Tamás és felesége, Jutka szeretnének elköltözni a férfi egykori legénylakásából. A koraharmincas éveit járó család bővülni fog, így az eddig elfogadhatónak tartott 42 négyzetméter – úgy látják – nem lesz a továbbiakban elegendő.

A fővárosi ingatlanpiaci boom az V. kerületi lakásuk beárazhatóságára és az eladási folyamat sebességére is vélhetően jótékony hatással lesz, de még így sem számítanak arra, hogy a megtakarításukat is hozzászámolva, elegendő pénzük lenne arra, hogy „zsebből” vegyék meg a nagyobb lakást. Hitelfelvételre szükségük lesz, ez ügyben nem számítanak azonban problémákra, a bankjuknál jó ügyfélnek számítanak. Bökkenő a már kinézett lakással adódhat, mivel az jelentős összegű hitellel terhelt. Ráadásul azt a jelzálogjogot nem is az ő pénzintézetük tetette az ingatlanra.

Két út

Több bankban is tudakozódtunk a helyzet megoldására vonatkozóan, és a válaszokból a következő kép rajzolódott ki: míg a lakáshitel-piaci boom időszakában igen gyakori volt a hitellel terhelt lakások adásvétele, ez a konstrukció ma már se mennyiségében, se bonyolultságában nem okoz gondot a piacon. Ahogyan azonban a pénzintézetek közti hitelkiváltó hitel sem mozgatott meg tömegeket, az efféle adásvételek esetében sem lehet tömeges méretről beszélni. Ettől eltekintve azonban az ily módon nagyobb lakáshoz jutás során indokolt a szokásosnál is nagyobb odafigyelés.

Képünk illusztráció

Fazekas István

Tamásék esetében két variáció fordulhat elő: vagy hamarabb adják el a saját lakásukat, mint megvennék az újat, vagy fordítva. Amennyiben a jelenlegi ingatlan értékesítése hamarabb megtörténik, az ügylet bankhiteli oldalról egy egyszerű lakáshitel-konstrukcióvá egyszerűsödik, mivel a körültekintően megfogalmazott adásvételi szerződéssel biztosítható, hogy a nagyobb lakás fennálló hiteltartozását a házaspár kvázi zsebből kifizesse, és azt a vételárban érvényesítve, az eladónak csak a fennmaradó összeg kifizetése érdekében vegye igénybe a bankot.

A másik verzió is csak egy közbeiktatott lépéssel válik bonyolultabbá: a legtöbb hazai pénzintézetnél bevett dolog, hogy ún. áthidaló hitellel tegyék lehetővé az ilyen ingatlan eladását/vételét. Ennek az a lényege, hogy a bank a kisebbik lakás értékbeszámításával és jelzálogosításával lényegében előfinanszírozza annak majdani eladását, így a nagyobb lakást eldó hamarabb a pénzéhez juthat.

Ami Tamásék az új lakáshoz szükséges hitelét illeti: a bankok ma már pár hét alatt elbírálják a hitelkérelmeket, és általános gyakorlat lett ezzel kapcsolatban az ügyfélnek kiadott "to do list" alkalmazása is, mellyel a hitelügyintézéshez szükséges dokumentumok (adásvételi szerződés, munkáltatói jövedelemigazolás, az értékbecslő dokumentációja, három hónapra visszamenőleg bankszámlakivonat stb.) hiánytalan biztosítása is egyszerű.

Fizetni akkor érdemes...

Mikor érdemes a vevőnek kifizetnie az eladó fennálló tartozását? Alapesetben akkor, ha a saját bankjuk pozitívan bírálta el a hitelkérelmüket. Az is fontos, hogy az eladó részéről már az adásvételi szerződés megkötéséhez is szükséges egy sor hivatalos dokumentum beszerzése és a leendő vevő számára ismertté tétele. Igazolást kell kérnie a bankjától a fennálló tartozás státuszát illetően, melyet az ügyvéd által megszerkesztett adásvételi szerződésbe bele kell foglaltatni, ugyanakkor, ha a vevői szándék bizonyossággá érik, az eladó a hitele lezárását előkészítő folyamatot is el kell indítsa. (A hitelbírálathoz az említett igazolást, illetve az adásvételi szerződést is bekéri a pénzintézet a vevőtől!)

AFP / Jean Christophe Magnenet

Az eladó hitelének lezárását (vagyis: az ingatlan tehermentesítését) követően kerül csak sor a vételár fennmaradó részének megfizetésére – a bank az utolsó, aki pénzt „tol be” ebbe az üzletbe. Ezért is fontos, hogy a felek az adásvételi szerződésben világosan tisztázzák a legapróbb részleteket is; mint például azt, hogy a hitelkiváltást, hitellezárást terhelő költségek melyik fél költségét növelik. Ez a pénzügyi lépés ugyanis a bankoknál kivétel nélkül szerződésmódosításnak minősül  – amiért a pénzintézetek a saját szabályzatukban megfogalmazott mértékű, extra díjat számítanak fel.

Az adásvételi szerződés elkészítése fokozottan ajánlott, hogy gyakorló ügyvéd bevonásával történjen meg, de több bankban is jelezték, hogy azt sem tartják túlzón óvatos megoldásnak, ha a szerződés megszövegezéséhez az ügyvéd és a bank egyeztet – annak érdekében, hogy a pénzintézet számára szükségesnek tartott tételek is a dokumentumba kerülhessenek – még mielőtt azt a felek aláírnák. Addig nem érdemes azonban az eladó hitelének rendezési részleteibe bonyolódni, amíg a hitelfelvételi kérelmet az ingatlant megvenni szándékozó bankja pozitívan el nem bírálta. Ebből lehet ugyanis kifizetni majd a teljes vételárhoz hiányzó részt. Ha a hitelbírálat megvan, akkor is érdemes hitelígérvényt is kérni a banktól – ezzel is jobban bebiztosítható a vevő pozíciója.

Ki mit fizet?

Arra azonban önös érdek odafigyelni, hogy az eladó hitelzárási folyamatát mihamarabb el kell indítani, mert vevő bankja addig nem folyósítja a lakáshitel összegét (mely tehát az ingatlan vételárának utolsó részlete), amíg az eladó hiteltörlése hivatalosan, az illetékes földhivatalban meg nem jelent. Ez utóbbi költségviselési jogosultságát is érdemes az adásvételben rögzíteni, mert a hiteltörlés azzal a hivatalban megfizetett állami aktussal zárul, hogy a fennálló tartozás kiegyenlítésének tényét közlő pénzintézeti dokumentumokat a földhivatalban az ingatlan-nyilvántartási lapra is felvezetik – ahogyan a szakzsargonban ismert: törlik a széljegyről a hitel miatt odakerült jelzálogot.

Ha mindez megtörtént, és Tamásék bankja a házaspár hitelbírálatát is pozitívan zárta, a lakáscserés vásárlás szintén a földhivatalban ér véget – az új széljegyzet immár az új tulajdonos által fennálló tartozás miatti jelzálogbejegyzést kell, hogy megkapja. Az átfutási időket beszámítva a megkérdezett pénzintézetek másfél-két hónapos ügyintézési időt tartanak reálisnak – abban az esetben, ha az eladó is, a vevő is tartja magát a megkötött szerződésükben foglaltakhoz.