A hitelkiváltás alapvetően azt jelenti, hogy egy korábban meglévő kölcsönünket egy másik hitelből rendezzük. Ezzel nem szabadulunk meg a fizetési kötelezettségtől, de a feltételeken – kamat, kamatfixálás hossza, futamidő – tudunk alakítani.

A hitelkiváltással kapcsolatban sokakban él erős ellenérzés, emellett számos tévhit, félreértés is kering a témával kapcsolatban a köztudatban. A Bankmonitor szakértői a leggyakrabban előforduló kérdésekre adnak objektív, közérthető válaszokat, ugyanis bizonyos helyzetekben a hitelkiváltás komoly pénzügyi előnyt jelenthet.

1. A banknak jó, ha kiváltom a hitelemet, de miért éri ez meg nekem?

Sokszor a kölcsön igénylésekor alaposan szétnézünk a hitelpiacon, és kiválasztjuk a legjobb ajánlatot. Ezt követően azonban már nem igazán törődünk a hitelünkkel, csak fizetjük a részleteket, és ha esetleg nagyobb bevételre teszünk szert, akkor abból részben vagy teljes egészében előtörlesztjük tartozásunkat. A hitelkiváltás lehetősége sokszor fel sem merül bennünk.

Amikor a meglévő kölcsön lecseréléséről olvasunk, hallunk, akkor valamilyen trükköt sejtünk a dolog mögött. Azt gondoljuk, hogy az új bank – vagy épp hitelközvetítő – pusztán a saját nyeresége, jutaléka miatt szeretné megmozgatni a tartozásunkat. Ennél azonban jóval többről szól egy hitelkiváltás.

A legtöbb szolgáltatás – legyen szó mobiltelefon, kábeltévé, esetleg streaming előfizetésről – esetében természetes, hogy időnként felülvizsgáljuk a kondíciókat, és szó nélkül lecseréljük, ha van jobb ajánlat. Ezt egy hitelnél is megtehetjük, de mit jelent ebben az esetben a jobb ajánlat?

• Alacsonyabb lehet az új kölcsön kamata, mint a meglévőé, ezáltal csökkenhet a törlesztőrészletünk.
• Biztonságosabb lehet az új hitel, például azért, mert hosszabb ideig fix a kamata. Ezáltal védve vagyunk a kamatváltozásoktól.
• Testre szabhatjuk a fizetési ütemezést is: növelhetjük a futamidőt, vagy éppen csökkenthetjük, ha az kedvezőbb számunkra.

Ezekből látszik, hogy bizonyos esetekben az adós számára nagyon is előnyös lehet egy hitelkiváltás, azaz a meglévő kölcsön újra cserélése.

2. Megéri most kiváltani meglévő hitelemet?

Ez természetesen attól függ, hogy az eredeti hitelt milyen feltételekkel igényeltük. Ha még magas kamatkörnyezetben vettük fel a kölcsönt – vagy a jelenlegi élethelyzetünkben nagyobb kamatkedvezményt érhetünk el –, akkor jó döntés lehet a csere.

Azt azonban hozzá kell tennünk, hogy az elmúlt időszakban az új hitelek kamata sokat emelkedett.

Jelenleg jó eséllyel nem tudjuk csökkenteni egy 3-4 éve felvett ingatlanhitel törlesztőrészletét, de a többi előny, például a hosszabb kamatfixálás még természetesen szóba jöhet.

Ugyanakkor ne feledkezzünk meg arról, hogy a jelzáloghitelek kamata túl van a csúcson, jó eséllyel 1-2 év alatt az új hitelek kamata érdemben csökkenhet. (A kamatcsökkenés gyorsasága természetesen függ az infláció alakulásától és az aktuális piaci helyzettől.) Éppen ezért a kiváltás lehetőségét érdemes szem előtt tartani, különösen azoknak, akik a jelenlegi kamatkörnyezetben igényelnek valamilyen kölcsönt.

3. Milyen költségekkel jár a hitelkiváltás?

A hitelkiváltás sajnos nem díjmentes, a meglévő kölcsön előtörlesztésének is van díja, ez jellemzően a fennálló tartozásunk 1-2,5 százaléka szokott lenni. Illetve az új hitel felvételéhez is kapcsolódnak induló költségek: az értékbecslés, a közjegyzői okirat és a földhivatali ügyintézés díját mind meg kell fizetnünk. Összességében tehát több százezer forintba kerülhet hitelünk lecserélése, ezeket a költségeket is számításba kell vennünk akkor, amikor meglévő hitelünk kiváltásáról döntünk.

4. A hitelkiváltás költségét zsebből kell kifizetnem?

Mivel egy hitelkiváltás összegégében akár több százezer forint kiadással is járhat, ezt nem mindenki tudja zsebből kigazdálkodni. Joggal merülhet fel a kérdés, hogy akkor ők elesnek a hitelkiváltás lehetőségétől? Szerencsére a helyzet nem ennyire rossz, egyes költségeket ugyanis az új kölcsönösszegből is rendezhetünk. Ilyen például a meglévő hitel előtörlesztésének díja: jellemzően ezt a tételt rendezik az új kölcsönből a korábbi fennálló tartozással együtt. Illetve egyes bankok az új hitel folyósítási díját is levonják az új kölcsönösszegből.

Viszont az tény, hogy egyes díjtételeket – ezek jellemzően az új hitel igénylése során merülnek fel – magunknak kell rendeznünk. Ilyen például az értékbecslés és a földhivatali ügyintézés díja. Jó hír, hogy ezen tételek egy részét az új bank visszatérítheti számunkra a folyósítást követően.

5. Miért jobb a hitelkiváltási célú kölcsön, mint egy szabad célú jelzáloghitel?

Egy szabad célú jelzáloghitel alapvetően bármilyen célra fordítható, akár abból is kifizethetjük meglévő kölcsönünket. Miért ne igényelhetnénk akkor ilyen konstrukciót erre a célra? Ez valóban jogos felvetés, viszont a hitelkiváltási cél választásával két előnyt is kihasználhatunk.

Előnyös lehet jövedelmünk terhelhetőségének kiszámítása során, ha a banknak bejelentjük, melyik hitelt fizetjük ki, és ebben kérjük a pénzintézet segítségét. Ebben az esetben ugyanis a bank a meglévő, kiváltandó hitel terheivel nem számol a hitelképesség vizsgálata során, vagyis nagyobb törlesztőrészlet férhet bele a jövedelmünkbe. Szabad célú hitel esetében az összes meglévő teherrel számol a bank, hiszen nem vállalunk kötelezettséget a meglévő kölcsönök végtörlesztésére.

A szabad célú hitelek kondícióinál kedvezőbb kamatot kaphatunk, ha lakáshitelt váltunk ki: egészen konkrétan megkaphatjuk az új bank lakáscélú jelzáloghitelének kamatát. Ez jellemzően 0,5-1,0 százalékkal kedvezőbb, mint a szabad célú kölcsönök kamatszintje. Egy szabad felhasználású jelzáloghitel igénylésekor ezt a kamatelőnyt is elveszíthetjük.

Azt ki kell hangsúlyoznunk, hogy egy hitelkiváltási célú kölcsön igénylésekor több dokumentumot kell benyújtanunk a pénzintézethez: jellemzően szükség van tartozásigazolásra, illetve a fizetési fegyelmünkről szóló igazolásra. Ilyen dokumentumokra egy szabad célú kölcsönnél nincs szükség.

Megjelent a kalkulátor, ami segít dönteni a családoknak, hogy most vegyenek lakást, vagy inkább 2024-ben

A jelenlegi információk szerint 2024-től kizárólag az 5 ezernél kevesebb lakosú, úgynevezett preferált településeken lesz elérhető a csok és az úgynevezett falusi csok. A babaváró hitelt illetően is szigorítást jelentettek be: bár jövőre 10 millió forintról 11 millió forintra nő a felvehető összeg maximuma, kizárólag olyan párok igényelhetik majd, ahol a feleség nem idősebb 30 évesnél.

6. Igényelhetek hitelkiváltkor a meglévő hitelnél nagyobb összeget?

Igen, erre a legtöbb banknál van lehetőség. Itt azonban kiemelten fontos szempont lehet a kamat nagysága. A legtöbb pénzintézet ugyanis az ilyen, vegyes célú hitelt már szabad felhasználású kölcsön kamatszintjén kínálja. Ha lakáshitelt váltunk ki, akkor ez sajnos kedvezőtlenebb kondíciókat eredményez.

A banki gyakorlat szerencsére nem egységes. Van olyan pénzintézet, amelyik megadja a lakáshitel kamatát annak ellenére, hogy meglévő lakáshitelünk kiváltása mellé szabadon elkölthető összeget is kérünk.

7. Több hitelt is kiválthatunk egyszerre?

Igen, erre is van lehetőség. Ez azonban hasonló problémákat vet fel, mint amit az előző pontban láttunk. Milyen kamatot kapunk, ha egy szabad célú és egy lakáscélú kölcsönt váltunk ki? A bankok jellemzően ebben a helyzetben a szabad célú kondíciókat adják meg az új kölcsönre.

Megoldás lehet, ha két tételben váltjuk ki a kölcsönt: az egyik új hitelünkből csak lakáshitelt váltunk ki, így ott megkapjuk a lakáshitel kamatot. Itt azonban számolni kell a bonyolultabb eljárással és a duplázódó induló költségekkel is. Vagyis nem minden esetben éri meg ez a megosztás.

8. Mi a helyzet akkor, ha a hitel mellé lakástámogatást, csokot is kaptunk eredetileg?

Alapesetben a bankok csak tehermentes ingatlant terhelnek meg jelzálogjoggal. Vannak természetesen kivételek, ilyen például, ha az adott lakáson állami támogatáshoz, csok-hoz kapcsolódó jelzálogjog szerepel. Ilyen esetben azonban az állam hozzájárulása is szükséges.

A hozzájárulást az állam megadja, ha a meglévő kölcsönt alakítjuk át új hitellé, vagyis a klasszikus hitelkiváltásnál nincs probléma. Ha plusz összeget kérünk, akkor sincs minden veszve, ebben az esetben azonban a teljes teher – meglévő támogatások, megmaradó hitelek és új hitel összesen – nem haladhatja meg a lakás hitelbiztosítéki értékének 100 százalékát.

9. Mi a helyzet akkor, ha már van banki teher a fedezeti ingatlanon?

Itt bizony több lényeges kérdés is felmerülhet. Amennyiben a teher a kiváltandó hitelhez kapcsolódik, akkor nem jelent problémát, ugyanis az eljárás során ez megszűnik majd, a folyamat végén pedig már csak az új kölcsönhöz kapcsolódó jelzálogjog marad az ingatlanon.

Szintén ideális eset, ha az új kölcsönt folyósító és az ingatlanon maradó jelzálogjog egyazon bankhoz kapcsolódik. A pénzintézetnek ilyenkor nincs komoly problémája, azt fogja megnézni az új hitel bírálata során, hogy a két terhet együttesen elbírja-e az ingatlan.

Az viszont komoly gondot jelenthet, ha két eltérő banké a teher. Egy pénzintézet jellemzően nem szeret egy másik mögé bemenni jelzálogjoggal. Ez pedig fordítva is igaz, egy bank nem szívesen enged be másik banki jelzálogjogot maga mögé. Vannak kivételek, de itt már nagyon beszűkülnek a lehetőségeink.

Felmerülhet a kérdés: mikor történhet ilyen? Tegyük fel, hogy vásároltunk egy lakást, amihez csokot, támogatott hitelt és piaci hitelt is igényelnénk. A kamatkörnyezet javulásával arra jutunk, hogy a piaci hitelt kiváltanánk, de a támogatott, 3 százalékos kamatozású hitelt nem. Ebben az esetben ugye maradna banki jelzálogjog az ingatlanon és nagy eséllyel ugyanazon pénzintézetnél kell kopogtatnunk a második hitel kiváltása miatt is.

10. A hitelkiváltás mindig bankváltással jár?

Előfordulhat, hogy meglévő hitelünk kamata már nem kedvező, de alapvetően elégedettek vagyunk a bankunkkal. Ebben a helyzetben lecserélnénk a hitelt, de bankot nem feltétlenül váltanánk.

Jó hír, hogy erre is van lehetőség, ugyanis a hitel lecserélése nem jelenti automatikusan azt, hogy bankot is váltanunk kell. Ilyen helyzetben még az is előfordulhat, hogy a meglévő bank ad az előtörlesztési díjból valamilyen kedvezményt azért, hogy ott maradjunk náluk az új hitellel is.

Összegzés

A hitelkiváltás nem egy ördögtől való dolog, inkább tekintsünk rá úgy, mint egy lehetőségre. Érdemes időnként felülvizsgálni meglévő kölcsöneinket és szétnézni a piacon. Ez nem kerül semmibe, maximum némi időt kell ráfordítanunk. Ráadásul semmilyen kötelezettséggel sem jár az ajánlatok bekérése. Ha pedig találunk a meglévő kölcsönünknél jobb ajánlatot, akkor elindíthatjuk a folyamatot. Ezzel pénzt spórolhatunk, vagy éppen csökkenthetjük a kamatváltozás kockázatát.