1. Bővülő választék - túlkínálat nélkül

Az egész kelet-közép-európai régió jelentős kínálatbővülés előtt áll, 2008--2010-ben minden piacon nagyobb volumenben adnak át új irodát, mint a megelőző években, és ez alól Budapest sem kivétel, jósolja Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis igazgatója. Becslése szerint az idén 220-240 ezer négyzetméternyi új iroda kerül a piacra. A DTZ ügynökségi vezetője, Stephen Morris úgy látja, hogy ugyanennyi lesz a 2009-es eredmény, és mindketten úgy vélik, számos tervezett beruházást átütemeznek 2010-re. (Ha a beruházók bejelentett terveit összeadjuk, akkor 400 ezer négyzetméternyi irodát kellene átadniuk 2009-ben.) Az óvatosság következményeként nem alakul ki túlkínálat, de a kihasználatlanság emelkedésére kell felkészülni, ami tovább élesíti az amúgy is feszes versenyt a fejlesztők között.

A legnagyobb bérlők a pénzügyi és telekommunikációs cégek, valamint olyan nyugat-európai középvállalatok, amelyek itt működtetik call centereiket vagy shared service centereiket. A kormányzati negyed fiaskója miatt az állami cégek érdeklődésére számít a modern irodapiacon Ivan Mittler, a Jones LangLasalle irodabérbeadási vezetője.

2. Divathelyszínek: a Váci út és Dél-Budapest

Budapest belvárosa nem alkalmas komoly irodapiaci fejlesztésekre, és a főváros sem ilyen sorsot szánt a belső kerületeknek. Minden megkérdezett egyetért abban, hogy a legkomolyabb fejlesztések a következő években is a XIII. kerületben, azon belül is a Váci út mentén zajlanak majd, de felzárkóznak a dél-budapesti kerületek is. Az utóbbi a pesti VIII., IX. és a budai XI. kerület összefoglaló neve (a beruházások listáját lásd táblázatunkban), ahol még bőven vannak szabad területek, és jó a tömegközlekedés, fogalmaz Tomor Enikő, a Cushman&Wakefield szakértője. A VIII. kerület a külső körgyűrű beruházásai, majd a Corvin sétány irodafejlesztése révén lett jelentős helyszín. Stephen Morris „forró területnek” nevezi a megújuló városrészt, hiszen a Wallis és a Biggeorge’s is új irodaépületeket tervez a környékre. A IX. kerület jórészt a Millenniumi Városközpontnak és az Üllői úti folyosónak (HVG Ingatlan 2007. szeptember) köszönheti az ingatlan-tanácsadók figyelmét, amíg a XI. kerület fejlesztői az 4-es metró forgalomnövelő hatására építenek.

„Az irodapiac jellemzően a főváros tömegközlekedési ütőerei mentén fejlődött, most azonban úgy tűnik, az ingatlanfejlesztők megelőzték a várost. A komoly kérdés az, hogy a sok projekt esetében beárazott és beígért infrastrukturális fejlesztések tényleg időben lezajlanak-e” - mondja Konthur Adrienn.

3. Maradnak a bérleti díjak

A bérleti díjak nominálértéke változatlan marad a következő egy-két évben. Az átlagos fővárosi bérleti díj évek óta ugyanannyi: 12-16 euró havonta és négyzetméterenként. Az egyetlen növekedést mutató rész Budapest központi üzleti negyede, ahol ez idő alatt 18-ról 22-25 euró/négyzetméter/hó árra nőtt a díj.

A fejlesztők komoly árversenyre kényszerülnek, azonban a bérleti díjaknak van természetes alsó korlátja. Sok projekt esetében ma már itt mozog az ár, így csökkenésre még a nagy kínálat ismeretében sem nagyon számíthatunk, véli a CB Richard Ellis vezetője. Ahol a verseny megmutatkozhat, az a javuló minőség, a több szolgáltatás, a gazdaságosabb üzemeltetés, a racionális energia-felhasználás, vagyis az üzemeltetési költség folyamatos faragása. A DTZ szakértője szerint azonban, ha túl sok irodaház épül egy adott területen, a verseny rákényszeríti a bérbeadót, hogy az árból is engedjen.

4. Zöld irodák

A nyugat-európai kereskedelmi ingatlanpiac már egy éve az energiatakarékos épületműködtetés, valamint a zöld épületek lázában ég (HVG Ingatlan, 2007. november), ám a hazai piacon csupán néhány beruházó alkalmaz környezettudatos megoldásokat. Ilyen az esővízzel való öblítés a mellékhelyiségekben, a napkollektorok felszerelése vagy a fűtés geotermikus energiával. Stephen Morris szerint a piaci szereplők ugyan csak az elmúlt hónapokban kezdtek beszélni róla, ám 2009-re, amikor az EU károsanyag-kibocsátást szabályzó előírásai életbe lépnek, már égetővé válik a kérdés. A zöld építés fő problémája a megtérülés, mivel a bérlők nem fizetnek magasabb havi díjat azért, mert „fenntartható” épületbe költöznek. Így csak az alacsonyabb rezsi ígéretével lehet megfogni őket. Minden olyan megfontolás, ami a ház gazdaságosabb üzemeltetése felé mutat, hamar sztenderddé válik a fejlesztői piacon, mondja Konthur Adrienne. A legtöbb esetben ez valamilyen környezetbarát megoldást jelent, ám nem a zöld divat, hanem a piaci környezet szigorú racionalitása szüli.

5. Megfontolt befektetések

Tavaly az összes ingatlanbefektetés 45 százaléka az irodapiacon zajlott Magyarországon, és ez az arány egész Európában jellemző volt. Az irodaház továbbra is hosszú távon értékálló befektetési kategóriának ígérkezik, de megfigyelhető, hogy az intézményi befektetők válogatósabbá váltak mind az elhelyezkedést, mind a bérlői összetételt, mind az ingatlan műszaki paramétereit illetően, mondja Furulyás Ferenc, a Jones Lang Lasalle szakértője. A piacok jelenlegi kedvezőtlen állása miatti bizonytalanság óvatosságot szült: fontos az adott épület értékelése termékként, a piac alapos elemzése és az adott ház jövedelemtermelő képességének a vizsgálata is, teszi hozzá Konthur Adrienn. A Cushman&Wakefield adatai szerint továbbra is a külföldiek uralják a befektetési piacot. A tavalyi vásárlók 70 százaléka brit, osztrák és német cég volt, 25 százalékuk pedig francia, amerikai és ausztrál. Az elmúlt években tapasztalható, stabil hozamcsökkenés megállt, sőt, az év végéig mérsékelt hozamnövekedés várható.