Különös jelentőséget kapott a Magyar Urbanisztikai Társaság által szervezett 25. Országos Urbanisztikai Konferencia, miután azon a napon zajlott le, amikor a budai Várban tárgyalt a kormány és Karácsony Gergely főpolgármester. A kormány korábban többször kifejezte, hajlandó tárgyalni a budapesti nagyberuházásokról, míg Karácsony több építkezés leállítását és átgondolását akarja elérni. A Városliget beépítését kifejezetten ellenzi, míg a kormány továbbra is a múzeumok felépítése mellett van, hangsúlyozva, hogy történjen az, amit a fővárosiak akarnak.

Budapest egy nagy falu

Mindezek után nem tűnt érdektelennek Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár megnyitó előadása, amely A Budapest agglomerációjának lakáspiacának fejlesztési irányai címet viselte – az egész konferencia egyébként a lakáspiac és a város kapcsolatait vette át. Végül Fürjes nem jött el, ahogy a szervezők jelezték,  "tegnap délután 4-kor átírták a történelmet", utalván a fővárosi alakuló közgyűlésen elfogadottakra, vélhetően a döntések miatt kellett Fürjesnek a kormány segítségére lenni a délelőtti órákban. Helyette Schneller Domonkos helyettes államtitkár tartott előadást, és meglepő dolgokat mondott, legalább is ahhoz képest, amit kormánytól megszoktunk.

Az általa felvázolt Budapest-kép is elütött a szokványostól: egy öregedő városról van szó (a 60 év feletti lakosság aránya 26%), a város lakossága stagnál, 1,7 millió fő, nem kell gyarapodásra számítani az elkövetkezendő években. Az egyik fő feladat az lenne, hogy visszahozzák az embereket az agglomerációból és külföldről, ahová „nagyon sokan mentek ki”, mondta Schneller.

Budapest a város sűrűségét tekintve „egy nagy falu”, úgy értve, hogy a város 78 százaléka kertvárosias, egyszintes épületekkel van beépítve. A sűrűn beépített részek, mint a VII. kerület manhattani beépítésű a maga 250 lakos/hektár mutatójával. A legújabb lakókomplexumok fejlesztésénél pedig nem ritka a lakótelepeknél sűrűbb szintterületi mutató, ami által zsúfolt, élhetetlen terek jönnek létre. Ezt szabályozni kellene, mutatott rá Schneller.

Gettó, kevés zöldfelület – fővárosi problémák

„Budapestről öt városligetnyi zöldterület hiányzik” – ilyen mondatokat sem a kormány tagjaitól, hanem a Ligetvédőktől szoktunk hallani. A másik probléma ugyanis a zöldterületek hiánya, a WHO-ajánláshoz képest annyi zöldet kéne telepíteni a városba, amennyit Schneller említett: új parkok, zöldterületek kellenek, a barna, elhanyagolt ipari területeket parkosítani kellene, a meglévőket pedig fejleszteni, „hogy ne ürüljön ki a Belváros”.

Apropó, belváros: a belső, Hungária körúton belüli területen 10 ezer lakás áll üresen, ezeket külföldiek veszik meg, sokszor rövid távú kiadás céljából, így lassan „Airbnb-gettóvá” alakul át a belváros. „Ezen változtatni kell” - folytatta. 52 ezer kereskedelmi szálláshely van, emellett lett 40 ezer rövid távú lakásbérlő hely, azaz Airbnb és társai szálláshely. Ez felnyomta a bérleti díjakat, sok helyen duplázódtak a bérleti díjak 2013-hoz képest.

Emellett át kell gondolni, hogy a közterületeken autók parkoljanak-e kedvezményesen – ez a kérdés megjelent a budapesti fejlesztési stratégiában -, valamint egy jó, teljes körű lakásfelújítási program sem ártana, hogy megújuljanak a lakások, ne csak az épületek homlokzata legyen újrafestve. Beszélt Schneller a panelházakról is, ezekben meg kell látni a lehetőséget: az itteni zöldfelületek „beértek”, viszont parkolási problémák vannak, és jobb minőségű és hiányzó közösségi tereket, intézményeket kell létrehozni.

Újabb problémát jelentenek a "falusias", kertvárosi részek azáltal, hogy innen jelentős forgalmi terhelés hárul az utakra, és a tömegközlekedés is szenved ezeken a területeken. Arra lenne szükség, hogy itt minél több változatosabb szolgáltatás jelenjen meg, köztük munkahelyek, hogy az embereknek ne kelljen bemenniük a központba. Itt pedig sűríteni kellene a beépítést nem megszokott épületekkel: átriumházakkal, 3-4 szintes épületekkel.

Schneller Domonkos előadása után Nagy Tamás, a Magyar  Nemzeti Bank főosztályvezetője beszélt a budapesti lakáspiacról. Felidézte az MNB épp most kiadott lakásárindexét is: 22,5 százalékot nőttek a lakásárak az első félévben, a községekben ez a szám mindössze 2,9 százalék. A lakásvásárlás tehát a legjobb befektetés. A külföldi vásárlók között a legnagyobb arányban kínai, romániai és albán vevők vannak, de vannak arubaiak is – a szigetország kedvelt offshore-cégalapítási célpont, magyarázta meg Nagy. Új lakásokból pedig egyre kevesebb épül, mivel egyre drágább a létesítés (amiben a munkaerőhiányt, az alapanyagok drágulását említi Nagy, a lakásáfa 5%-ról 27%-ra emelését nem).

Ezért is mennek a fiatalok külföldre

És akkor a drágulás szociális hatása:  ha azt nézzük, hogy a medián jövedelemhez képest mennyibe kerül egy 90 négyzetméteres lakás, akkor Budapest a kontinens hatodik legdrágább városa – 15 évig kell az utolsó fillérig minden pénzt félretenni, hogy összejöjjön egy lakás ára.

A fiatalok lakáshoz jutását két tényező nehezíti: nem tudnak a drága belső kerületekben lakást venni, de nem akarnak a közlekedési szempontból hátrányosabb külső kerületekben vásárolni. Akkor marad a bérlés: nálunk az átlagfizetés 46 százalékát kell költeni egy egyszobás lakás havi bérleti díjára, ha pedig egy ember egy háromszobás lakást bérelne (ami inkább elméleti lehetőség), már 78,2 százalékot – és marad 290 eurója. Az EU-s átlag kisebb: egyszobás lakás bérlésére 38,6 százalék megy el az átlagfizetésből, és 500 euró marad annak kifizetése után. Ezért is megéri külföldre menni.

Emellett az ingázás problémája is megjelenik a fővárosban, a stagnáló budapesti lakosságszám mellett 20 százalékkal nőtt a kiköltözők, ingázók száma, ez 300 ezer embert jelent. A kiköltözés, külsőbb kerületekbe költözés pedig már versenyképességi kérdéseket is felvet, mondta Nagy, későbbi családalapítást is okoz.

Megoldási javaslatként az MNB két példát hoz: a bécsi városi bérlakásprogramot (erről itt írtunk bővebben, Bécsben a város 400 ezer lakást ad ki a piaci ár feléért, amely lakásokat folyamatosan fejleszti és újítja), illetve egy amerikai kezdeményezést: adókedvezménnyel ösztönöznek bérbeadókat, hogy kisebb jövedelműeknek adjanak ki lakást kedvezőbb bérleti díjakkal, és ez ott működik.