Tisztelt Ügyvéd Úr!

Kérdésem a következő: Feleségem házasságkötésünk után szüleitől ajándékba kapta szülei ingatlanjának ½ tulajdoni hányadát, az ajándékozási szerződésben is kizárólag az ő neve szerepel. Ennek tetőterét közösen építettük be, és majd 25 éve ott élünk. Jelenleg válóper szélén állok, és nem tudom, mire számíthatok. Az ingatlannak nem vagyok tulajdonosa, viszont az építkezésbe rengeteg pénzt fektettem. Mik az esélyeim a válóper során? Kaphatok tulajdonjogot?

Köszönettel:

Bertalan Krisztián

Tisztelt Bertalan Krisztián!

Az ajándékozási szerződéssel az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy a saját vagyonát csökkentő módon valamilyen vagyoni juttatást ad egy másik személynek. Az Ön esetében feleségének szülei voltak az ajándékozók, és a szerződésben is kizárólag felesége szerepel megajándékozottként. Az ingatlan ½ tulajdoni hányada ebben az esetben úgynevezett ági vagyon, amely az ajándékozással felesége tulajdonában került, a jövendőbeli értékével együtt. Más kérdés, hogy Ön feleségével közösen beépítette a tetőteret: mindez már a házastársi vagyonközösség részét képezi. A ráépítéssel Ön valamilyen arányban tulajdonjogot szerzett, azonban ez jelenleg ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonjog. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy nem létezik ez a tulajdon: külön kell választani azt a tulajdonjogot, amely valójában létezik, és azt a tulajdonjogot, amely be is van jegyezve, hiszen az ingatlan nyilvántartás csupán regisztrálja a tulajdonjogot. A válóperben a vagyonmérleg felállítása során ingatlanforgalmi szakértő fogja megállapítja, hogy a műszaki tartalom felépítése milyen értéket képvisel. Az Ön ráépítése kapcsán keletkezett értéknövekményt összehasonlítják a teljes ingatlan értékével, amelyből kiderül, milyen arányban szerzett Ön tulajdonjogot a házassági életközösség alatt. Ezt beállítják a házastársi vagyonmérlegbe, és amikor a válóperben egymással elszámolnak, kérheti a tulajdonjog bejegyzését, pénzbeli megváltását, vagy éppen a közös árverést. Ekkor már a közös tulajdon megszüntetésének a szabályai érvényesek.

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Osztatlan közös tulajdonban lévő házunknak ¾ tulajdoni hányaddal vagyok tulajdonosa, és el kívánom adni az épületet. A vevő, aki jelentkezett, csak egyben venné meg a házat, és szép pénzt is adna érte, viszont a tulajdonostárs nem hajlandó megválni saját részétől. Ő ráadásul nem is lakik az ingatlanban, és csak egy külön bejáratú, egyszobás kis földszinti helyiség tulajdonosa. Rá lehet-e valamilyen módon kényszeríteni, hogy velem együtt adja el a saját részét, arra hivatkozva, hogy az ingatlan egyben lényegesen értékesebb, darabokban viszont csak elkótyavetyélni lehet.

Köszönettel:

Fazakas Edit

Tisztelt Fazakas Edit!

Más tulajdoni hányadát nem lehet eladni, és erre rákényszeríteni sem lehet senkit. Egyedül a közös tulajdon megszüntetése iránt indíthat pert. Ennek megvalósítása csak egy nagyon türelmes vevővel lehetséges, aki kivárja, míg a közös tulajdont a bíróság akként szünteti meg, hogy Ön magához válthassa a teljes ingatlant, azaz kifizethesse az ¼-edes tulajdonost, és utána eladja az ingatlant. Ebben az esetben a vevővel köthet előszerződést is, amely alapján Ön a vételár egy részét előre megkapja, hogy abból megválthassa a kisebbik tulajdoni hányadot.

A másik lehetőség, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó perben helyt ad annak a keresnek, amely az árverés útján történő értékesítést kéri, hiszen a kisebbségi tulajdonos nem is lakik az ingatlanban. Ezen az árverésen a vevő jelentkezhet, és az árverésen megfelelő áron megveheti az ingatlant.

Ha a bíróság nem rendeli el a közös tulajdon megszüntetését, akkor az ingatlan egyben történő eladása a tulajdonostárs hozzájárulása nélkül lehetetlen marad. Olyan módot a bíróság nem választhat a közös tulajdon megszüntetésére, amely ellen valamennyi tulajdonos tiltakozik.

Javaslom, hogy amennyiben pert indítana, ne árverés útján történő megváltást kérjen, hiszen azzal rosszabbul járhat, mivel az ingatlant áron alul megveheti bárki, és az a vevő is olcsóbban juthat az ingatlanhoz, aki egyébként jó árat adna érte