5 kérdés és válasz a csok plusszal és a hitelpiaccal kapcsolatban

Elindult a csok plusz, ugyanakkor a nagyobb városokban nem érhető már el a régi családi otthonteremtési kedvezmény. A lakásvásárlás előtt állók erről a két újdonságról biztos hallottak már, de számos más változás is történt 2024. januárjában. A rengeteg változás, módosítás nehezen átlátható még egy szakembernek is, nemhogy egy laikus lakáskeresésben lévő személynek.

Az új helyzetben nagyon sok kérdés merül fel, az ezekre adott válasz pedig több millió forintot érhet egyes családoknak, lakásvásárlóknak.

1. Csak támogatott hitelnél lehet elég a 10% önerő?

A csok plusz mellet az egyik nagyobb újdonság, hogy a fiatalok első lakásuk megszerzésekor akár 10% önerővel is kaphatnak lakáshitelt. Vagyis a bank akár a vételár 90%-át megfinanszírozza lakáskölcsönből. Ez az újdonság, lehetőség a köztudatban erősen összekapcsolódott a sok plusszal, ami nem meglepő, hiszen a kedvezménnyel kapcsolatos bejelentéseknél többször megemlítették az önerővel kapcsolatos változásokat is.

Ugyanakkor a valóság kicsit más, a 10% önerő az alábbi feltételek teljesülése esetén lehet elégséges:

• Az adósnak 41 évesnél fiatalabbnak kell lennie. Amennyiben van adóstárs is a hitelügyletben - például házastárs, élettárs... -, akkor neki is meg kell felelnie ennek az elvárásnak.
• Az igénylőnek és az adóstársaknak nem lehet, lehetett korábban 50%-ot elérő tulajdoni hányada lakóingatlanban. Kivételt képez az az eset, ha olyan lakásban van tulajdona az igénylőnek, melyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel.

Az előírások között nem szerepel a csok plusz kölcsön semmilyen formában. A fenti két feltétel teljesülhet egy piaci hitel esetében is, sőt elképzelhető, hogy valaki csok plusz-kölcsönt vesz fel, de nem felel meg a kedvezményes önerőre vonatkozó előírásoknak. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy a jogszabályi előírások mellett a bankok egyedi előírásokat is támaszthatnak az érdeklődőkkel szemben a kedvezőbb önerő biztosításhoz. Sőt, olyan bank is lehet, ahol egyelőre nem is lesz elérhető lakáskölcsön 10 százalékos önerő mellett.

2. Mit jelent az első közös lakás a csok plusznál?

A támogatott hitelről szóló rendeletben nevesítve van, hogy mikor minősül egy lakásvásárlás első közös lakásszerzésnek.

„első közös lakásszerzők: azok a házastársak, akik a lakás építésére vagy vásárlására irányuló kölcsönkérelmük benyújtásakor vagy azt megelőzően Magyarország területén nem rendelkeztek ugyanabban a lakásban mindketten tulajdonjoggal, és erről nyilatkozatot tesznek;”

De miért fontos ez? Első közös lakásvásárlás esetén a vételár nem haladhatja meg a 80 millió forintot. Ha nem első közös lakásról beszélünk, akkor a vételárkorlát 150 millió forint lenne.

Ha nem első közös lakást vásárol a házaspár, akkor viszont elvárás, hogy az új ingatlan vételára meghaladja a meglévő - korábban meglévő - lakás értékét. (Ha a korábbi ingatlan nem kizárólag a házaspár tulajdonában volt, akkor a tulajdoni hányadukra jutó értéket kell meghaladnia az új otthonuk vételárának.)

Vagyis bizonyos esetekben előny lehet az első lakásszerzés, más esetben viszont hátrányt jelenthet. Azt azonban ki kell hangsúlyozni, hogy a csok plusz szerinti első közös lakásvásárlással nem jár feltétlenül együtt az önerőre vonatkozó kedvezmény. A 10 százalékos önerőhöz más feltételeket kell teljesíteni.

3.Csak gyermekvállalás esetén jár a csok plusz? Mi a helyzet a meglévő gyerekekkel?

Ellentétes hírek keringenek arról, hogy a csok+ esetében a meglévő gyermekekre jár-e a kedvezmény, vagy sem. Nem csoda, hogy ez nem egyértelmű, hiszen van olyan szempont, aminél számítanak a meglévő gyermekek is.

1. Azt mindenképpen le kell szögezni, hogy a kölcsön igényléséhez gyermeket kell vállalni: az a házaspár, amelyik nem vállal újabb gyermeket csak piaci kölcsönt igényelhet.
2. A kölcsön maximális összege kapcsán is lényeges a gyermekszám. Egy gyereknél 15 millió forint, kettőnél 30 millió forint, míg legalább háromnál 50 millió forint lehet a kölcsönösszeg felső határa. A maximális hitelösszeg szempontjából a meglévő és a vállalt gyerekek számának összege számít, vagyis itt a meglévő gyerekek száma is lényeges.
3. A kölcsön kamata legfeljebb 3% lehet, ugyanakkor ezen felül még további kedvezmények is kapcsolódhatnak a hitelhez a futamidő alatt született gyermekek után. Az első baba érkezésekor kérhető a törlesztési kötelezettség egy éves felfüggesztése. (A futamidőt meghosszabbítják annak érdekében, hogy a szüneteltetést követően ne emelkedjen meg a havi fizetnivaló.) A második gyermektől minden baba érkezésekor 10-10 millió forintot elengednek a fennálló tartozásból. Ezen kedvezményeknél csak a futamidő alatt született babák számítanak.

4. Vidéken is elérhető a csok plusz? Milyen támogatásokkal kombinálható?

A csok a nagyobb városokban már nem elérhető 2024-től, ezeken a településeken az idei évtől a CSOK Plusz igényelhető.

Ugyanakkor az 5 ezer főnél kevesebb lakosú, úgynevezett preferált kistelepüléseken a Falusi CSOK megmaradt, sőt az elérhető vissza nem térítendő támogatás összege még emelkedett is. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az érdeklődőknek választania kellene a falusi csok és a csok+ közül. A kistelepüléseken ugyanis mindkét támogatási forma elérhető. A falusi csokot és a csok pluszt is kihasználhatja az, aki egy preferált kistelepülésen szeretné megvalósítani lakáscélját. (Természetesen, ha teljesülnek a támogatáshoz kapcsolódó előírások.)

A falusi csokhoz kapcsolódhat egy másik támogatott kölcsön is, az úgynevezett csok-hitel. Ez egy kisebb összegű - legfeljebb 10/15 millió forint - kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamatozású hitel. Ezen kölcsön csak akkor igényelhető, ha Falusi csokot igényelne az érdeklődő. Ez a támogatott hitel azonban nem kombinálható a csok plusszal.

Vagyis a csok plusz kombinálható a Falusi CSOK-kal, ha preferált kistelepülésen fekszik a célingatlan. Ugyanakkor a régi csok-hitel és a csok+ együtt nem igényelhető.

A magasabb összeg miatt jó eséllyel a gyereket vállalók a falusi csok mellé csok pluszt fognak kérni. Azok viszont a régi kisebb összegű támogatott hitelt fogják választani, a falusi csok mellé, akik csak meglévő gyerekeik után használnák ki a vissza nem térítendő támogatást.

A Babaváró hitel még egy érdekes támogatási forma. Ez a kölcsön igényelhető a falusi csok, vagy épp a csok plusz mellett is. Sőt, ugyanazon futamidő alatt született gyermek mind a három konstrukció esetén számít, vagyis jár a hozzá kapcsolódó kedvezmény.

Egy példán keresztül nézzük meg, hogy mit is jelent ez: egy gyermektelen házaspár új lakást vásárolna egy preferált kistelepülésen és két babát vállal hozzá. Igényelnek 4 millió forint Falusi CSOK-ot, 30 millió forint csok plusz-kölcsönt és 11 millió forint Babaváró hitelt. A legérdekesebb, ha megvizsgáljuk, mi történik, ha megszületik a második baba.

• Ezzel teljesül a falusi csokhoz tett gyermekvállalás.
• A csok plusz kapcsán is teljesül a gyermekvállalás és még elengednek 10 millió forintot a fennálló tartozásból.
• A Babavárónál pedig elengedik a fennálló tartozás 30 százalékát.

Vagyis ugyanazon gyermekkel három támogatásnál is kedvezményt lehet elérni.

5. Aki korábban csokot igényelt, az kaphat most csok pluszt?

Természetesen sokan érdeklődnek az új csok plusz iránt úgy, hogy korábban a régi családi otthonteremtési kedvezményt már kihasználták. Ebben a helyzetben nem kell feltétlenül lemondani az új támogatásról, de szem előtt kell tartani néhány fontos feltételt.

Először is nagyon fontos, hogy a csok pluszt kizárólag új lakáscélhoz lehet igénybe venni. A korábbi lakáscélra utólagosan már nem lehet kihasználni a kedvezményt még akkor sem, ha az ahhoz felvett csokot visszafizeti az érdeklődő. Ha például korábban vásárolt a házaspár egy lakást, akkor arra a vásárlására utólag nem igényelhető csok plusz. Viszont ezen lakás bővítésére már igénybe vehető az új támogatott hitel, ha megfelel a pár a feltételeknek.

De mi lesz a sorsa az új csok plusz igénylésekor a korábban kihasznált támogatásoknak:

• A vissza nem térítendő támogatásnál nagyon fontos, hogy van-e vállalt gyermek és az teljesült-e már. Amennyiben nem volt vállalt gyermek a csok igénylésekor - vagy az a vállalás már teljesült -, akkor nem keletkezik visszafizetési kötelezettség, a kapott támogatás megmaradhat.
• Amennyiben vállalt gyermekre igényelték korábban a CSOK-ot és a vállalás nem, vagy csak részben teljesült, akkor a még meg nem született babára járó csok összegét büntetéssel növelten vissza kell fizetni az állam felé. Ezt követően igényelhető új lakáscélra a csok plusz.
• Amennyiben a csok mellé korábban támogatott hitelt is igényelt a pár, akkor is jogosult lehet a család az új csok pluszra. Jelen esetben az a feltétel, hogy a még meglévő korábbi támogatott hitelhez kapott kamattámogatást a pár rendezze az állam felé és ezzel egy időben a kérdéses régi hitel kamata is megemelkedik, vagyis a törlesztőrészlet is megnő. (Természetesen ez utóbbi hatást elkerülendő a kölcsön fennálló tartozását vissza lehet fizetni a bank részére.)

Összegzés

Minden élethelyzet más és más, számos érdekes kérdés merülhet fel a csok plusszal kapcsolatban, melynél egyedi kérdések felmerülhetnek. Ezen kérdéseken, válaszokon több millió forint múlhat, éppen ezért érdemes minél többet megtudni az igénylés előtt a kölcsönnel kapcsolatban. Remek lehetőség erre a Bankmonitor ingyenes webinárja, ahol a fentiekhez hasonló kérdésekre adnak választ a szakértők. Sőt, bárki felteheti saját egyedi kérdését is. A webinár január 17-én 18 órakor kezdődik, a rendezvényre itt lehet regisztrálni.