2022 végére megtorpant a lakásárak növekedési üteme és mindössze 1 százalékos emelkedést mért a KSH az utolsó három hónapban. Ez különösen annak fényében alacsony ütem, hogy az első negyedévben még 9,4 százalékkal ugrottak fel a lakásárak – írja elemzésében a GKI, hozzátéve, hogy az év végi visszaeséssel együtt is 21 százalék volt az éves növekedés tavaly.

Ennek is köszönhető, hogy uniós összevetésben rekordszintű a hazai lakásárak növekedése: 2010-hez képest 2022 III. negyedévére a lakásárak 2,7-szeresükre emelkedtek. Hasonló volt a tempó Ausztriában és Csehországban (2,3–2,4-szeres emelkedés), ugyanakkor Romániában csak 16 százalékkal drágultak a lakások.

A lakásárak alakulása néhány EU tagállamban, 2010-2022 (negyedéves adatok, 2015=100)

GKI

A GKI szerint a lakásár-növekedés megtorpanása nem meglepő, hiszen korábban erős felhajtó erő volt az új lakások építésének drágulása, ami a használt lakások árát is feljebb húzta. Ugyancsak emelte az árakat a hitelboom (csok, babaváró kölcsön stb.), ami olcsóbbá tette a hitelfelvételt, illetve biztosította a kellő önerőt. Szintén segítette az áremelkedést a gyors bér (kereset) bővülés és a külföldiek hazai ingatlan szerzése is.

2022 közepére ugyanakkor a lakásárak emelkedése elérte azt a szintet, hogy már a lakáshitelek önerejének az előteremtése is alig-alig lehetséges a többség számára, illetve az emelkedő kamatszint is kiszorító hatású. Emellett az árak emelkedése miatt a hiteltörlesztésre is kevesebb pénze marad az embereknek. Éppen ezért a GKI szerint a tartósan magas fogyasztói ár növekedés, a rezsicsökkentés csökkentése, valamint a vállalkozások béremelési képességének beszűkülése mellett nem meglepő, hogy megtorpant a lakásárak növekedése.

2023-ban az eddig ismert adatok és várakozások alapján jelentős lassulás várható az újlakás piacon, ami az árak alakulására is kihat. A lakáshitelezés tavaly megindult visszaesése a keresletet csökkenti, aminek egyik bizonyítéka, hogy a tranzakciószám már 2022 2. negyedévében is 39 százalékkal esett egy negyedév alatt, illetve az MNB becslése szerint a 3. negyedévben 22,6 százalékos volt a csökkenés 2021 azonos negyedévéhez képest.

Amennyiben a nettó keresetek emelkedésével hasonlítjuk össze a lakásárak alakulását, láthatjuk, hogy a leggyorsabb lakásár-növekedést mutató országokban az áremelkedés meghaladta a keresetek növekedését, ami a megfizethetőséget csökkentette. Ha a teljes munkavállalói körre nézzük a keresetek emelkedését (84 százalék 2010-hez képest 2021-re), akkor a hazai lakások már erősen túlárazottnak tűnnek. Ez pedig rövid távon a lakásárak esésével hozható egyensúlyba, illetve, ami valószínűbb, a lakásárak hosszabb távú stagnálásával (amig a tényleges keresetemelkedés „ledolgozza” a túlárazottságot).