Ezt a sok pénzt feltehetően nem azok a konyhafelújításra évekig kuporgató kisemberek fogják kihasználni, akik a korábbi lakáskasszás megoldástól elestek. A pluszpénz a polgárosodó középréteghez tartozó családokhoz áramlik, amelyeknek eleve van már valamennyi vagyonuk, megtakarításuk, tisztes jövedelmük. 

A 10 milliós kölcsönről

A legnagyvonalúbb kormányzati intézkedés „a fiatal házasok gyermekvállalási támogatásának” nevezett tízmillió forintos kamatmentes kölcsön, amit 18 és 40 év közötti nők vehetnek fel 2019 július elsejétől legfeljebb három éven át, feltéve, hogy vállalnak – még – gyereket. Akinek van már gyereke, de nem akar többet szülni, annak nem jár az ingyenhitel, úgy tűnik, a „régi” gyerekekkel nem demonstrálható a családpolitika hatékonysága. A hitel ugyanakkor szabadon felhasználható, bármire, akár a gyerekneveléstől független luxuskiadásokra, szerencsejátékra vagy hozamvadász befektetésekre is. Ráadásul az érintett hölgyek „hitelképességének” paraméterei nemcsak gazdasági jellegűek lesznek, hanem – igazi orbáni unikumként – erkölcsiek is. Amint azt Novák Katalin család- és ifjúságügyért felelős államtitkár bejelentette: a konstrukcióba csakis azok a nők férnek bele, akik az első házasságukban élnek. Elváltak, élettársak kizárva, az ő gyerekvállalásukat a kormány nem támogatja. Ez az erkölcsi megfontolás arra is jó, hogy leszűkítse a leglátványosabb intézkedés kedvezményezettjeinek a körét. A jelek szerint a legszegényebbeket is kizárják belőle, követve az eddigi alapelvet, hogy ne azt támogassa az állam, aki arra a leginkább rászorul. Feltétel ugyanis a legalább hároméves bejelentett munkaviszony, amit jó eséllyel nem tudnak felmutatni az ország legelmaradottabb (északkeleti) régióiban élő anyái. Igaz ugyanakkor, hogy itt nem adományról, hanem hitelről van szó, amit részben vagy egészben vissza kell fizetni. 

csok-tapasztalatok

Rejtély az is, hogy a bankok vagy a Magyar Államkincstár nyújtja-e a hitelt? Trencsán Erika, a BankRáció ügyvezetője szerint elképzelhetetlen, hogy ne a bankokra testálnák a feladatot, úgyis megedződtek már például a csok folyósításán. Ebben az esetben viszont ugyanolyan kemény hitelbírálatra lehet számítani, mint az állam által támogatott kamatozású lakáshiteleknél. Azaz a törlesztéshez képest megfelelő jövedelem, illetve egyéb biztosíték, például adóstárs is szükséges lehet, ami tovább szűkítheti a jogosultak körét. Aki viszont már eddig is hitelképes volt a bankoknál, az jó eséllyel le tudja cserélni a korábbi, kedvezőtlenebb kölcsöneit. Ezzel mindenképp jól jár, a Portfolio.hu számításai szerint ugyanis az új, húszéves futamidejű hitellehetőség nem egészen 42 ezer forintos havi törlesztése a legolcsóbb lakáskölcsönénél is több mint tízezer forinttal alacsonyabb.

Komplikálja a hitelbírálatot, hogy a kamatmentes kölcsön törlesztését az első gyerek születésekor három évre, a másodiknál újabb három évre felfüggesztik, s ekkor a tartozás 30 százalékát is elengedik, a harmadiknál pedig az egész hátraléktól megszabadul az adós. Érdemes tehát gyorsan lezavarni a három gyereket, mert a már kifizetett törlesztőrészletek nem járnak vissza. Bank legyen azonban a talpán, amely a „kockázatelemzés” során fel tudja mérni, hogy melyik anya várhatóan hány gyereket és milyen sebességgel szül meg, hiszen ettől függ, hogy a pénze mekkora részét kapja vissza a legbiztosabb adótól, az államtól. 

„Egy bank csakis abból indulhat ki a rizikó felmérésekor, hogy nem születnek meg a gyerekek, és az adósnak mindent törlesztenie kell. A csokhoz kapcsolódó lakáshitelnél a kamatkedvezményt állja az állam, a törlesztés kockázata a bankoké. Ez feltehetően itt is így lesz” – mérlegelte a HVG-nek Sándorfi Balázs, a Bankmonitor vezetője. Trencsán Erika a csok kondícióival példálózik: ha egy családban nem születnek meg időben a beígért gyermekek, a jogosulatlanul felvett állami támogatást a jegybanki alapkamat ötszörösével megfejelve, egy összegben vissza kell fizetni – hasonlóra itt is sor kerülhet, ezért igen kockázatos dolog a pénzt elkaszinózni. 

A lakáspiac lesz a nyertes

Mindennel együtt a leginkább arra lehet számítani, hogy ez a pénz a továbbra is, állami eszközökkel is turbózandó lakáspiacra ömlik be. Ezt célozzák az új csok-szabályok, amelyekkel – számolva végre a realitásokkal – a sokgyerekesen túl a mintegy háromszázezer, kétgyermekes családot is megcélozta a kormány. Július elsejétől ugyanis a kétgyerekeseknek járó 10, illetve a három- és többgyerekeseknek járó 15 millió forintos kedvezményes lakáshitelt használt lakásra is fel lehet venni, s a lakás ára ezentúl 35 millió forintnál magasabb is lehet. A használt lakások piacán ez sokkal többet ér, hiszen amellett, hogy az árak lényegesen alacsonyabbak, a jegybank előrejelzése szerint 2020-tól jelentősen lassul az új lakások kínálata. Az ingatlan.com elemzése szerint a kétgyermekes családok a kiterjesztett hitellel Budapesten 18, Salgótarjánban viszont már 98 négyzetméterrel nagyobb használt lakást tudnak vásárolni, mint most, egy kisebb, vidéki városban pedig 40-50 négyzetméterrel nagyobbat. Ugyanakkor a Bankmonitor hvg.hu-nak készített elemzéséből az következik, hogy ha az összes lehetőséggel élnek is, (tehát a csokon kívül a szabad felhasználású kamatmentes hitellel is), Budapesten már a mostani átlagárat véve sem tudnak egy 40 négyzetméteresnél nagyobb lakást megvenni, márpedig a csok szabályai két gyerekre legalább 50 négyzetmétert írnak elő. Három gyerekkel pedig társasházi lakásban legalább 60 négyzetmétert, miközben az összes elérhető forrás még 50 négyzetméteres használtra sem elegendő a fővárosban. Vidéken ugyanakkor önálló házat is vehetnek belőle.  

Elkerülhetetlen az újabb árrobbanás?

Alapvető kérdés, hogy az élénkülő kereslet mekkora áremelkedést hoz, hiszen az akár el is viheti a kedvezményesen hozzáférhető pluszpénzt, ahogyan ez a felfutó régiókban eddig is megtörtént a csokkal, például a nagycsaládosok tízmilliós támogatásával – fejtegette a HVG-nek Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője. Kimutatásuk szerint 2016 eleje óta a fővárosban majdnem megduplázódtak a használt lakások árai, a vidéki nagyvárosokban a másfélszeresükre emelkedtek, míg a kistelepüléseken alig (10 százalékkal) nőttek. Azt persze nem lehet tudni, hogy ebből mennyi írható a csok által gerjesztett kereslet, és mennyi a gazdasági konjunktúra "rovására". Eddig úgy számoltak, hogy a Budapestre és a nagyvárosokra tavaly jellemző 20 százalékos áremelkedés az idén a felére mérséklődhet, ám a feltuningolt kereslet ezt ismét jócskán 10 százalék fölé emelheti. A Duna House elemzői szerint viszont nem kell a csok újbóli elértéktelenedésétől tartani. Mint a HVG kérdésére mondták "a mostani bejelentés nem az állami támogatást érintette, hanem a hitelt, amely jóval nagyobb halmaza a vételárnak, így egy esetleges áremelkedés sem tudja olyan könnyen felemészteni”.

Egy átlagos nettó jövedelmű embernek – az elhelyezkedéstől függően – 5-10 évig kellene a teljes fizetését félretennie, hogy egy 50 négyzetméteres használt városi lakást vehessen, ami kétkeresős család esetén is elengedhetetlenné teszi a hitelfelvételt. 

A nagycsaládosok hitelből vásárolnak

 Egyértelmű az a kormányzati üzenet is, ami az eladósodás felé tereli a lakosságot, amely tavaly összesen több mint ezermilliárd forintnyi új bankkölcsönt vett fel (nemcsak lakáscélra). A jegybank tavaly novemberi hitelezési jelentése szerint a lakáshitelek még jócskán növekedhetnek, hiszen Budapesten a vásárlásoknak még a feléhez sem igényelnek kölcsönt, vidéken pedig valamivel több, mint a feléhez. Igaz, a fővárosban a vásárlók több mint fele befektető, akinek nem kell a hitel, miközben a nagycsaládok az esetek 90 százalékában hitelből vásárolnak. A Duna House-nál mindezt azzal toldják meg, hogy átlagosan a lakások piaci értékének a fele erejéig adósodnak el az emberek, holott ezt a szabályok szerint a 80 százalékáig tehetnék meg. Csakhogy, ennek nem csupán a devizahiteles válság okozta óvatosság, hanem a jövedelmekhez képest magas lakásárak az indoka.

A jegybank elemzéséből olvasható ki az is, hogy a fix kamatozású hitelek elterjedése ellenére a lakáskölcsönök többsége még mindig magasabb kockázatokat hordozó, változó kamatozású – ezek az ajánlatok ugyanis korábban lényegesen olcsóbbak voltak a fix kamatozásúaknál. A kamatok a következő években várhatóan emelkedni fognak – csak azt nem tudni, hogy mennyivel –, de az bizonyos, hogy a hitelek egy részét nem fogják tudni visszafizetni, mivel a változó kamatozású konstrukciókat preferáló, jellemzően rosszabb helyzetben lévő adósok zöme még havi 10-20 ezer forinttal magasabb törlesztést sem bírna el.