„Nem az egyes ingatlanügyletek a lényegesek. Amit ezek furcsaságáról  hallani, az önmagában pletyka. Ha viszont átnézünk 150 ilyen ügyletet, és mindenhol ugyanaz történik, ott már egy egész rendszerről lehet beszélni” - mondta a hvg.hu-nak az a jogász, aki társaival több hónapon keresztül vizsgálta a budapesti belvárosi önkormányzat hevesen támadott ingatlanüzleteit.

Meggyőződése, hogy az általuk vélelmezett visszaélések a hatóságok számára is bizonyíthatóak, ám abban nem igazán bízik, hogy mindez meg is történik. A hvg.hu arra igyekezett választ találni, hogy a leírt ingatlanügyeletek esetében mennyiben igazolódhat be valóban a bűncselekmény gyanúja, vagyis, hogy a konstrukcióról bebizonyítható-e, hogy törvénysértő. Az ügy kényességére való tekintettel forrásunk nem járult hozzá személyazonossága közléséhez.

Eladó az egész kerület

„Azt látni kell, hogy nagyon okos szakemberek rakták össze ezt a rendszert a törvényesség látszatára ügyelve, és az ilyen ügyekben nem jártasakat mindez könnyen meg is téveszti” - fogalmazott a feljelentés elkészítésében is részt vevő jogász, aki szerint az önmagában maximum politikai botrány, hogy az elhíresült Classic Immo Kft. például 52 millióért szerzett meg egy 212 négyzetméteres ingatlant az önkormányzattól, amit aztán 50 milliós haszonnal tudott továbbadni. A menetrendszerűen zajló hasonló ügyleteket viszont egy jól olajozott, évtizedeken át működő gépezet tette lehetővé.

Rogán Antal sajtótájékoztatója az ellenzéki politikusok által vitatott belvárosi ingatlaneladásokról

MTI / Máthé Zoltán

Ahogy az már korábban kiderült, az ötödik kerületi önkormányzat ingatlangazdálkodási tervvel ugyan nem rendelkezett, ám egy külsős céget megbízott azzal, hogy segítsen a eladásra kijelölt ingatlanok értékelésében. A CCA Zrt. nagy tapasztalattal rendelkezik az önkormányzatoknak való tanácsadás terén, Pécsett a fideszes Páva Zsolt polgármesterré választása után kezdett tevékenykedni 2009-ben, 2010 ősze után pedig a fővárosi önkormányzatnak is adott tanácsokat. A kiterjedt megbízói kör néha okozott zavarokat, 2011 végén például annak kapcsán merült fel a cég neve, hogy két kliense, Pécs és Zugló költségvetési koncepciója szinte szóról-szóra megegyezett. (A  hírekből a CCA cégcsoport esetleg azért lehet ismert, mert vezetője, a nagy szakmai elismerésnek örvendő Szebellédi István könyvvizsgáló 2014-ben - valószínűsíthetően magánéleti okok miatt - öngyilkosságot követett el).

Régi ismerős

A kerületben már Rogán Antal polgármesterré választása előtt is tevékenykedett a CCA Zrt. (a kerület vagyongazdálkodási cégének könyvvizsgálatát az ugyanezen érdekeltségi körbe tartozó CC Audit Kft. végezte). Szebellédi István egy másik érdekeltsége pedig 1998-ban vásárolta meg az általa bérelt ingatlant vendéglátás céljából a kerülettől. A CCA Zrt. tanácsadói tevékenysége több kérdést is felvet jogász forrásunk szerint. Az már önmagában sokatmondó, hogy az összes kijelölt ingatlan eladásra került, függetlenül attól, hogy a CCA Zrt. hány pontosra értékelte, de maga az értékelési rendszer is igen furcsa.

A feljelentést készítő csapat több mint 150 ügyletet nézett át, ezek esetében a szakértői vélemények első négy oldala szinte teljes egészében megegyezett. Az ötödik, a pontszámokat tartalmazó oldalon a cég olyan paramétereket értékelt, amelyek az önkormányzat számára is ismertek voltak, és minimális munkával egy hivatali dolgozó is elvégezhette volna. Olyanokra kell itt gondolni, mint hogy történt-e a környéken, avagy magában a társasházban ingatlanértékesítés, mekkora a társasházban az önkormányzat tulajdonrésze, avagy az eladási árhoz viszonyítva mennyi idő alatt térül meg a vevő által eddig fizetett bérleti díj. Mindez a feljelentést írók szerint igencsak nehezen lehet szakvéleménynek tekinteni, véleményük szerint már ebben a konkrét fázisban felmerül a csalás gyanúja.

Értékbecslés önkormányzati módra

MTI / Máthé Zoltán

Az ingatlanbizniszek következő fázisa az eladásra sajátos módon kijelölt ingatlanok értékbecslése volt, ami hasonlóan sajátos módon történt. Az ingatlanok értéke majdnem minden esetben kisebb volt az önkormányzat által nyilvántartott árnál, csupán néhány ingatlan esetében volt ettől eltérés, ami jogász forrásunk szerint leginkább arra jó, hogy ezzel védjék az egész rendszert. Ezek az egyes esetek feltűnően jól dokumentáltak, szemben az összes többivel, ahol teljes egészében elmaradtak az értékbecslés jól bevált gyakorlatára utaló jegyek.

„Egy valódi értékbecslés során az értékbecslő kiszáll a helyszínre, kontrollárakat kér, megnézi a NAV ingatlanadatbázisát” - sorolja jogász forrásunk az itt elmaradt alapműveleteket, ehelyett a kiindulás itt minden esetben az úgynevezett övezeti átlagár volt, ami önmagában több kérdést vet fel. Azt sem igazán lehet tudni, hogy mindez hogyan került kialakításra, és mi alapján, hiszen az egyes utcák között is már óriási különbségek vannak ingatlanérték tekintetében.

A Szentgyörgyi Péter jelenlegi polgármester által igencsak jó áron megvásárolt lakás esetében ráadásul az az igen érdekes helyzet is előállt, hogy a felújított lakás kevesebbet ért az ingatlanbecslés szerint, mint korábban, holott például két garázshely is járt hozzá. „Ez annyira nonszensz, hogy nem kell hozzá ingatlanszakértőnek lennünk, hogy lássuk” - összegezte jogász forrásunk.

Visszaélés az elővásárlási joggal?

Rogán Antal védekezésének egyik kulcseleme, hogy a bérlőket megilleti az elővásárlási jog, ezért nem volt egy esetben sem harmadik fél és nyílt pályázat az ingatlanok értékesítésére. Mindez a jogász szerint még abban az esetben sem igaz, ha eltekintünk attól, hogy többen pár hónapos bérleti viszony után vásárolhatták meg az általuk bérelt ingatlant. Az önkormányzat ugyanis nem csak totálisan inkompetens volt ezekben az esetekben – elvégre ki ad bérbe egy ingatlant, ha tudja, hogy rövid időn belül el szeretné adni –, hanem az elővásárlási jogot is tendenciózusan félreértelmezte.

A lakástörvény által rögzített jog ugyanis nem azt jelenti, hogy a bérlő automatikusan kizárólagos jogot kap az ingatlan megvételére, hanem azt, hogy egy másik fél ajánlatával szemben elsőbbséget élvez, amennyiben hajlandó ugyanakkora összeget megfizetni. A versenyeztetéstől az önkormányzat azonban minden esetben nagyvonalúan eltekintett, és bár logikusan hangozhat Rogán Antal érvelése, miszerint ezzel azt akarták elkerülni, hogy elhúzódó jogi vita legyen, valójában egyetlen alkalommal sem készített az önkormányzat számítást arról, hogy hogyan érné több veszteség: ha belemegy egy jogi csatába, vagy ha sok esetben több tízmilliót enged el bérlői kedvezmény jogcímén. A feljelentés készítésében részt vevő jogász szerint a válasz meglehetősen egyértelmű.

A Hunvald-ügy ehhez képest gyerekjáték?

A már jogerős ítélettel lezárult nagy budapesti ingatlanpanamákhoz képest a feltételezett ötödik kerületi visszaélések több szempontból is másmilyenek jogász forrásunk szerint. Sokatmondó, hogy szemben az Erzsébetvárossal vagy a Terézvárossal, 2014 őszéig a kerületi ellenzék meg sem nyikkant ezekben az ügyekben, ami persze nem meglepő, hiszen az ingatlanügyek ura, Pásztor Lajos kerületi fideszes képviselő ciklusokon átívelve vezette az eladásokért felelős bizottságot.

Tüntetés az ingatlanmutyi ellen Juhász Péter vezetésével

Túry Gergely

Olyan amatőr hibát sem követtek el a belvárosban, mint a hűtlen kezeléssel testületileg meggyanúsított terézvárosi képviselők, akik a magasabb értékű ajánlat ellenében adtak el ingatlanokat baráti alapon. Ezt a csapdát az ötödik kerületben úgy kerülték el, hogy az elővásárlási jogra hivatkozva egyáltalán nem volt másik ajánlat, magyarázta jogász forrásunk. „Ahhoz nem kell nagy ész, hogy egy ingatlanbecslővel valami fals értékre becsültessem fel az ingatlanomat, majd eladjam a haveromnak” - fogalmazott a jogász.

A feltételezett bűncselekmények bizonyítása így ebben az esetben nehezebb lehet, ám egyáltalán nem lehetetlen: jogász forrásunk szerint a nyomozó hatóságoknak független ingatlanszakértői vélemények segítségével kell bizonyítania, hogy az önkormányzatot kár érte, épp úgy, mint a Hunvald-ügy esetében, ahol ezt sikeresen meg is tették. Az, hogy az ügyészség és rendőrség mennyire jár el gondosan jobboldali politikusok esetében, nemsokára kiderül, ám jogász forrásunk nem túl bizakodó; véleménye szerint nem sok jót jelent, hogy a Hajas-szalon által megvásárolt ingatlan ügyét, amelyben Juhász Péter még 2014 novemberében tett feljelentést, az V. kerületi rendőrkapitányság vizsgálja, ahol már józan paraszti ésszel is felmerülhet az elfogultság gyanúja.