyamatosan érkeznek Budapestre. A Colliers megállapítja, hogy semmi okot nem látnak a kereslet szignifikáns visszaesésére, mert Magyarország változatlanul népszerű befektetési desztináció. Jól bizonyítja ezt, hogy a beruházók 2011-ig összesen 787 ezer négyzetméternyi A-kategóriás irodatér átadását tervezik. Hasonló megállapításokat tesz egy másik nagy tanácsadó cég, a CB Richard Ellis is. Bár a kereslet ma még jelentős mértékben a pénzügyi szektorból származik, a projektek megvalósulása a pénzügyi válság miatt (a bankok pozíciója ugyanis most nem egészen világos) azonban még némileg bizonytalan, de a biztonságos 2009-es előrejelzések is több mint 218 ezer négyzetméteres fejlesztést ígérnek, s ezzel az irodapiac mérete két év alatt 38 százalékkal növekszik. Több nagy projektet is befejeznek, többek között megnyit a BSC Center, a South Buda Business Park, a Haller Gardens, a Spiral I, a Parkway, Kálvin Center, stb.

Az A-kategóriás irodák bérleti díjai négyzetméterenként 12,5 és 13,5 euró körül mozognak a tömegközlekedéssel jól megközelíthető helyeken. Ám mostanában a tulajdonosok a versenyképességük fenntartása érdekében kénytelenek 10, de inkább 20 körüli árengedményt adni, a nagy (5 ezer négyzetméter feletti) bérleteknél az ár akár 10 euróig csökkenhet.

A csökkenő bérleti díjak, s ezzel együtt a növekvő kamatok és építési költségek negatívan érintik a beruházókat. Az új irodai férőhelyek kínálatának csökkenése azonban egy idő után segít fenntartani a jelenlegi kihasználatlansági rátát, miközben a bérlők számára megnyílik a választási lehetőség a magasabb minőség vagy az elfogadhatóbb árakat kínáló épületek között. Ez jó Budapestnek, amely fontos közép-európai szolgálattó központtá válik. Az alacsonyabb bérleti díjak pedig egyértelműen versenyképesebbé teszik a rivális városokkal szemben.

Régi és új találkozik a budapesti Vörösmarty téren. A luxuskategória kevésbé érzi a válságot © Wikipedia

A 2007-ben és idén az első felében is a márkás divatkereskedők jelentős forgalomcsökkenést voltak énytelenek elszenvedni, különösen vidéken, ahol a 20-30 százalékot is elérte a visszaesés, de a fővárosban is 10 százalékkal kevesebb volt az értékesítési volumen. E rossz év ellenére a piacvezetők nem veszítették el pozíciójukat, sőt egy sor új brand jelent meg Magyarországon a Starbuckstól a Calvin Kleinen át a Peek & Cloppenburgig. Mindeközben nem változott az a képlet, hogy miközben még Budapesten is volna helye bevásárlóközpontoknak, a vidék nagyon gyengén ellátott a nagy kereskedelmi központokkal.

A felsőkategóriás termékek kiskereskedelme sínylette meg legkevésbé a kereslet visszaesését, és a vásárlási kedv lanyhulását. Folytatódott a luxusmárkák beköltözése a budapesti Andrássy útra, ahol egy tipikus 120 négyzetméteres üzlethelyiség bérletéért 120-160 eurót kérnek el négyzetméterenként (a sokkal kommerciálisabb Váci utcában ugyan ez 70-100 euróba kerül). Az év végéig, illetve 2009 tavaszáig egymás mellett sorjázhatnak a Burburry, a Louis Vuitton, a Gucci, a Roberto Cavalli, a Marco Bicega, a Tous, a Classic Line, illetve a Levi’s, az Adidas, az Emporio Armani, a D&G üzletek. De úgy tudni, hogy a Prada, a Christian Dior és a Montblanc is intenzív megbeszéléseket folytat üzlethelyiség nyitásáról. Az év végéig a Fashion Street épületeiben hat új üzlet nyílhat a Deák sétányon, ahol már a Tommy Hilfiger, a Puma, a Mexx és a Benetton már korábban boltot nyitott.

A Vörösmarty tér környékén is folytatódnak a fejlesztések. A Váci1 Gourmet & Shopping Emporium belakása még ebben az évben befejeződhet, a téren pedig az ING üvegépületében már a H&M, a New Yorker, a Pull and Bear már megnyitott, velük átellenben pedig a Stradivarius és a Bershka üzletei fogadnak vásárlókat. A volt tőzsdeépületben 11 ezer négyzetméteren alakítanak ki bérelhető üzlethelyiségeket. A 2010-ben megnyitni tervezett komplexumban egyébként ötcsillagos hoteleknek megfelelő recepciós szolgálat fogja segíteni a bérlőket és vásárlókat. Addigra biztosan megtelik felsőkategóriás divat-, életmód- és étteremmárkák egységeivel, amelyek közül sok új jövevény lesz Magyarországon.

Idén az első félévben csak egyetlen nagyobb pláza nyílt, az Agria Park 26 ezer négyzetméteres komplexuma Egerben. Debrecenben pedig év végre átadják a Debrecen Forumot, amelynek 30 ezer négyzetméterét teljes egészében bérbe adták. Budapesten az Újbuda Városközpont projekt (amely az egykori Budai Skála környezetére szerveződik) 2009 végén nyithat 38 ezer négyzetméteren. A Corvin Sétány bevásárlóközpontjának nyitását ugyan idénre prognosztizálták, de a Colliers információja szerint lassan halad a befejezése, mert hatással van rá a környék nagy városrehabilitációs projektje, amely csak 2012-re fejeződhet be. Elkezdődött az 53 ezer négyzetméteres KÖKI központ bérbeadása is Kőbánya-Kispesten. Új színfolt lehet a 2010-es befejezésre tervezett Trio Budapest családi bevásárló park, amelynek tetején egy nagy sportüzlet és annak tesztpályája mellett gyermek- és szabadidőközpontot, kerteket, fitnesz létesítményeket, például kocogóösvényt nyitnak. Az Echo Investment Zuglóban tervez egy 60 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontot, s a dél-budai autópályák találkozásánál felépül a TóPark lakó, iroda és bevásárló komplexum. Az új létesítmények nyitása mellett várható, hogy néhány régebbi bevásárlóközpont (például a West End és az Árkád) bővítésen esik át, s az ingatlan tanácsadó előrejelzése szerint nagy valószínűséggel sikerre számíthatnak.