Jobb helyzetben vannak a lakásvásárlók, mint egy éve. De vajon jövőre is elmondhatjuk majd ugyanezt?

A hitelpiac végre fellendülőben van, ezt támasztja alá az MNB statisztikája is: 2024 januárjában 82,1 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződést a magyarok. Csak összehasonlításképpen: ez az érték egy évvel korábban még 40,8 milliárd forint volt! De minek köszönhető a hitelvolumen megduplázódása?

• Az okok között mindenképpen meg kell említeni az átalakuló lakástámogatási rendszert. A kivezetésre kerülő és újonnan induló kedvezmények ugyanis egyértelműen felpörgették a hitelpiacot.
• Vannak azonban, akik jelenleg semmilyen lakástámogatási elemre nem jogosultak. Számukra jó hír, hogy a piaci kamatozású lakáskölcsönök „ára” érdemben csökkent az elmúlt évben. Mindez oldalazó, stagnáló lakásárak mellett történt.
• Arról sem feledkezhetünk meg, hogy mindez érdemben csökkenő infláció mellett, alapvetően javuló gazdasági környezetben történt.

Sokakat természetesen az a kérdés foglalkoztat, hogy mi várható a jövőben. Ezzel kapcsolatban vegyes kép rajzolódik ki. A lakásárak érdemi emelkedésétől például nem kell tartani, várhatóan az infláció alatti áremelkedés lesz a lakáspiacon. Ugyanakkor komoly gazdasági változás nélkül a hitelkamatok újabb esésével sem lehet kalkulálni. Emiatt tehát nem érdemes halogatni a lakásvásárlást.

De miért lehetnek alapvetően jobb helyzetben a lakásvásárlást tervezők most, mint egy évvel korábban? Miért nem éri meg kivárni az ingatlanpiacon? Jöjjenek a részletek.

Elköszönt a csok, megjelent a csok plusz

Sokak fejében az a kép alakult ki, hogy a csok plusz indulása miatt ugrott meg a januárban a lakáshitel-szerződések értéke. Jó eséllyel azonban nem ez a legfőbb ok, hanem éppen a leköszönő támogatási elem, a sima csok.

Mivel egy lakáshitel igénylése több hetet, akár hónapot vehet igénybe, ezért a januári hitelvolumenben még jelentős részben az előző év végi igénylések jelennek meg. Sokan ugyanis az utolsó pillanatban még kihasználták a csok-támogatást azok közül, akik a 2024-ben induló csok pluszra már nem voltak jogosultak.

Jó eséllyel a februári, március hitelvolumen is magasan lesz, ami viszont már valóban az új támogatott hitelnek, a csok plusznak lesz betudható. Azok a családok ugyanis kivártak, akiknek az új rendszer a kedvezőbb.

Azt tudni kell, hogy a két kedvezmény alapvető feltételei eltérők: a csok pluszt csak gyermeket vállaló házaspárok vehetik igénybe. Továbbá általános szabály, hogy a feleség nem lehet idősebb igényléskor 40 évesnél. (Ezalól átmenetileg kivételt képez az az eset, ha már úton van a baba.) A korábbi csokot meglévő gyermekekre egyedülállók és élettársi kapcsolatban élők is felvehették.

Sokan a régi kedvezménnyel jártak jobban, csak azt tudták kihasználni, míg mások számára az újonnan induló támogatás az ideális. Ezért lehetett 2023 végén egyszerre előrehozott és elhalasztott kereslettel is találkozni.

Érdemben csökkenő lakáshitelkamatok

A piaci hitelkamatok érdemi csökkenése kifejezetten jó hír azok számára, akik nem jogosultak semmilyen lakástámogatásra. Márpedig ez a kamatcsökkenés jelentős volt az elmúlt időszakban.

A Bankmonitor szakértői ezt három példán keresztül szemléltetik:

1. Egy család 10 millió forint összegű, 10 évig fix kamatozású lakáshitelt igényelne 20 évre. A család jövedelme nettó 300 ezer forint.
2. Egy család 25 millió forint lakáshitelt igényelne 10 évig fix kamat mellett, 20 éves futamidőre. A család havi jövedelme nettó 500 ezer forint.
3. 40 millió forint hitelt igényelne a család, 20 éves futamidőre. A kamat egy évtizeden át fix, az igénylők igazolt havi nettó jövedelme 1 millió forint.

A 10 millió forint lakáshitelt igénylő család egy évvel ezelőtt még 8,60%-os kamattal (THM: 9,10%) kapott volna lakáshitelt, az induló törlesztőrészletük 88 313 forint, a teljes visszafizetésük pedig 21 223 411 forint lett volna. Jelenleg egy hasonló kölcsön már 6,29%-os kamat (THM: 6,57%) mellett igényelhető, aminek az induló törlesztőrészlete 73 837 forint, míg a teljes visszafizetése 17 720 895 forint.

A 25 millió forintot igénylő család 2023 tavaszán még 8,10% kamat (THM: 8,54%) mellett kaphatott kölcsönt, aminél a törlesztőrészlet 212 780 forint lett volna, míg összességében 51 101 197 forintot kellett volna a bank részére visszafizetniük. Jelenleg ezt a hitel 5,85%-os kamattal (THM: 6,10%) már elérhető, így a havi fizetni való 178 507 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 42 816 072 forint volna.

A 40 millió forintot igénylő család 2023 márciusában 8,10%-os kamat (THM: 8,53%) mellett kapta volna meg a kért hitelt, így az induló törlesztőrészlet 340 448 forintra, míg a teljes visszafizetés 81 752 555 forintra jött volna ki. Jelenleg ezt az összeget 5,85%-os kamat (THM: 6,10%) mellett lehet elérni, az induló törlesztőrészlet 285 611 forint, míg a teljes visszafizetés 68 498 155 forint lenne.

Látható, hogy egy év alatt az új lakáshitelek törlesztőrészlete 16,1-16,4%-kal csökkent, ami 20 év alatt még a legkisebb hitelösszeg esetében is több millió forint megtakarítást eredményez.

Javuló környezetben változatlan lakásárak

A KSH adatai alapján 2023 III. negyedévében éves szinten 1,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak. (Ennél frissebb adat sajnos még nem áll rendelkezésre.) A sokak által várt árcsökkenés elmaradt, legalábbis nominális értelemben, ha azonban az inflációt is figyelembe vesszük, és a reál lakásárakat nézzük, akkor már bőven két számjegyű leértékelődés látható.

Ugyan az ingatlanra kifizetendő összeg nem módosult, viszont a gazdasági környezet javult. A hitelkamatok jelentősen csökkentek, míg az átlagbér érdemben emelkedett. Decemberben a nettó átlagbér éves szinten 16,3 százalékkal növekedett, ami már egy mérséklődő inflációval párosult. Decemberben az éves áremelkedés 5,5% volt, ami tovább mérséklődött, így februárra elérte a 3,7%-ot. Ez az együttállás azt eredményezte, hogy egy átlagos család reálbére, azaz fizetésének vásárlóereje emelkedett.

Ha mindig ugyanazt vásárolta meg a család hónapról hónapra, akkor maradt pluszpénze, amit akár hiteltörlesztésre is el tud költeni. Ez a helyzet – kombinálva a hitelkamatok csökkenésével – érdemben javította a lakásvásárlást tervezők helyzetét.

A Bankmonitor szakértői ezt egy példán keresztül szemléltetik. A 2022-es évben 355 300 forintos nettó átlagbérnek a jogszabály alapján legfeljebb a fele (177 650 Ft) fordítható hiteltörlesztésre. Az akkori 8,60%-os kamatszint mellett ez a törlesztőrészlet 20,3 millió forint összegű, 20 éves futamidejű kölcsön felvételét tette lehetővé. 2023-ban 393 700 forint volt az átlagbér, miközben a lakáskölcsönök kamata 6,89% volt. Ez 25,6 millió forint hitel felvételét tette lehetővé. (Újabb jövedelmi adatot nem ismerni, de a kölcsönök aktuális kamatát igen: a tavalyi átlagbérrel – a jelenlegi 6,29%-os kamatot alapul véve – már akár 26,8 millió forint lakáshitelhez is hozzá lehet jutni.)

Vagyis közel változatlan lakásárak mellett mintegy 5-6 millió forinttal magasabb kölcsönösszeg felvételére lehet jogosult egy átlagos magyar, mint egy évvel korábban. Ráadásul a fizetéséből fennmaradó rész a KSH által mért alacsonyabb éves infláció miatt több árura lenne elegendő, vagyis az életszínvonal is megmaradna, sőt még valamelyest növekedhetne is.

Érdemes kivárni a lakásvásárlással?

Az tehát már egyértelműen látható, hogy a piaci lakáshitelre várók érdemben jobb helyzetben vannak jelenleg, mint korábban. A kérdés az, hogy érdemes-e tovább várniuk. A felvetés alapvetően jogos, hiszen a piaci kamatok további csökkenése javíthatna a vevők helyzetén. (Elég csak 3 évet visszamenni, 2021 márciusában még 3% körüli lakáshitelkamatokkal lehetett találkozni.)

Jelen körülmények között azonban nem reális, hogy a közeljövőben visszatérjen a 3 évvel ezelőtti kamatszint. A hosszú futamidejű állampapírhozamok és bankközi hozamok (BIRS) 6% fölött vannak. Ezen mutatók tekinthetők a hosszú ideig fix kamatozású kölcsönök banki forrásköltségének. Ehhez képest a lakáshitelkamatok is hasonló szinten vannak, így számolva a banki nyereségszint (marzs) minimális.

Csak összehasonlításképpen: 3 éve ezen mutatók értéke még 2,5% körül alakult, vagyis a bank profitrése nagyobb volt. (Ez nem jelenti azt, hogy most a bankok veszteséggel nyújtanának hitelt, de azt sejteti, hogy érdemi kamatcsökkenésre nincs lehetőség.)

Persze ha csökkennek a hosszú futamidejű piaci hozamok, akkor még lehetne tér a lakáshitelkamatok mérséklésére is. Ehhez azonban önmagában nem elégséges az infláció csökkenése. A forint utóbbi hetekben tapasztalt gyengélkedése óvatosságra kell intsen, ez ugyanis a piaci hozamok mérséklődése ellen hathat. Ráadásul a nemzetközi helyzet sem kedvező, a fejlett piacok – amerikai, német – 10 éves futamidejű állampapírhozamai érdemben emelkedtek az utóbbi időben. Ez csökkenti a hasonló lejáratú hazai hozamok mérséklődésének esélyét is: a hazai hozamok csökkenésével ugyanis a magyar kamatfelár csökkenne, ami elriasztaná a nemzetközi befektetőket.

Érdemes várniuk a lakáseladóknak?

Alapvetően ez is egy jogos kérdés, az új lakástámogatások és a csökkenő hitelkamatok a korábbi tapasztalatok alapján felhajtották a lakásárakat, ami kedvező az eladók számára.

A jelen helyzet azonban más: a piaci hitelkamatok további csökkenése a korábban leírtak miatt nem várható. Így itt további árfelhajtó hatására nem lehet számítani.

A lakástámogatási rendszerben ugyan megjelent a csok plusz, ugyanakkor el is tűnt a klasszikus csok. Márpedig a korábbi lakástámogatást kihasználók mintegy kétharmada meglévő gyermekei után vette fel a kedvezményt, ők nem felelnének meg az új támogatás szabályainak.

A Babaváró hitelről is érdemes beszélni – ugyan az nem lakástámogatási elem, de az érdeklődők döntő többsége lakáscélra fordítja a kapott összeget –, az ott tapasztalható életkori szigorítás miatt is kieshet az érdeklődők egy jelentős része. A korábbi években ugyanis az igénylők körülbelül 60 százalékánál a feleség életkora 30 és 40 év között volt.

Vagyis a támogatások átalakulásával az érdeklődők egy része jobban jár: nagyobb összeget tudnak elérni. Ugyanakkor a korábbi jogosultak egy jelentős részét ki is zárják a szigorodó szabályok. Éppen ezért nem várható, hogy a 2024-től elérhető támogatási rendszer érdemben megemeli a lakásárakat.

A Bankmonitor számításai szerint az adásvételi szerződések száma az idei évben érdemben emelkedni fog, ugyanakkor a lakásárak dinamikus növekedésére nem lehet számítani. Emiatt az eladóknak sem érdemes feltétlenül kivárniuk.

Újfent ki kell hangsúlyozni, hogy a lakáspiac nem egy homogén piac, az egyes személyek, lakások esetében az átlagtól, átlagos várakozásoktól érdemben eltérő helyzetek, lehetőségek alakulhatnak ki.

Lakáspiaci Fórum 2024: Milliókat érő tippek a lakásvásárláshoz – személyes előadás

A Bankmonitor új, ingyenes személyes előadásán az ország legjobbjai közé tartozó hitelszakértők tájékoztatnak minden fontos információról, ami a lakáshitel felvételéhez vagy a kapcsolódó támogatások igénybevételéhez szükséges. Előadások, közönségkérdések és díjmentes személyes konzultációk, ahol a saját pénzügyi helyzetével kapcsolatban is mindenki választ kaphat.

A részvétel ingyenes, de regisztráció szükséges. Kattintson IDE vagy az alábbi képre, és regisztráljon az űrlapon!