1. A vételi ajánlat

Ha már megvan a kiválasztott lakás vagy ház, amit meg akarunk venni, és meg is állapodtunk szóban az árról a tulajdonosokkal, akkor következik az írott vételi ajánlat, vagy egy szándéknyilatkozat megfogalmazása. Ezekben az iratokban rögzítjük azt, hogy mennyit is kínálunk a szóban forgó ingatlanért, illetve milyen határidőket szabunk mind a vételár kifizetésének, mind a kiköltözésnek.

Jó esetben a vevő és az eladó már előre megtárgyalta a fontosabb kérdéseket, a vételi ajánlatba vagy szándéknyilatkozatba pedig már a megállapodás szerinti feltételek kerülnek, de olyan is előfordulhat, hogy valóban ezekkel az iratokkal teszünk vételi ajánlatot, amit az eladók vagy elfogadnak, vagy visszautasítanak. Ha ingatlanirodán keresztül vásárolunk, akkor mindenképp ki kell töltenünk ezeket a papírokat, az irodák pedig el is szoktak kérni kétszázezer forintot egyfajta előfoglalóként, hogy ezzel jelezzük szándékunk komolyságát. Ez az összeg végül beszámít a vételárba, ha tényleg eladják nekünk a lakást, ha nem, akkor visszakapjuk, de ha a vevő gondolja meg magát a vételi ajánlat után, akkor elveszti a kétszázezret. Ezért fontos, hogy csak olyan lakásra tegyünk vételi ajánlatot, amit tényleg meg akarunk venni!

MTI / Mohai Balázs

2. Mi maradjon a lakásban?

Ha adtunk írásos szándéknyilatkozatot még az adásvételi szerződés előtt, már abba belefoglalhattuk azokat a tartozékokat és ingóságokat, amiket a kiköltöző eladók a lakásban hagynak, de a szerződésbe mindenképp írassuk bele, hogy mi marad a lakásban. A gondos eladók már akkor kitérnek erre, amikor a potenciális vevők még csak megnézik a kiszemelt ingatlant, de ha mégsem, akkor mindenképp kérdezzünk rá, mi marad, hogy úgy tudjunk számolni a költségekkel. Nem mindegy ugyanis, hogy teljes új konyhabútort, tűzhelyet és mosógépet kell-e vennünk, vagy elég csak egy asztalt beszereznünk.

Hogy ki mit hagyna a lakásban, az változó, de általában a beépített szekrények, vagy a kifejezetten a lakásba csináltatott, különleges alakú bútorokat szoktak maradni. Mivel a konyhabútorok is beépítettnek számítanak, ezért általában a konyhafelszerelést nem szokták magukkal vinni a kiköltözők, a legtöbben pedig a tűzhelyet, alkalmanként a mosógépet is a lakásban hagyják, mondván, az új lakásba majd úgyis vesznek újat. Ha vásárlás előtt el is adunk egy ingatlant, fontos, hogy ügyeljünk az arányokra: ha mi otthagytuk a tűzhelyet vagy mosógépet a vevőnknek, akkor kérjük mi is, hogy hagyják hátra nekünk, de ha visszük magunkkal, akkor felesleges, hogy kettő legyen. A lakásban maradó bútorokat viszont mindenképpen írassuk bele tételesen, szobánként a szerződésbe!

3. Előleg vagy foglaló?

Ha a kiszemelt lakásunkkal végre eljutunk az adásvételi szerződés megkötéséig, akkor a szerződéskötéskor foglalót kell adnunk a tulajdonoknak. Ez általában a lakás teljes árának tíz százaléka szokott lenni, ha viszont az eladók és a vevők úgy állapodnak meg, akkor lehet több is. Fontos azonban megjegyezni, hogy a foglalóra, akármennyi pénzről is van szó, különleges szabályok vonatkoznak: ha a szerződéskötés után a vevő úgy dönt, mégsem veszi meg a lakást, akkor a teljes foglalót elveszíti, ha viszont a tulajdonos gondolja meg magát, akkor a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.

Ez a szabály általában csak a foglalóként átadott pénzre vonatkozik, a lakás árának további részleteit már vételárrészletként szokás kifizetni, ami azt jelenti, hogy a szerződés felbontása esetén egyszerűen vissza kell adni az eredeti tulajdonosának. Fontos: azt, hogy mi a foglaló és a vételárrészlet, mindenképpen írjuk bele a szerződésünkbe!

Stiller Ákos

4. Mennyiért jutunk a pénzünkhöz?

Az ingatlan vételárának első részét, a foglalót általában készpénzben szokták kérni az eladók, ez pedig komoly fejtörést okozhat a vevőknek, ugyanis amellett, hogy nem tanácsos milliókat hosszabb ideig magunknál tartani, a pénz bankból kivétele is problémát okozhat, és akár jelentős összegekbe is kerülhet.

Ha tehát már megvan az adásvételi szerződés aláírásának időpontja, akkor mindenképp hívjuk fel a bankunkat, és kérdezzük meg, milyen feltételekkel tudnánk nagyobb összeget levenni a számlánkról. Amennyiben ötszázezer forintnál többet akarunk felvenni, úgy a legtöbb banknál legalább egy nappal korábban jeleznünk kell, hogy előkészítsék nekünk a pénzt. A személyes, bankban történő készpénzfelvételnek viszont kezelési költsége van, ezért előfordulhat, hogy olcsóbban jutunk hozzá a pénzhez, ha bankautomatából vesszük ki több részletben. Ebben az esetben a napi készpénzfelvételi maximumot kell megváltoztatnunk, ami szintén pénzbe kerül ugyan, de jóval kevesebbe, mint a banki kezelési költség. A tranzakciós díjak miatt figyeljünk azonban arra is, hogy a nagy összegű bankautomatás pénzfelvétel mennyibe fog kerülni. Mindenképp kérdezzünk rá, hogy melyik az olcsóbb megoldás, és számoljuk ki, miként járunk a legjobban, hogy legalább a banknak kevesebbet kelljen fizetni. Ha viszont ATM-ből veszünk fel, akkor semmiképp se az utcán tegyük!

5. Ügyvéd vagy közjegyző – kihez forduljunk?

Az adásvételi szerződés elkészítéséről a vásárlónak kell gondoskodnia, vagyis a vevő az, akinek fizetnie kell a szerződést elkészítő jogásznak. Ingatlan-adásvételi szerződést csak ügyvéd vagy közjegyző készíthet, az ő ellenjegyzésük nélkül ugyanis nem lesz érvényes a megállapodás. Nem mindegy azonban, hogy az illető mennyire jártas az ingatlanügyekben, illetve az sem, mennyiért vállalja a szerződés elkészítését.

Az ügyvédek általában a vételár százalékában szokták meghatározni a munkadíjukat, a közjegyzők munkadíjáról viszont jogszabály rendelkezik, ebben szintén az "ügyértékhez", adott esetben a lakás árához kötötték a pénzt. Ügyvéd vagy közjegyző választásánál fontos mérlegelni, hogy ki dolgozik olcsóbban, kit ismerünk, kiben bízunk meg, illetve ki ismeri az ingatlanjogot, de ha semmilyen ötletünk nincs arra, hogy kivel írassuk meg a szerződésünket és ingatlanirodán keresztül vettük a lakást, az iroda garantáltan fel fogja ajánlani, hogy az ő ügyvédjükkel dolgoztassunk.

SXC / h9k

6. Hitelből fizetni

Ha hitelt veszünk fel a lakásvásárláshoz, a folyamatot mindenképp még a szerződés aláírása előtt indítsuk el, a banki hitel miatt ugyanis speciális formulákat kell illesztenünk az adásvételi papírokba is, erről pedig a bankok szokták tájékoztatni az ügyfeleket. Hiába pénzt akarunk kölcsönözni a banktól, ennél az eljárásnál is számolnunk kell valamennyi kezelési költséggel, valamint a lakást felmérő értékbecslőt is nekünk kell fizetni.

Hitelfelvételnél az extra költségek mellett a legfontosabb kérdés az, hogy milyen ingatlant adunk meg hitelfedezetként. A legkézenfekvőbb megoldás ebben az esetben az lehet, ha az új lakást adjuk meg, és mivel ebben az esetben a lakásvásárláshoz vennénk fel hitelt, ezért garantáltan nem fogunk több pénzt felvenni, mint amennyinek a lakás a fedezete lehetne. A banki hiteleknek eltérő a folyósítási ideje, de ezt is vegyük figyelembe, amikor a szerződésbe foglaljuk a fizetési határidőket, ráadásul a banktól kapott pénz előtt kell a saját részünket, vagyis az önerőt átutalni az eladóknak, így mindenképp a hitel lesz az utolsó részlet.

7. Biztosítékokat a szerződésbe!

Fontos, az adásvételi szerződésben rögzítsünk olyan garanciákat, amelyek biztosítják, hogy a megbeszélt kiköltözési határidőre megkapjuk a megvett lakást. Ilyen lehet egyrészt az, ha a teljes vételár egy jelentősebb részét vagy visszatartjuk a kiköltözésig, vagy ügyvédi letétbe helyezzük. Egy másik lehetséges megoldás az, ha a kötbért is beleírjuk a szerződésbe, vagyis hogy ha az eladók nem adják át a lakást a megjelölt határidőig, akkor naponta fizetniük kelljen egy bizonyos összeget. Saját érdekünkben ragaszkodjunk ahhoz, hogy a kötbérnek ne legyen maximális összege.

8. Ellenőrizzük a tulajdoni lapot!

Ha ingatlanoson keresztül veszünk lakást, akkor már amikor vételi ajánlatot teszünk, kapunk egy másolatot az ingatlan tulajdoni lapjáról, de ha önállóan vásárolunk, akkor is fontos, hogy utánanézzünk a lakás jogi helyzetének. A tulajdoni lap kikérése a Földhivatalból belekerül ugyan egy bizonyos összegbe, de ezen pontosan látni fogjuk, kik a tulajdonosok és milyen megosztásban, tényleg tehermentes-e a lakás, illetve előállhat-e valaki bármilyen jogcímen még követeléssel. A tulajdoni lap ráadásul kell a banki hitelügyintézéshez is, de előzetes tájékozódás miatt is fontos, hátha az eladók elfelejtettek megemlíteni valamit.

Túry Gergely

9. Hogyan lesz a birtokbaadás?

Szintén érdemes az adásvételi szerződésben pontosan és világosan rögzíteni a birtokbaadás menetét: mikor kell átadnunk vagy átutalnunk az utolsó vételárrészletet, mikor kapjuk meg a kulcsokat és az úgynevezett "nullás számlákat", vagyis az igazolást arról, hogy az előző tulajdonos rendezte a korábbi gáz-, víz-, villany- és közösköltség-számlákat. A lakás átadásáról jegyzőkönyvet kell majd készítenünk, amelyben a mérőórák állását is rögzíteni kell. Ez bizonyítja majd a későbbiekben, hogy milyen mérőállásnál "vettük át" a lakást, az előző tulajdonosnak pedig a korábbi fogyasztását kell kifizetnie, erről pedig egy igazolást kérnie a különböző közműcégektől.

10. Még az adóhivatal is kéri a pénzét

A lakásvásárlásnál a vételáron kívül az egyik legnagyobb költségünk az úgynevezett "visszterhes vagyonátruházási vagy vagyonszerzési illeték" lesz, amelyet az adóhivatalnak kell fizetnünk, magyarul adóznunk kell a megvett lakás után. A fizetendő illetéket a NAV állapítja meg a vételár alapján, de ha egy évvel korábban eladtunk egy lakást, akkor csak a különbözet után kell fizetnünk. Bizonyos feltételek mellett azonban, például 15 millió forint alatti új építésű lakásoknál, egyáltalán nem is kell illetéket fizetnünk. A lakásvásárlás előtti számolgatásnál mindenesetre érdemes utánanéznünk, hogy mennyit is kellene fizetnünk a NAV-nak.

Ha ez a cikk felkeltette érdeklődését, olvassa el korábbi cikkeinket az ingatlanosok munkájáról, a velük kapcsolatos tapasztalatokról, valamint a lakáseladási trükkökről, illetve olvassa ingatlan rovatunkat!