A válság arra is megtanított, hogyan kössünk irodabérleti szerződést

„Irodaházunk a koronavírus-járvány ellenére sem zárt be, annak valamennyi funkciója elérhető, így önöktől függ, hogy élnek-e ezzel a lehetőséggel”. E szavakkal utasította vissza az egyik budapesti irodaház tulajdonosa a tőle több helyiséget is bérlő kft. kérelmét, miszerint hadd fizethessen átmenetileg alacsonyabb bérleti díjat, miután működését egészségügyi okokból gyakorlatilag teljesen átállította home office-ra, így naponta dolgozói alig egytizede tartózkodik az irodákban.

Hiába hivatkozott a bérlő arra, hogy a Covid-19 szerinte vis maior, a bérbeadó ezt másként ítélte meg. A szerződésükre hivatkozott, hogy abban nem szerepel ilyen kitétel, így legfeljebb csak a jóindulatán múlhat, hogy csökkenti-e a bérleti díjat, de ezt már csak a jól felfogott üzleti érdekéből sem teheti meg.

Történetünk főszereplőjéhez hasonlóan nem kevesen maradtak hoppon az elmúlt hónapokban. Voltak, akik beletörődtek a megváltoztathatatlanba. Mások azonban kreatív megoldáshoz folyamodtak – hiszen mégis csak leleményes a magyar –, hogy mérsékeljék a terheiket. Ezek abból fakadtak, hogy úgy kellett továbbra is fizetniük a „békeidőhöz” igazított bérleti díjaikat, hogy közben a bevételeik a válság hatására jelentősen zsugorodtak.

Ezt ellensúlyozandó, kitalálták, hogy a bérelt területük egy részét, kiadják más cégeknek. Az effajta albérlet a mostani helyzetben logikusnak tűnik. Ám mielőtt még egy újfajta üzletág születését vizionálnánk, érdemes megjegyezni, hogy azért ez a megoldás jogi kérdéseket is felvet – hívják fel a figyelmet ingatlanpiaci szakértők.

A koronavírus-járványból okulva, a home office szerepének növekedése miatt számítani lehet az eddigi irodabérleti szokások megváltozására. Mindenekelőtt arra, hogy a cégek körültekintőbben állapíthatják meg, hosszabb távon mekkora irodaterületre van szükségük. Emellett elsősorban a több ezer négyzetméteres irodabérleményt fenntartó cégek azt is mérlegelhetik, hogy mekkora területet tudnának albérletbe adni anélkül, hogy különösebb költségbe vernék magukat, sőt a felesleges területek ily módon való hasznosításával még bevételre is szert tegyenek.

Mindezen szempontokat figyelembe véve lehet már a lejáró, jellemzően legalább egyéves irodabérleti szerződéseket megújítani, illetve az újakat megkötni, sokkal pontosabban szabályozva, hogy mit tehet a bérbeadó és a bérlő, mikor lehet könnyítést kérni.

Bár a bérleti jogviszony alapjait a Ptk. szabályozza, a részleteket külön törvényben állapították meg. Eszerint némileg eltér a lakás és a nem lakáscélú ingatlanok bérlése. Például az irodai és kereskedelmi ingatlanok bérlete esetén a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire elsősorban a felek megállapodása az irányadó.

Ki kockáztat többet?

Egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlőt a bérleti szerződés megkötésétől kezdve megilleti a birtokvédelem. Ugyanakkor sokszor megtörténik, hogy a bérlő nem akar kiköltözni a bérleményből, úgy sem, hogy nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, és a tulajdonos már felmondta a vele kötött bérleti szerződést. A bérbeadónak tehát egyáltalán nem közömbös, hogy milyen szerződést köt a leendő bérlővel.

Egy nagyobb cég persze rendelkezik saját jogásszal vagy külön jogi osztállyal, ahol tudják, mi az, amire fokozottan oda kell figyelni, de kisebb cégek, egyéni vállalkozók sokszor az interneten fellelhető szerződésmintákat használnak. Pedig egy bérleti szerződés megkötéséhez érdemes szakembert – közjegyzőt, ügyvédet – is bevonni, mert ők azokra az eshetőségekre is gondolnak, amikre egy laikus nem feltétlenül. A házilag készített szerződések sok vitára, esetleg visszaélésre adhatnak lehetőséget, mivel a szerződő felek nem pontosan ismerik vagy nem feltétlen értelmezik helyesen a törvényeket.  

Egy szerződésben például pontosan tisztázni kell, hogy mit tartalmaz a bérlet, melyik helyiségeket vehetjük igénybe, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy ebbe beletartozik a teherlift, a pihenő vagy a közös helyiségek, illetve akár a folyosók használata. Érdemes a bérlő kötelezettségeit is megfelelően és pontosan rögzíteni a szerződésben, értelemszerűen neki sem csak jogai vannak. Az üzemeltetési díjban foglalt tételeket is szabatosan kell megfogalmazni, illetve azt szabályozni, hogy mi történik, ha a bérlő elmulasztja a fizetést. A kauciónál, óvadéknál nemcsak annak összegét és a fizetés módját kell megállapítani, hanem azt is, hogy mi mindenre terjed ki, és mi történik vele, ha lejár a szerződés. Ez csak néhány példa arra, mit fontos tartalmaznia egy bérleti szerződésnek.

Mivel lehet a vitákat megelőzni?

Ha biztosra akarunk menni, akkor a legegyszerűbb, ha közjegyző előtt kötjük meg a bérleti szerződést, hiszen így minden fontos részlet szabályozva lesz, amivel számtalan vitának elejét vehetjük. Ezenkívül a dokumentum közokiratnak minősül, és közvetlenül végrehajthatók a benne foglalt kötelezettségvállalások. Mindez azt jelenti, hogy a kötelezettségek nemteljesítése esetén nem kell bírósághoz fordulni, és vég nélkül pereskedni. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés esetén a díjfizetésre vonatkozó kötelezettségvállalások is végrehajthatóvá válnak: tehát ha a bérlő a szerződés megszűnésekor (vagy akár annak fennállása alatt) bérleti díjjal, rezsi- vagy közüzemi költségekkel tartozna, úgy ezek a tartozások – megfelelő tartalmú közjegyzői okirat esetén – gyorsan és hatékonyan behajthatók.

Ha valaki nem szeretne közokiratban szerződni, vagy már korábban megkötötte a szerződését, azt is megteheti – sok bérbeadó választja ezt –, hogy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kér, amit a bérlő a közjegyző előtt tesz meg egyoldalúan. Ilyenkor nem a teljes szerződést, hanem csak a bérlő kötelezettségvállalását foglalják okiratba, ami így szintén közvetlenül végrehajtható lesz.