Amiben sok lakásvásárlás előtt álló reménykedett, az bekövetkezett: a kormány új törvényjavaslata értelmében 27-ről 5 százalékra csökkenhet az új lakások áfája. A kabinet elképzelése szerint viharos gyorsasággal megszavazandó jogszabály szerint a kedvezményes áfa 2016. január 1. és 2019. december 31. között lesz érvényes. A többlakásos ingatlanok esetében 150 négyzetméteres, míg egylakásos családi házak esetében 300 négyzetméteres hasznos alapterület a felső határ, voltaképpen csak a villák maradnak ki az áfacsökkentésből.

Már megépült lakásokra is vonatkozhat

Újnak akkor tekintik az ingatlant, ha annak használatbavétele még nem történt meg, vagy mégis, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. Ezek alapján például egy olyan társasházi lakás, amely már idén megépült, de csak jövőre, vagy esetleg 2017-ben kérik meg rá a használatbavételi engedélyt, esetleg akkor értékesítik, újnak minősül. Vagyis annak ellenére 5 százalékos áfát kell utána befizetni, hogy már 2015-ben (sőt, extrém esetben akár 2014-ben) megépült.

Meglódulhat az építőipar

Túry Gergely

Ez a szabály eléggé megbonyolíthatja a folyamatban lévő építkezéseket. Tegyük fel például, a vevő 2015-ben bruttó 20 millió forintért leszerződött a beruházóval arra, hogy egy társasházi lakást vásárol tőle, de a ház csak jövőre lesz kész. A beruházó még a 27 százalékos áfatartalommal (azaz a példánál maradva 4,251 millió forint áfával) kalkulálta ki a vételárat, de a törvénymódosítás után hirtelen csak 5 százalékos (952 ezer forintos) fizetési kötelezettsége keletkezik. Vagyis ebben az esetben 22 százaléknyi áfa (a példa szerint 3,3 millió forint) a zsebében marad, és egyelőre nem világos, hogy ezt át kell-e adnia a vevőnek.

A kulcs itt az lesz, hogy miként kötötték a szerződést. A nettó ár plusz áfában egyeztek-e meg, vagy a végső összeget fixálták. Előbbi esetben, nincs mese, a lakás jóval olcsóbb lesz a vásárlónak, utóbbi esetben azonban újra kemény alku következhet az építő és a magánszemély vásárló között.

Aki pedig még nem is állapodott meg írásban az építési vállalkozóval, azoknak most adut ad a kormány. Milliókat csikarhatnak ki a házat, lakást felhúzó vállalkozókból.

Eljárásokat és díjakat is eltörölnek

 A javaslat az áfacsökkentés mellett jó pár lényeges bürokráciacsökkentéssel könnyít az építőiparon:

• Megszűnik az építési engedélyezési eljárás a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű új lakóépületekre. Helyette egyszerű bejelentés lesz, az építkezést 15 nappal ezután lehet kezdeni.
• Megszűnik a lakásépítés illetéke és igazgatási szolgáltatási díja új lakás építésre.
• Egyszerűsödik és gyorsul a közműellátás eljárása. A közműellátással kapcsolatos szolgáltatói nyilatkozatok kiadására határidőt állapít meg a törvény, ha nem érkezik válasz, a szolgáltató hozzájárulását megadottnak kell tekinteni.
• Ingyenes lesz az építés befejezésére kiadott igazolás, ha a bejelentést követő három éven belül elkészült. Annak érdekében, hogy az építkezések ne maradjanak befejezetlenül, illetve ne húzódjanak el, az építkezés időtartamától függő díjazást vezetnek be, és bontási kötelezettség lesz, ha a bejelentéstől számított 10 éven belül az épület nem épül fel.
• Megszűnik a településképi véleményezési és bejelentési eljárás.

Megéri új lakást építeni

A kedvezményes kulcs várhatóan megmozgatja majd a beruházók fantáziáját. Míg jelenleg például Budapesten tipikusan csak olyan fejlesztésekbe vágnak bele, amelynél - a 27 százalékos áfával terhelt - vételár négyzetméterenként 400-500 ezer forint körül alakul, az 5 százalékos kulcs már az alacsonyabb árszintű lakások építését is nyereségessé teheti. Hegedűs Sándor, az RSM-DTM szakértője szerint a beruházók az utóbbi időben meglehetősen alacsony nyereségszintekkel dolgoztak, így könnyen elképzelhető, hogy a módosításból megpróbálnak majd a profitálni.

Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője szerint a beruházók várhatóan célba veszik a kevésbé felkapott városrészeket, ahol akár alacsonyabb minőségű megvalósítással, olcsóbb lakásokat fognak építeni - mert erre egyébként is egyre nagyobb kereslet mutatkozik. Ahhoz azonban 1-2 évnek is el kell telnie, míg ezek az új ingatlanok nagyobb számban piacra kerülnek. Mivel a törvény csak átmenetileg, 2019 végéig biztosítja az alacsony áfakulcsot, a módosítás érdemi hatása is csak átmeneti lehet szerinte.

Fülöp Máté

A fejlesztőknek ugyanakkor azt is számításba kellene venniük, hogy pár éven belül hogyan alakul a piac keresleti oldala. Jelenleg egyértelmű erősödés látszik a nagyobb városok új és használt lakásai iránt, és ma úgy tűnik, a felfutás várhatóan kitart a következő pár évben. Rutai Gábor szerint az 5 százalékos áfának köszönhetően meginduló építkezések azonban pár év alatt sem tudnak olyan volument generálni, amely a használt lakáspiacot érdemben befolyásolná.

A munkalehetőségek miatt a városokba költözés ugyanis annyira nagy igényt okoz, hogy a használt lakások iránti egyre növekvő keresletet az olcsóbb új lakások sem tudják érdemben enyhíteni. Ha pedig valóban kitart még az ingatlanpiaci felfutás, akkor az eladóknak sem kell nagyon tartaniuk attól, hogy az olcsóbb új lakások miatt ők is csak alacsonyabb áron válhatnak meg az ingatlanjaiktól.

Boom lesz?

Más szakértők hatalmas átrendeződést várnak. Zsiday Viktor befektetési szakértő szerint például az áfacsökkentésből nagy lakásépítési boom lesz.

Az áfacsökkentésnek több fontos következménye lesz:

1. Alacsonyabb lesz az új lakások ára, főleg az áfacsökkentés után építetteké. Ha az építővállalkozások a teljes áfacsökkenést továbbadnák, egy 20 milliós új lakás ára 16,5 millióba kerülhetne (de ez csak a csökkenés elvi maximuma, a növekvő költségek miatt ekkora áresésre nem lehett számítani).
2. A használt lakások ára csak 1-2 évig emelkedhet még, utána lassul vagy megáll. Akkor érkezhetnek tömegesen a piacra az olcsóbban épített új lakások (amelyek most még tervben vannak).
3. A telkek ára jelentősen nőhet, a fejlesztők felvásárolhatják a még jövedelmezőnek ígérkező területeket.
4. Drágább lesz a munkaerő az építkezésekhez, jobban megéri majd kőművesnek, ácsnak, burkolónak lenni. Már most munkaerőhiány van az építőiparban, és ha a jelenleginél háromszor több lakást építünk, még nagyobb lesz.
5. A költségek növekedése ellenére az eddiginél sokkal jobban megéri majd új lakásokat építeni, magasabb lesz a fejlesztői profit.
6. Növekedhet a foglalkoztatás.

Az új lakások építése egyébként az elmúlt években nagyot esett:

Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter viszont hétfőn a Kossuth Rádióban azt mondta, az áfa csökkentése révén 3-5 ezerrel nőhet az új lakások száma, és ha legalább 3 ezerrel több lakás épül, akkor nem kell adóbevétel kiesésével számolni. Rogán Antal a parlamentben még tovább ment, és azt mondta, a cél az elmúlt évek több tízezer új lakása lenne évente.

Ha a cikket érdekesnek találta, kövesse a gazdasági rovat Facebook-oldalát!