A korszerűtlen, rossz állapotú, nagy családi házakat vagy kisebb társasházakat normális esetben szinte csak elkótyavetyélni lehet. Akinek van 30-40 millió forintja – amennyiért Budapesten az ilyesmit kínálják – inkább olyan otthont választ, amelyre nem kell helyből 8-10 millió forintot ráköltenie. Ebben az árkategóriában ugyanis nagy a kínálat új ingatlanokból is: a régi építésű házak tulajdonosai tehát vagy leviszik az árat, vagy évekig várakoznak egy elszánt vevőre, esetleg más megoldás után néznek. A kedvező elhelyezkedésű, nagy telken lévő régi házakra például érdemes olyan vevőt keresni, aki csupán a telek miatt, befektetési célzattal veszi meg az ingatlant, és a régi ház helyére társasházat épít. Ez az egyetlen eset, amikor nem feltétlen értékcsökkentő tényező a lepusztult fürdőszoba, a szelelő nyílászáró és a korszerűtlen fűtés.

Csökkenő telekméret

Értékes telek: ne kótyavetyéljük el © dripnet.hu

A tulajdonosoknak első körben célszerű utánanézniük a helyi építési szabályzatnak, és tisztázniuk, mi változott, amióta megvették ingatlanjukat, milyen bővítési, telekalakítási és beépítési lehetőségek vannak – tanácsolja Gyulai István, a Landcorp 101 Investment ügyvezetője. A budapesti önkormányzatok többsége az elmúlt 5–10 évben változtatott építési szabályzatain, nagyobb lakásokat és több lakást engedélyeznek egy telekre, mint régebben. Jó példa a XVII. kerület, ahol nemrég sorolták át az övezeteket, így egy telekre több lakás is építhető, ráadásul a telekméterek is csökkentek. Az agglomerációban is hasonló a helyzet, ma már több helyen egy telekre két házat is engedélyeznek, sőt a négylakásos övezetek is egyre terjednek.

Sakkozás a területtel

Egy nagyobb, ezer négyzetméter körüli telken lévő régi családi házat érdemes megosztva értékesíteni. Ha a tulajdonos ügyesen taktikázik, régi házát meg is tarthatja, majd az értékesített fél telek árából fölújítva jó pénzért eladhatja saját otthonát is. Erre persze csak akkor van lehetősége, ha a szabályozás szerint az ingatlan két darab 500 négyzetméteres telekre osztható. A megoszthatóság függ a telek elhelyezkedésétől, a saroktelkek ebből a szempontból is előnyben vannak. A megosztás két egymás mellett lévő ingatlan esetén is megoldható, ekkor a két telek között szolgalmi utat lehet kialakítani, és így megközelíteni a hátsó kertrészt. Ebben az esetben külön utána kell nézni a szabályozásnak: kialakítható-e úszótelek, nyelestelek, a hátsó kertrész mely részére helyezhető ház.

Száz évre bérbe

Az ingatlant úgy is lehet „értékesíteni”, hogy a telek megmarad: 90–100 évre bérbe lehet adni, és lakóházat lehet ráhelyezni. Ez a megoldás adó és illeték szempontjából is kedvező megoldás lehet. Társasházzá is lehet alakítani a régi családi házat; ebben az esetben sem kell a telket értékesíteni, hiszen így csak egy eszmei hányad alakul ki. Ekkor a tulajdonos lehetőséget adhat arra, hogy a területen szabad részén új ház épüljön. A befolyó pénzből felújíthatjuk az ingatlant, majd ismét meghirdethetjük. A beruházóval alkut kötni is érdemes: olcsóban odaadjuk a telekhányadot, cserébe viszont kérjük saját házunk felújítását. Nem ritka módszer, hogy ha például négylakásos társasházat terveznek a telekre, a tulajdonos kialkuszik magának egy lakást a négyből, és hozzá saját kertrészt is kap.

Kiemelt övezetek

Az ilyesmire leginkább Budapest családi házas övezeteiben és az agglomerációban van lehetőség, de a ráépítéssel a belvárosi házaknál is lehet variálni: a tetőtér értékestésével felújítási pénzhez juth a társasház. A XIV., XVI., XVII. kerület kertvárosi részein kifejezetten jók a lehetőségek, és a XI. kerületben is több helyen változott a szabályozás. Még a Rózsadombon is megemelték a beépíthetőséget, egyes helyeken a telek 25 százalékát is elfoglalhatja lakóház. A lepusztult házikók helyén így akár 4-6 luxuslakást is fölhúzhatnak a befektetők, amelyeket többszörös haszonnal egyből tovább is adhatnak. A fejlesztők éppen ezért jobb pénzt adnak a telekért, mint amennyit a ház ér a piacon.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség