Építési rekord az irodapiacon

Soha még akkora alapterülettel nem bővült a fővárosi irodapiac, mint 2009-ben, holott csaknem minden negyedik négyzetméter üresen áll. „A 22-23 százalékos kihasználatlansági ráta természetesen nagyon magas, de nemzetközi összehasonlításban nem példátlan, és nem is tragikus, ettől még a magyar irodapiac nem fog összezuhanni” – jellemezte a helyzetet a HVG-nek Salamon Adorján, az Eston International ingatlan-tanácsadó elnök-vezérigazgatója. „A jó minőségű irodák ma is bérbe adhatók, legfeljebb valamivel alacsonyabb áron, mint egy-két éve, a rosszabb elhelyezkedésű és adottságú, gyengébb minőségű irodaházak tulajdonosain azonban gyakran még a drasztikus, 20-40 százalékos bérletidíj-csökkentés sem segít” – tette hozzá.

Budapesten és környékén tavaly 26 nagyobb irodaházat adtak át. Bár a Váci úti irodasztrádán a meglévő félszáz mellé csupán egyetlen projektet jelentettek készre, az volt a legméretesebb: a két ütemben elkészült Capital Square a Dráva utca sarkán 32 500 négyzetméterrel robbant be a piacra, ez most az ország ötödik legnagyobb irodaháza. Pár száz méterrel arrébb, a Madarász–Szekszárdi–Tomori utcák által határolt háromhektáros területen a Proform Ingatlanbefektetési Zrt. hozta tető alá a Madarász Irodapark első, 17 ezer négyzetméteres tömbjét; Szamosvári Béla igazgató szerint a válság dacára 2010 második negyedévében befejezik az irodapark második ütemét is, ami szintén 15 ezer négyzetméter bérbe adható területet jelent. Az eddig elsősorban Budán aktív Proform Zrt. szerencsésen vészelte át az ingatlanpiac legutóbbi „túltermelési válságát” is: a 90 százalékot meghaladó telítettségű Szépvölgyi Irodapark első épületeit ugyanis éppen 2001–2002 táján fejezték be, amikor a kihasználatlansági ráta szintén meghaladta a 20 százalékot (lásd Gödörszemle című cikkünket).

Az év végi hajrában tavaly decemberben három nagyobb irodaházat is átadtak. A Déli pályaudvar melletti Nagyenyed utcában lustán elnyúló Krisztina Palace 18 ezer négyzetméterre vár bérlőket, az Üllői úton pedig egy kisebb, graffitis hatású, futurisztikus házat (Ü48 Corner Center) hoztak tető alá, amely az FHB Bankcsoport új székháza lesz. A harmadik – egyúttal az év legnagyobb irodaattrakciója – a VIII. kerületi Corvin Sétány városrehabilitációs projekthez kapcsolódik, itt fedett vásárlóutcával kombinált, négytornyos, 24 ezer négyzetméteres, látványos irodatömböt nyitottak meg a bérlők előtt. A fele már el is kelt – mondta a HVG-nek Tatár Tibor, a fejlesztő Futureal Development Zrt. vezérigazgatója, hozzátéve: a harmadik ütem építését egyelőre elhalasztották, megfelelő bérlőre várva. Tatár szerint a magyar irodapiacon a nemzetközi pénzügyi krízis nélkül is beköszöntött volna egy miniválság, mivel a fejlesztők korábban 1,2 millió négyzetméter új irodaterület felépítését hirdették meg, sőt 700 ezerre már az engedélyt is megkapták – 2 millió négyzetméteres piacon.

A korábbi fejlesztések részleges megnyirbálása dacára az elemzők arra számítanak, hogy az idén 130-200 ezer négyzetméterrel bővül tovább a kínálat. A becslésben mutatkozó nagy különbség egyetlen projektre vezethető vissza: ha az ígéreteknek megfelelően még 2010-ben átadják a nagy erőkkel épülő, gigantikus törökbálinti Tópark 70 ezer négyzetméteres irodaegyüttesét, akkor a nagyobbik szám lesz érvényes. Ami azonban a 2011-es esztendőt illeti, beszédes a csönd. Bár a K&H Bank 40 ezer négyzetméteres székháza már épül a Nemzeti Színház mellett, könnyen lehet, hogy a jövőre elkészülő új fővárosi irodai felületnek csaknem a felét ez a fejlesztés adja majd.

A bejelentett, ám halogatott projektek listája több mint harminc épületet tartalmaz, egymillió négyzetméterrel. Két példa a sok közül: a TriGránit a hatodik emeletnél félbehagyta a Soroksári úti, 24 ezer négyzetméteres Millennium Gate építését, és csak akkor folytatja, ha megfelelő bérlőt talál. A XIII. kerületi Lomb utcában pedig az Ablon döntött úgy, hogy a fogadószint elkészítésével átmenetileg befejezettnek tekinti a 15 ezer négyzetméteres Lomb Center építését – a projektfeltámasztó varázspálca itt is egy komoly szándékú bérlő kezébe kerülhet.

A megtorpanásért a fejlesztők a bankokat is okolják, amelyek az utóbbi egy-másfél évben szerintük szinte teljesíthetetlen követelményeket – például 30-40 százalékos előzetes bérbeadást, jelentős saját erőt – várnak el tőlük. „Azokat a beruházásokat és cégeket továbbra is finanszírozzuk, ahol hitelt érdemlően bizonyítják a projekt létjogosultságát, megtérülését, a vállalkozás hosszú távú stabilitását” – reagált a kritikákra Szabó Balázs, az MKB Bank ügyvezető igazgatója. „Az igazán professzionális ingatlanbefektetők saját belső használatukra is nagyon hasonló, például előértékesítési feltételeket támasztanak, mint a pénzintézetek” – fűzte hozzá Csobádi Ákos, a Raiffeisen Bank projektfinanszírozási értékesítési vezetője.

Szakértői becslések szerint a 2010 első negyedében átadandó néhány irodaházzal együtt a kihasználatlansági mutató elérheti a 24 százalékot is, ami példa nélküli a modern magyar irodatörténelemben. A túlkínálat pedig lefelé nyomja az árakat. Mert bár az ügynökségek honlapjain még ma is ott sorakoznak a 15–17 eurós havi bérleti díjak, a szakma nagyon jól tudja, hogy az európai szinten eddig is nyomott tarifák az elmúlt egy-másfél évben legalább 10-20 százalékkal csökkentek. De akár 25-30 százalékkal is, teszik hozzá a pesszimistábbak, ami annyit jelent, hogy egy bátor vállalkozó már jó minőségű épületek tucatjait vehetné bérbe négyzetméterenként 11-12 eurós díj fejében. Ha pedig a keresett terület nagyobb, mint 2-3 ezer négyzetméter, akkora kedvezményben reménykedhet, hogy közel kerülhet a bűvös 10 eurós árhoz, még az egyébként jól menő Váci úti irodafolyosón is.

BOGDÁN ZOLTÁN