szerző:
hvg.hu
Tetszett a cikk?

A Fidesz programjából nem derül ki, hogy az új kormánytól milyen intézkedésekre számíthatnak a lakáspiac szereplői. Pedig probléma akad bőven: mélyponton a lakásvásárlási és lakásépítési kedv, az állami lakástámogatás minimálisra szűkült, a szigorodó feltételek miatt folyamatosan csökken a lakáshitelkérelmek száma. A hvg.hu utánajárt, mikor és hogyan érdemes mégis az idén lakást vásárolni.

A magyar lakáspiac tavaly érte el a mélypontot. A gazdasági válság miatt sokan elhalasztották lakásvásárlási szándékukat vagy le is mondtak róla. A lakásvásárlásba mégis belevágók sokkal óvatósabbá váltak, inkább az olcsóbb és kisebb használt lakásokat keresik – mondta a hvg.hu-nak Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. A befektetési célú lakásvásárlás visszaszorult, mostanság sokkal inkább az otthonteremtés céljával  vásárolnak lakásokat az emberek. Az első lakásra vágyó fiatalok pedig sokszor inkább az albérletet választják és elhalasztják a vásárlást.

©

Szigor a köbön

A bizonytalanság mellett az elmúlt másfél évben a lakossági hitelezés szigorodása is visszavetette a lakásvásárlási kedvet. „Az állami lakástámogatás jelentősen összezsugorodott, így csak egy nagyon szűk réteg juthat hozzá“ – magyarázta a hvg.hu-nak Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. Az idén márciusban bevezetett kormányzati hitelszigorítások miatt az alacsony jövedelműek, a nem bejelentett foglalkoztatottak és a kistelepülésen élők szorulnak ki a hitelfelvételből.

Júniusban pedig újabb szigorítás lép életbe, amellyel lényegében kiesnek a hitelezhetőségi körből a jövedelem nélküliek, a bejelentett jövedelem nélkül foglalkoztatottak, vagy akiknek nagyon alacsony a hivatalos jövedelmük, mert például részmunkaidősök, vagy a munkaadójuk nem jelenti be őket teljes összegre. Ugyanígy, az amúgy is szigorodó banki kockázati listán előkelő helyen szereplő kistelepüléseken élők is kieshetnek a hitelezettek köréből.

Mélyponton a lakáshitelpiac

Mindezek alapján nem csoda, hogy mélypontra került a hitelfelvételi hajlandóság is. A hvg.hu által megkérdezett bankok válaszaiból kiderült, hogy az idei első negyedévben is folytatódott a lakáshitel-igénylések számának csökkenése. Idén ráadásul a tavalyi év első felében a kiegészítő kamattámogatásos hitelek bejelentett megszüntetése miatt előrehozott hitelfelvételektől várt növekedés is elmaradt, az ügyfelek igyekeztek ugyan előrehozni a vásárlásaikat, de ennek mértéke meg sem közelíti az előző évit – magyarázták az Erste Banknál. Az OTP szerint a hitelfelvételi hajlandóságot leginkább a munkahely elvesztésétől, a háztartások szabadon elkölthető jövedelmének csökkenésétől való félelem mérsékli. A lakáshitelek esetén szükséges minimum 25 százalékos önerő feltétele is szűkíti a lakásvásárlást tervezők körét.

Ráadásul a korábbinál jóval kisebb összegű hitelt akarnak vagy tudnak felvenni az emberek. Az Erste Banknál is érezhető tendencia, hogy amíg a válság előtt az ügyfelek jellemzően felvették a maximális hitelösszeget, és inkább a rendelkezésre álló készpénzüket tartalékolták, addig most a lehető legkisebb összegű hitelt veszik fel az eladósodás csökkentése érdekében. Az átlagos hitelösszeg a 2008-as 9,1 millió forintról mára 6,7 millió forintra csökkent az Erste Banknál. A CIB Banknál is csökkent az átlagos hitelösszeg, amely jelenleg  4-5 millió forint körül alakul.

A forinthitel a sláger

Az általános hitelezési szigorodás mellett a gazdasági válság egy másik hozománya a lakáshitelek devizanem szerinti hangsúlyeltolódása. A tavalyi év második felében újra beindult a piaci alapú forinthitelek kereslete, azt követően, hogy egyre több bank kínálatában jelentek meg vonzó konstrukciók, egyre csökkenő kamatokkal. A CIB Banknál például a gazdasági válság kitörése előtt, a folyósított lakáshitelek mindössze 4-5 százaléka volt forintalapú, tavaly év végén viszont már 40 százalék. A forinthitelek aránya a teljes hitelportfolión belül fokozatosan növekszik az Erste Banknál is, ez azonban a pénzintézet szerint azért ilyen látványos, mert az eddig domináló devizahitelek felvétele jelentősen csökkent. A forinthitelek aránya szektorszinten jelenleg meghaladja a 20 százalékot, és folyamatosan növekszik, az Erste Bank várakozásai szerint az év második felére ez az arány meghaladja majd az 50 százalékot.

Hasonlóképpen mára minden nagybank kínál újra euróalapú jelzáloghiteleket, s ezek kamata közelít a svájci frank szintjéhez. A bankok már tavaly májusban elkezdték leszorítani az euróalapú lakáshitelek kamatait – mondja Bánfalvi László. Az átlagos ráta 2009 decemberében 7,65 százalékon állt. Az MNB statisztikája szerint forinthiteleknél hasonló a tendencia; itt 9,16 százalék volt az átlagos ráta tavaly év végén. Az OCHC szerint a történelmi mélypontjára süllyedő jegybanki alapkamat tovább fogja segíteni a forinthitelek terjedését, és várhatóan egyre több bank és pénzintézet kínálatában fog szerepelni kedvező forinthitel, ami a hitelfelvevők számára előnyös versenyhelyzetet teremt.

[[ Oldaltörés (Nyomott árak?) ]]
Nyomott árak?

A lakásárak sem csökkentek annyira, hogy felpörgessék a vásárlási kedvet. Az átlagárakban ugyan 2009 második félévétől csökkenő tendencia indult el, ám 2010-ben már stagnálásra lehet számítani. Ráádásul az egyes lakástípusoknál és az ország különböző részein eltérően mozogtak az árak. Az Otthon Centrum értékesítési adataiból az derül ki, hogy Budapesten leginkább a panellakások ára csökkent: 2009 januárjában az átlagos négyzetméterár 188 ezer forint volt, amely novemberre 169 ezerre csökkent. A fővárosi téglalakások négyzetméterenkénti ára ugyanebben az időtávban 316 ezer forintról 297 ezerre mérséklődött. A budapesti és az agglomerációs családi házak ára pedig még emelkedett is. A téglalakásárak országos szinten a 2009. januári 319 ezer forintról novemberre 270 ezerre csökkentek, de aztán az idén márciusra 291 ezerre emelkedtek. „Tömegesen nem jellemző a kényszereladás, vagyis az, hogy csak nagy árengedményel tudják eladni lakásukat az emberek, ezért a lakásárak látványos csökkenése nem mutatkozik meg az átlagárakban“ – hangsúlyozta Valkó Dávid.

Az elmaradó kereslet a lakásépítési kedvet is visszavetette, aminek nagy része volt az építőipar padlóra kerülésében. Az építőipar teljesítménye tavaly a 2002-es szintre süllyedt, s a legnagyobb visszaesés a lakásépítésben mutatkozik meg: a használatba vett új lakások száma 2009-ben 11,3 százalékkal, 32 ezerre csökkent. A szakértők szerint a lakásépítések – néhány projekt kivételével – gyakorlatilag leálltak. Ám ez még nem a lejtő alja, hiszen 2009-ben 35 százalékkal kevesebb új építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Ez a további visszaesés az idei statisztikákban mutatkozik majd meg.  Januárban például már 3800 megépült új lakásra nem találtak vevőt Budapesten, az eladatlan új ingatlanok száma nyárra várhatóan eléri a 4500-at, ám ennél feljebb valószínűleg nem megy – magyarázta a hvg.hu-nak Valkó Dávid.

Új lakások dömpingben

Valkó Dávid szerint 2010 végére a legkeresettebb területeken, 2011-2012-ben már általánosságban is hiány mutatkozik majd az új lakások szegmensében, s ha az általános gazdasági fellendülés is beindul, akkor várhatóan a beruházók is aktivizálódnak. Addig is az idén minimálisan bővülő forgalomra számít az Otthon Centrum a magyar lakáspiacon. A cég Lakáspiaci Monitor jelentéséből az derül ki, hogy a tavalyi mélypont után, 2010-ben már mintegy 5 százalékos bővülés várható a szektorban. Valkó Dávid szerint márciusban – a hitelszigorítások ellenére – már érezhetők voltak ennek jelei, de igazából csak a második félévétől számítanak a lakásvásárlási hajlandóság fokozódására.

A lakáspiac pangásából azonban akár még hasznot is húzhatnak a vásárlók, pláne a nagyobb készpénzzel rendelkezők, hiszen egyre több beruházói és banki akció próbálja ösztönözni a lakásvásárlást. A lakást vásárolni szándékozók figyelmét például az eladatlan új lakásokra hívják fel a szakértők, amelyeket 5-15 százalékos valós árengedménnyel lehet mostanság megvásárolni, míg korábban legfeljebb autóbeállóval vagy beépített konyhabútorral csábították a vevőket.

Ösztönző akciók

Egyre több ingatlanfejlesztő áll elő például a hitelfelvétel nehézségeit kiküszöbölő értékesítés-ösztönző módszerekkel, ilyen például az opciós vásárlást biztosító előszerződés – mondja Valkó Dávid.  Ebben a konstrukcióban a vevő 15-20 százalékot fizet be az elején, de a lakást csak egy-két év múlva veszi meg teljes egészében, addig havi bérleti díjat fizet. A fejlesztők egy része a havidíjat később beszámíta a vételárba, mások viszon nem. Így a vásárlónak nem kell kedvezőtlenebb kondiciók mellett hitelt felvenni, mint amilyenekre néhány év múlva számíthat, s nem kell azonnal, nyomott áron eladnia régi lakását vagy éppen albérletet fizetnie, emellett az illetéket is csak évek múlva kell kipengetnie.

Ráadásul úgy tűnik, hogy a bankok is megélegelték már a lakáshitel-állományuk folyamatos csökkenését. Bánfalvi László szerint számos jel arra mutat, hogy a bankok már a következő 1-1,5 hónapban enyhíteni fognak a szigoron és kedvezőbb kontrukciókkal állnak elő a hitelkihelyezés növelése érdekében. Az egyik bank egy hete már olyan euróalapú hitelkonstrukcióval állt elő, amely már vetekszik a válság előtti svájci frank alapú termékekkel. A szakember szerint az enyhítések során várhatóan nem csak különféle díjak elengedésével és alacsonyabb kamatokkal csábítják majd a hitelfelvevőket, hanem olyan intézkedésekkel is, amelyek bizonyos rétegek számára megkönnyítik a hitelfelvételt. A szakember azonban felhívja a figyelmet, hogy a kisebb jövedelműek lehetőleg még a június 11-én életbe lépő újabb szigorítások előtt vegyék fel a tervezett lakáshitelt.

 

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, és minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!
hvg.hu Gazdaság

Hogyan adjuk el hitellel terhelt lakásunkat?

A magyar lakásállomány közel kétötöde terhelt jelzáloggal, így sokan szembesülnek azzal a dilemmával, hogy hitellel terhelt lakásuk eladásából tudják csak részben fedezni az újonnan megvásárolandó ingatlan árát. Nem egyszerűen, nem is feltétlenül olcsón, de megoldható a probléma.

MTI Gazdaság

Lakásárverezés: az állam kontrollál, hátébb szorítják a maffiát

Az állam a téli moratórium lejártával, április 15-től ellenőrzése alá vonja az ingatlan árveréseket, így azok kiszámíthatók lesznek, és tisztességes áron lehet csak eladni a megszorult adósok lakásait – jelentette be Kiss Péter társadalompolitikai miniszter csütörtökön a kormányszóvivői tájékoztatón.

MTI Gazdaság

MNB: negatív rekordot döntöttek a lakáshitel szerződések januárban

Januárban tovább csökkent a frissen kötött lakáscélú hitelszerződések értéke és a forintalapú hitelekből majdnem tíz éve, svájci frank alapú hitelekből – amióta megjelent a kínálatban – még soha, az euró alapúakból pedig tizennégy hónapja nem jegyeztek fel a múlt havinál kisebb összeget – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) péntek nyilvánosságra hozott legfrissebb adataiból.

hvg.hu Gazdaság

MNB: csökken a forint alapú lakáshitel kamata, nő a kereslet

Jelentős részben a korábbiaknál kedvezőbb kamatozású, új konstrukciók térnyerése miatt decemberben tovább csökkent a háztartások által felvett, új, forint alapú lakáshitelek és szabad felhasználású hitelek átlagos hitelköltség mutatója – közölte pénteken a Magyar Nemzeti Bank (MNB).

MTI Itthon

A bérlakásépítést szinte minden párt ösztönözné

A meglévő lakások energiatakarékossá tétele, bérlakásépítés indítása, és az építőipari lánctartozások felszámolása - ezek a leggyakoribb szakpolitikai elemek a pártok választási programjaiban a lakáspolitikát érintő részeknél.

Megszólalt a terveiről az SZFE egyik új vezetője

Megszólalt a terveiről az SZFE egyik új vezetője

Ilyen lesz a Miskolcon épülő Y-híd

Ilyen lesz a Miskolcon épülő Y-híd

Gyurcsány szerint 900 ezer szavazója van a DK-nak

Gyurcsány szerint 900 ezer szavazója van a DK-nak