A keresletet visszafogó hatásokról a piaci szereplők már 2006-ban értesülhettek, a lakosság pénztárcáján az idei évben érződnek majd jobban a bekövetkezett folyamatok: az első emelt összegű energiaszámlák kézhezvétele, a jövedelmek csökkenése aligha erősíti majd a valós vásárlóerővel rendelkezők táborát, miközben továbbra is a levegőben lóg a várható ingatlanadó kérdése, melyről az elemzés készítésének pillanatában még nem sok konkrétumot tudni - áll a Duna House legfrissebb elemzésében.

Az elemzés szerint a jelenlegi információk alapján idén aligha várhatók olyan, a piacot jelentősebben megmozgató és potenciális keresletnövelő intézkedések, mint például az államilag támogatott hitelek kedvezményezetti körének bővítése, vagy a forgalmi és személyi jövedelemadó kulcsok átalakítása, vagy akár a reáljövedelmek növelésének irányába ható bármilyen intézkedés.

A vásárlók fele újépítésű lakásban gondolkodik © hvg.hu

Noha a pénzintézetek közötti verseny egyre könnyebben elérhető és kedvező kondíciókkal kecsegtető hitelkonstrukciók megjelenését eredményezte és eredményezi a piacon, több esetben lehetőséget biztosítva az önerő nélküli vásárlásra, az elmúlt néhány hónap tapasztalatai alapján állíthatjuk, hogy a háztartások megfontoltabbak lettek, kevesebben jelennek meg a piacon vásárlási szándékkal – akik viszont igen, a korábbinál nagyobb alapterületű lakást keresnek, és több pénzt is hajlandóak áldozni a vásárlásra. Mindez már követhető is a beruházók viselkedésében: a korábbi garzon-túlsúly helyett ma már zömében 1,5-2 szobás lakások alkotják a kínálati mix döntő többségét. Mindez jól követhető különösen a főváros tekintetében, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint az új lakások átlagos alapterülete Budapesten közel 8 négyzetméterrel, 69,5 néygzetméterre növekedett, valamint közel 6 százalékkal csökkent a 60 négyzetméter alatti lakások részaránya, a 100 négyzetméter felettieké pedig éppen ennyivel nőtt.

Hogyan alakulnak az árak?

Mindeközben a kínálat különösen a fővárosban, de vidéken is igen nagy: becsélések szerint csak Budapesten több ezer, már elkészült új lakás várja leendő tulajdonosát, a használt ingatlanok tekintetében pedig még nagyobb a kínálat.

A használt lakások piacán a kínálat bősége mellett megfigyelhető az eladni kívánt ingatlanok túlárazása, sok esetben az eladók a piacinál indokoltnál akár 10-20 százalékkal magasabb áron próbálják meg értékesíteni lakásukat – belekalkulálva az esetleges korábbi felújítási költségeket, valamint a lakás számukra eszmei felárát. Mindez azt eredményezi, hogy különösen a vásárlók által igen preferált zónákon kívül az eladó lakások egy része „beragad” és tulajdonosaik az eladás érdekében az ár mérséklése mellett fognak dönteni. Így a divatos utcák és kerületek kivételével a lanyhább kereslet miatt várhatóan reálértékben csökkenésnek indulnak az árak, különösen az utóbbi hetekben kiemelt médiafigyelmet kapó panelek körében, ahol különösen a nagy alapterületű lakásokból várható a kínálat jelentős növekedése.

Ugyanakkor továbbra is lesznek olyan részterületei a piacnak, ahol az eladók tartani tudják az árakat, jó példa erre a tervezett fővárosi kormányzati negyed környéke, ahol ha tömeges áremelés még nem is történt, az eladók várakozásai miatt egyre szűkebb sávban nyílik lehetőség az alkudozásra. Ez a trend azonban könnyen visszájára fordulhat: a remélt áremelkedés miatt többen dönthetnek úgy, hogy piacra dobják lakásukat amely visszább veti az árak esetleges emelkedését. Összességében az elemzés a használt ingatlanok piacán nominálisan stagnálást, reálértékben árcsökkenést valószínűsít.

Az új építésű lakások piacán is széles a kínálat, azonban egyrészt az építkezési kedv csökkenése, másrészt az új lakásokra felvehető hitelek és támogatások előnyösebb volta, valamint a potenciálisan erősebb kereslet (a vásárlók több, mint 50 százaléka új építésű lakásban gondolkodik) jobban kiegyensúlyozhatja a megszorítások miatt bekövetkezendő keresletcsökkenést.  Egyes, inkább a divatos belvárosi telkeken építkező beruházóknak így arra is lehetősége lesz, hogy emelje az árakat, részben a külföldi keresletre is alapozva.

Az árak emelése irányába hathat a növekvő infláció, valamint az építőanyag árak, illetve az alkalmazott munkások közterheinek növekedése, de a még mindig meglévő túlkínálat, és az abszolút értékben kisebb kereslet itt is egyensúlyozó szerepet tölthet be, így az új építésű lakások esetében általánosságban inkább stagnáló árszintre számíthatunk.

A finanszírozási lehetőségek tekintetében arra számíthatunk, hogy éppen a jövedelmek várható csökkenése miatt még nagyobb kereslet mutatkozik majd a lakáshitelekre, a tavalyinál is többen fognak önerő nélküli (vagy állami támogatással kombinált) hiteleket keresni, és a törlesztőrészlet nagysága még fontosabb szemponttá válik; a háztartások teherbíró képességének csökkenése miatt a futamidők megnőnek, a megszokott 20-25 évről akár 30 évre is.