Általános ingatlanszakmai tapasztalat, hogy hazai lakástulajdonosok többsége eladás előtt nem újítja fel otthonát, sőt általában még a takarítást sem végzi el kellő alapossággal. Még nem értük el az ingatlanpiaci tudatosság olyan fokát, mint ami az Európai Unió nyugati felére jellemző, ahol az ingatlanirodák feladatkörébe tartozik a „staging”, vagyis az értékesebb házak, lakások felkészítése az eladásra. A vevőre váró ingatlanokat kifestik, alaposan kitakarítják, a feltűnő hibákat kijavítják, és nyitott hétvégéken mutatják meg az érdeklődőknek.

Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője szerint a hazai piacon nagyobb felújítási munkákat leginkább csak az üzleti céllal vásárolt lakások esetében végeztetnek el a tulajdonosok. Pedig a fővárosban és környékén lévő otthonok meghirdetése előtt is vannak olyan felújítási teendők, amelyeket megéri elvégezni, hiszen ez a költség megtérül, és könnyebben találunk vevőt.

Csak arra költsünk, ami megtérül © sxc.hu

Mielőtt eladnánk lakásunkat vagy házunkat, a konyha és a fürdőszoba felújítása a legjobb üzlet, legalábbis a megkérdezett szakértők szerint. Véleményük egybecseng az amerikai ingatlan-értékbecslők szövetségének felmérésével, amely szintén e két helyiség kisebb felújítását minősítette a legjobban megtérülő befektetésnek. Tényleg nem érdemes milliókat költeni. A fürdőszoba, konyha állapota Valkó Dávid szerint is döntő tényező lehet az értékesítés során, ugyanakkor vigyázni kell arra, nehogy túlzásokba essünk. A saját ízlésünknek megfelelő burkolat adott esetben akár még nehezítheti is a lakás értékesítését. A könnyen cserélhető dolgok, a mosdó, csaptelepek cseréjét érdemes az új tulajdonosra bízni. Ha mégis rászánjuk magunkat egy alaposabb felújításra, érdemes odafigyelni arra, hogy semleges, népszerű színeket használjunk.

Magyar Tamás, az elsősorban nagy értékű budai lakások és villák értékesítésével foglalkozó Buda Gold Ingatlaniroda szakértője szerint elegendő, ha a konyha, fürdőszoba megfelelő műszaki állapotban van, és elegendő csak kisebb esztétikai beavatkozásokat végezni. Tapasztalatai szerint a vevő a beköltözés után gyakran még a legdrágább és kiváló minőségű konyhai berendezéseket, a legszebb burkolatot is lecseréli.

Az a legfontosabb, hogy a nagyobb esztétikai hibákat kijavítsuk. Zsidákovics Csaba, a Fokföld Ingatlaniroda ügyvezető igazgatójának az a véleménye, hogy elég az optikai tuning, a zsírfoltos csempék, mosogató, elhasznált kád cseréje. A családi házaknál viszont akár új fürdőszoba, mellékhelység kialakítása is megtérülhet. Hermann Csilla, a Császper Ingatlanközvetítő Irodalánc tulajdonoa úgy látja, az új fürdőszoba kényelmesebbé teszi a házat, és a nagy barkácsáruházak kínálatából válogatva, négy-ötszázezer forintból kivitelezhető. Ugyanakkor tapasztalatai szerint nem jellemző, hogy a Budapest környéki eladók hasonló befektetésekkel próbálnák javítani az ingatlan eladhatóságát.

Vízbe ruházni

Jó befektetés az alagsori helyiségek felújítása is. Hermann Csilla szerint a  tíz évnél öregebb házak mindössze tíz százalékában, míg az öt évnél fiatalabb ingatlanok mintegy kilencven százalékában az alagsort, pincét edzőteremmé, buliszobává alakítják. A pince renoválása 700–800 ezer forintból kivitelezhető, és teljes egészében beépíthető az ingatlan árába, hiszen növeli a ház hasznos alapterületét.

Kiváló befektetés az esővíz-hasznosítás is, hiszen a leendő vevők sokat megtakaríthatnak azzal, ha kertjüket nem a mind magasabb díjú vezetékes vízzel kell öntözniük. Korszerű, műanyag, 160 négyzetméteres házhoz és ezer négyzetméteres kerthez való esővízgyűjtő és szivattyú a kerti munkálatokkal együtt már 400 ezer forintért beszerelhető (az ár természetesen a kert méretétől és az eső mennyiségétől függ), ám bátran felfoghatjuk ennél nagyobb értéknövelő tényezőnek is, amikor eladásra váró házunk kínálati árát a környékbeli választékkal összevetjük.

– A legtöbb kis felújítás magasabb megtérüléssel érvényesíthető az eladási árban – állapítja meg Sátori Sándor ingatlanszakértő, egyetemi adjunktus. A lakás műszaki állapota határozza meg, hogy milyen felújítási munkát érdemes elvégeznünk, mielőtt használt ingatlanunkat eladjuk. Döntő, hogy az ingatlan mikor épült, milyen megoldásokat alkalmaztak az építéskor, valamint a karbantartás, üzemeltetés hogyan, milyen színvonalon történt.

Érdemes lecserélni a régi mosdót © sxc.hu

Elképzelhető, hogy a fürdőszobai mosdó egyszerűnek tűnő cseréje a teljes lakáson belüli víz- és csatornarendszer felújításával végződik, mert a régi rendszerrel nem lehet összehozni az új szabványokat. Ugyanígy egy egyszerű tűzhelycsere az elektromos rendszer teljes felújítását is igényelheti. Ilyenkor a teljes felújítást már célszerű az új tulajdonosra bízni, amikor is már az ő igényei szerint történhetnek a felújítási munkálatok.

Figyelemmel kell lenni arra is, hogy milyen típusú munkálatok végezhetők el az ingatlan „lakott” állapotában, kiköltözés nélkül, mert az ideiglenes szállás, a bútorok tárolásának költségei esetlegesen magasabbak lehetnek, mint az elvégzendő felújítási munkáé. Vannak olyan munkálatok is, amelyeknek kisebb a költsége, és akár mesteremberek bevonása nélkül is elvégezhetők, de gyorsítják az eladást. Ebben az esetben ugyan nem beszélhetünk a költségek megtérüléséről, viszont az értékesítési idő rövidítése is fontos, hiszen ma egy budapesti használt lakás átlagosan 8 hónapig van a piacon.

Kisebb, esztétikai jellegű festés-mázolás mindenképpen javasolt. A vevő így jobb benyomást szerez a lakásról, hiszen a repedések és foltok akár el is téríthetik a vásárlástól – mondja Sátori Sándor. Ezt még akkor is érdemes elvégezni, ha tudjuk, az új lakó úgyis a saját ízlése szerint fogja átfesteni, áttapétázni az otthonát. Alapvető az átfogó takarítás, a felesleges kacatok eltávolítása és a ház vagy lakás alapos szellőztetése, utóbbi közvetlenül az érdeklődők érkezése előtt. A ház külső látványa is hathat a vevőre, így a családi házak meghirdetése előtt érdemes a kertet is rendbe tenni. A ház külső festésére, szigetelésére szintén érdemes pénzt és időt szánni. Drágábban ugyan nem adhatjuk el az ingatlant, ám a korszerű hőszigetelés hiánya eltántoríthatja a vevőket.

Igazi pénznyelők

A padló- és falburkolatok cseréjére szánt összeg kidobott pénz, hiszen lehetetlen olyan csempét, járólapot választani, amely mindenkinek tetszik – sorolja tapasztalatait Németh Éva, a City Cartel ingatlanreferense, aki szerint végül vagy engedni kell az árból, vagy meg kell várni azt a vevőt, akinek hasonló az ízlése. A szakember a műszaki felújítást, azaz a gáz- és vízvezetékek cseréjét is kényelmetlen és nagy feladatnak tartja, hiszen ez a munka a falak megbontásával kezdődik, ami után kőművesre, szobafestőre van szükség. A gáz-, víz- és fűtésrendszer felújítása legfeljebb a kisméretű lakásoknál térül meg, és még ezeknél is csak akkor, ha mélyen áron alul sikerült hozzájutni az ingatlanhoz.

Az alagsorban elhelyezett úszómedence pár éve még értéknövelő tényező volt, mára viszont a magas fenntartási költségek miatt elriasztja a vásárlókat – mutat rá a luxus hátrányára Magyar Tamás. Az ilyen medencéket a legtöbbször befedik, és inkább egy tornaszobát, játszószobát alakítanak ki a helyükön. A kerti úszómedence ugyanakkor még mindig sláger. A megkérdezett szakemberek mind egyetértettek abban, hogy nem érdemes költenünk a családi házak nyílászáróinak cseréjére, mert a magyar ingatlanvásárlók vajmi kevéssé érdeklődnek az ilyen kérdések iránt.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség